特朗普上任，利好越南房地產？
在特朗普當選美國總統後，實施的關稅政策可能將推動亞洲生產線向東南亞轉移，外界對越南工業房地產的增長預期進一步加強。
與之相關的配套產業，例如生產服務、倉庫設施等行業需求相應增加，越南工業房地產，可能成為2024年吸引外資的主要產業。
01 新一屆美國總統，如何利好越南房地產
尤其是特朗普當選美國總統後，可能會對60%的中國進口產品加收20%的關稅，這將推動亞洲供應鏈重新佈局，加速國際企業將生產轉移至越南的大趨勢發展。
越南一處工業園區 圖源：Duy Hiệu
考慮到特朗普上一次當選美國總統的任期內，中美貿易緊張局勢升級時，許多外國投資者，尤其是總部位於美國的企業，紛紛將供應鏈目的地轉向東南亞地區。
在當時，越南的倉庫、工廠、基礎設施、人才儲備和招商引資政策，還沒有做好準備，迎接如此大規模的外企關注。
在特朗普2017-2021年任期間，外資企業對越南工業房地產的需求確實有所增長，但當地企業並沒有做好充足準備；一位越南工業房地產從業人士談到，他記得在2018年底，他與一家越南工廠合作，打算拿下一份外資企業工廠從中國遷移至越南的合作合同，但是這家外資企業對當地基礎設施、租金、運營成本和人力資源等方面綜合研究後，提出當地基礎設施和人力資源並不支持遷移方案，所以雙方並未達成合作。
越南一處工業園區 圖源：Quỳnh Danh
時至今日，不少越南工業房地產從業者指出，當下的越南工業房地產市場，人才綜合素質明顯提高，交通等基礎設施有明顯提升，倉庫和工廠建設也更完善，對於越南市場來說，或許不會再像曾經那樣錯失機會。
目前，越南有3.3萬公頃的工業土地可供出租，入駐率高達80%，北方工業園區入駐率達到93%，南方則達到92%。
02 利好信號釋出，瓶頸仍待解決
市場投資期望始終落於談話間，在執行過程中，依然存在許多不確定因素。
世邦魏理仕越南工業房地產諮詢部主任黎仲孝(Le Trong Hieu)也提到，特朗普政府的政策往往難以被準確預測，外國製造類企業，也都是通過租賃土地和工廠這種短期投資行為，進入越南市場，而非在當地建設工廠做長期規劃佈局。
越南胡志明市 圖源：Quỳnh Danh
越南經濟學專家陳文力(Cấn Văn Lực)分析到，機遇和危機是雙刃劍，特朗普政府可能對中國產品增加關稅，也可能對越南產品增加關稅，經濟貿易摩擦升級之下，帶來的匯率波動和通脹問題，是全球難題。
03 投資越南工業房地產，誰是第一個吃螃蟹的人？
市場上從來不缺聞風而動的先行者。
從越南工業園區開發者維度來看：
2024年11月中旬，專注於物流工業園區開發的泰國WHA偉華集團，宣佈在越南清化(Thanh Hóa)投資5500千萬美元，建設一處占地超過178公頃的工業園區。
WHA越南 圖源：WHA
該專案經營期限為50年，自投資方案批准之日開始算，需要在土地交付之日起36個月內開工建設。
作為泰國房地產企業巨頭，偉華集團總資產高達47億美元，旗下擁有6家上市子公司，在泰國經營著11座工業園區，在越南義安省(Nghệ An)經營著1座工業園區，該集團旗下開發的工業園區總面積約為8100公頃。
從外國投資企業維度來看：
2024年11月下旬，聯合利華和雀巢的合作夥伴，越南邊和包裝(Bien Hoa Packaging)計畫將工廠遷至平陽，以進一步擴大生產，搬遷投資規模達到11750億越南盾(約4600萬美元)。
越南邊和包裝工廠 圖源：SVI.
德國QuickPack集團也在同一時期簽署投資合作備忘錄，宣佈將與越南當地合作企業擴大工廠規模，總投資資本近3200萬美元；這座位于隆安省的工廠，預計將於2025年開建，完工後將成為QuickPack在東南亞地區最大的食品包裝工廠。
與此同時，作為越南物流與工業地產平台的外資代表，貝華（BW Industrial Development JSC）在2024 年 12 月 04 日正式啟動在海防市的Deep C 2工業與物流園區。
貝華 Deep C 2 專案位於越南重要的製造和物流中心——海防市。這個位置充分發揮作為越南北部進出口的重要作用。海防市的深港系統佔越南北部 100%、全越南 28% 的海運貨物。
Deep C 2專案建築面積（GFA）達55,000平方米。廠房的淨高為7米，倉庫的淨高為9米。圖源：https://bwindustrial.com
貝華 Deep C 2專案預計在2025年第三季竣工，進一步鞏固了貝華在越南北部這個關鍵市場的領導者地位。
貝華前期也在同奈省舉行最新工程新協物流園（Tan Hiep Logistic Center）的開工奠基儀式，這是距離在建的胡志明第二機場隆城國際機場5公里範圍內唯一的物流園工程。
貝華新協物流園總計佔地64.4公頃（合計966畝），建築面積93,876平方米。圖源：https://bwindustrial.com
貝華執行長李霆表示 “我們相信，這個佔地將近一千畝的項目將成為胡志明市週邊一個重要的物流樞紐，顯著推動同奈省及更廣泛的越南南部的航空貨運活動。”
圖源：https://bwindustrial.com
除了貝華新協物流園，自2019年以來，貝華在胡志明市建立了第一個也是最大的電子商務物流樞紐，為電商和最後一公里配送企業提供服務。該樞紐為蝦皮、極兔和越南本土快遞公司GHTK量身打造了物流和分類中心。隨著城市的發展以及新的交通基礎設施的建成，像貝華新協物流園這樣的在交通節點位置的大型物流園區將會對各大企業變得越來越有吸引力。
站在機遇與風險並存的十字路口，越南每年人均GDP超過4300美元，是否能抓住這波浪潮？
現在的越南，許多基礎設施已經開始退化和過時，而當地複雜的氣候環境，將帶來更多高溫洪水衝擊，急需升級的基礎設施，是越南把握機遇的關鍵一步。制定完善合理的招商引資政策，提升人才培養環境，肅清金融環境，皆是越南期望實現經濟可持續發展路程中，不可避開的諸多議題。
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