越南房地產，2023年有望出現10億美元並購交易？
2023開年以來，越南房地產市場開始出現打折出售的公寓、卻鮮有人問津的情況。如此低迷的市場，嘗試著「抱團取暖」的房企們，能找到出路嗎？
01 大打折的房地產市場，投資者依然保持冷靜
在胡志明市和河內市，不少房地產商不斷推出高額折扣，最高推出高達36%的購房折扣。但是，由於越南房地產市場依然處於低迷期，面對這樣的折扣，大多投資者們依然保持理性觀望態度。
圖源：Quỳnh Danh.
不僅投資者們保持理性入場，連房地產商們的入場熱情，都稍顯冷卻，保持觀望的態度進行開盤活動。
根據越南DKRA的報告，2023年前3個月，胡志明市及其周邊地區（平陽省、同奈省、隆安省等）的房地產供應量較上一季度下降了67%，比去年同期下降了59%，僅有來自9個項目的1378套房產開售。
從出售率和出售價格來看，也能感受到市場的理性情緒。
圖源：Quỳnh Danh.
2023年第一季度，胡志明市及其周邊地區的房地產吸收率達到63%，有864套一手房產順利交易，較2022年第一季度下降了66%。
從價格來看，一手豪華房地產的價格依然穩定，尤其是在胡志明市1郡和守德市（Thu Thiem），售價穩定在7k-17k美元/平方米。
二手房地產市場上，許多房主們願意將房產售價較2022年底下調1-6%，以快速出售。
圖源：Quỳnh Danh.
2023年前3個月，河內市的房地產吸收率也只達到50-60%左右，收縮的信貸和法律的限制，讓買家在這一特殊時期，保持更冷靜的態度進入房地產市場。
面對這一情況，越南房地產行業的從業者們都提出了自己的擔憂。
DKRA越南研發副總監武紅勝（Vo Hong Thang）先生表示，越南度假型房地產流動性幾乎凍結；一方面，很多人因為貸款利率太高而放棄買房，雖然貸款利率趨於下降，但是中長期貸款利率仍然在11-15%之間波動；另一方面，高端房地產產品的供應量佔據市場總量的60%以上，而更多的法律法規問題也限制著房地產產品迅速投入市場。
圖源：Quỳnh Danh.
越南國家貨幣和金融政策咨詢委員會成員黎春義（Le Xuan Nghia）先生也談到，如果房地產行業出現危機，或將需要付出5-7年經濟停滯的代價，來解決這一行業難題。
02 並購重組，會是出路嗎？
來自Zing.vn的數據報告顯示，2023年前3個月，即便現金流如此困難，越南房地產市場仍有不少並購交易發生。
例如，年初時，南龍（Nam Long）就完成了Paragon Dai Phuoc這家企業25%註冊資本的轉讓手續。
Paragon Dai Phuoc在同奈省投資開發了超過45公頃都市區的房地產公司。手續完成後，南龍（Nam Long）共計持有這家企業75%的註冊資本。
不僅是越南國內各房企在抱團取暖，外資也紛紛下場，繼續深化在越南房地產市場的經營。
圖源：Quỳnh Danh.
越南投資規劃部數據顯示，2023年前2個月，有近3.97億美元的外國資本湧入房地產行業，佔越南外國直接投資總額的12.8%，房地產市場是外商對越直接投資的第二大行業。
路透社消息，來自新加坡的凱德置地（CapitaLand）正在與越南最大的房企之一——Vinhomes商量一場價值高達15億美元的交易，據說凱德置地正在考慮購買Vinhomes位於河內的海洋公園（Ocean Park）項目，或位於海防市北部的另一個房地產項目。
雖然交易雙方，都暫未對這一傳言給出明確答復，不過，若這一交易成功，將會成為近幾年來東南亞地區最大的房地產交易之一。
目前，影響越南房地產市場發展的，主要是通貨膨脹、高利率和世界經濟衰退這三大因素，而根據業內人士估計，這3大因素對越南房地產市場的影響至少持續到2023年上半年結束。
圖源：Quỳnh Danh.
因此，市場上的投資者們才紛紛轉向防禦策略，引發高風險資產的退出浪潮。
雖然越南無法避開大環境的影響，但是憑借穩定的政治局勢、復蘇的國內消費、開放程度較高的經濟、快速發展的城市化進程等，相比周邊鄰國，吸引著更多外國投資者的進入。
根據一些業內人士評估，雖然法律上的障礙使得不少房地產產品推遲進入市場，但正是歐洲、北美和亞太地區的養老基金、保險基金和主權財富基金進入越南房地產的熱情期，2023下半年的越南，或許將迎來高達數十億美元的房地產交易，越南的房地產熱，或將從一二級市場，轉到企業之間的並購重組層面。
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