越南房地產稅或迎大變動？房地分開徵稅，提高豪宅稅率

 

2023一開年，越南政府就提出修改《房地產稅法》草案的提議。

 

這一修改草案，建議對房地分開徵稅，對土地（包括個人宅基地、非農業生產經營用地和其他非農業用地）提高徵收稅率。

 

胡志明市1郡的房地產 圖源：Quỳnh Trần

 

若此提案正式通過，可以預見的是，在越南的每一位居民或投資者，無論國籍，都將受到它的影響。

 

01 越南政府提交修改草案，房地產稅法將迎大改？

 

2023年農歷春節剛結束，越南政府便提出建議，制定《房地產稅法》草案修改，並提交國會常務委員會、將在2024年5月召開的國民議會上進行報告，預計將在2024年10月提交關於該稅法修改的反饋意見，於2025年5月的國民議會中，通過該稅法修改條例。

 

2021年，越南平度的房地產產品 圖源：Như Quỳnh

 

當然，以上僅是越南政府對這一稅法修改提案的預估時間線，相關修改條例是否會通過、具體何時執行，需要在提案通過之後，才能正式確定。

 

對於提案中的具體條例，例如將房屋和土地分開徵稅，越南政府提出的修改原因是，目前政策尚未對房屋稅（住宅、建築工程等）實施相應的徵收措施，但是隨著越南城市化進程的加快，房地產價值大幅增加，越南有必要制定相應的徵收累進稅、房地分開徵稅等，與國際接軌的稅收措施。

 

修建中的越南房地產 圖源：Ninh Phan.

 

越南政府認為，按分項累進稅率徵稅，將確保對高價格房屋、土地的調控成效，也能確保低價值房屋所有者的公平。

 

還有一個值得注意的修改點，是越南政府建議對價格超過5000萬越南盾（2132美元）/平方米的房屋，制定更高的稅率，類似於「豪宅稅」。而對於較低價格的房屋和經濟適用房的所有者們，制定較低的徵稅，而對於經濟適用房、工人住房等，或將實行免稅措施。

 

02 房地產稅制的變動，是新增財政收入，還是接軌國際？

 

關於做出這些變動的原因，越南政府在草案中也解釋道，住房，是對土地的一種投資，國家希望的是鼓勵建設住房和建築工程，以避免產生土地資源浪費，而根據國際經驗，將房屋和土地分開徵稅，不僅可以有效制止土地浪費，還有助於維護房地產市場的公平公正透明。

 

胡志明市1郡的房地產 圖源：Quỳnh Trần

 

尤其是在草案中，越南政府提到將對廢棄房屋、長期空置房屋、遲遲未使用的土地等徵收最高稅率，也是政府關於土地調控的重要措施。

 

廢棄的房屋 圖源：tienphong.vn

 

越南政府也在草案中提到，將住房和土地分開徵收，更利於稅收管理，也更符合國際慣例，而在具體措施實施前，也必然徵集納稅人的意見，確保這些納稅條款，都在人們的承受範圍內。

 

同時，越南相關機構也表示，無論以何種方式確認計稅價格，越南的房地產稅都低於大部分國家——越南每年徵收的房地產稅（非農業用地稅+農業用地稅）僅佔越南總稅收的0.24%，佔GDP總額的0.03%。

 

圖源：vnexpress.net

 

相比其他中等收入國家，房地產稅平均佔GDP的1%，對於其他低收入國家，通常佔0.5%，而越南的房地產稅收只佔GDP的0.03%，說明越南政府並沒有充分利用這類稅種增加收入；並且政府認為房地產稅，是未來調控房地產市場的可行措施。

 

但是，也有投資者認為，這樣增加稅收，會給投資者帶來更重的負擔，不像歐美國家，越南人對土地沒有所有權，只有土地使用權，在許多「宅基地」上，越南人們自己建房自住，在這樣的社會背景下，引進歐美國家的房地產稅，是否合理？而未來增加的房屋稅，是否會被進一步轉移到房屋購買者身上，導致房價再次上漲？

 

 

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