河內：城市擴張15年，密集的人口與翻倍的房價

 

越南首都河內，在最近15年一直處於城市高速擴張狀態。

 

從2008年到2023年，城市行政面積擴大3.5倍，住房供應量增加了近7倍，但是房價卻翻倍上漲。

 

01 河內為何擴張？

 

2008年8月，河內市擴建項目提上越南國會議程。其主要原因是——「已有的基礎設施，無法滿足河內城市化發展、招商引資需求和不斷增加的居民數量。」

 

2008年調整的河內擴建計劃，致力於將河內城市面積增加3.6倍，人口增長80%，成為全球（面積）第17大的首都城市。

 

河內市 圖源：Ngọc Thành

 

根據擴建計劃，臨近河內市周邊的河西省（Tỉnh Hà Tây）等6個省的部分地區將划入河內市，河內的面積將從當時的920平方公里擴張至3325平方公里，人口也將從當時的340萬增加至600萬以上。

 

對此，河內建築和規劃部門的負責人曾經談到：「這些規劃，都是為了讓河內更好地發揮首都功能，它現有的土地已經不能適應發展需求。」

 

02 擴張15年，密布的人口與翻倍的房價

 

從2008年到2023年，河內擴張計劃，給這座城市帶來了何種變化？

 

從人口數量上來說：

 

按照規劃，到2020年，河內人口僅用了5年時間就達到750萬左右，到2023年，河內人口已經達到850萬（超出預測近100萬），每年平均增長的人口數量相當於一個城區的居民數量。

 

人口數量增長迅速，卻只集中於幾個主城區。

 

河內市其中的12個郡只佔首都面積的9%，卻承載了45%以上、約380萬的人口，尤其是在河東和黃邁等主要擴建的城區，居民數量比2009年翻倍增長。

 

目前，河內主城區的人口密度達到每平方公里2.2萬人，是擴建前的2倍，二徵郡（Hai Bà Trưng）達到每平方公里2.9萬人，棟多郡（Đống Đa）達到每平方公里3.78萬人，是全世界人口密度最高的地區之一。

 

從基礎設施規模上來說：

 

河內城市發展規劃會副主席陶玉嚴（Đào Ngọc Nghiêm）表示：「河內市中心的人口增長迅速，但是交通基礎設施的發展，相比之下進度緩慢。」

 

公共交通方便，BRT (Bus Rapid Transit) 快速公交尚未通過測試，地鐵線路經常晚點，公共交通運力不足17%，遠低於規劃中的「到2020年達到35%」。

 

其他車輛經常與BRT快速公交交叉，造成擁堵。圖源：vnexpress.net

 

私人交通方面，在過去10年間，河內汽車數量增長2倍，摩托車數量達到每1.3人擁有1輛，再考慮到來自其他各省的上百萬輛通行汽車，僅增加了1.3倍的公路，遠遠不能滿足當地交通需求。

 

擁堵的河內市區 圖源：Ngọc Thành

 

根據河內交通行業報告，儘管河內交通堵塞點比10年前減少了70%，但是堵塞規模更大、頻次更高。河內交通戰略與發展研究所計算，河內每年因交通堵塞造成的經濟損失達到20億美元。

 

過去十年，河內交通用地僅佔城市總面積的8-10%，而按照規劃，到2020年是需達到20-26%。

 

擴建3.6倍的城市土地，都用在哪裡去了？

 

房地產，或許會是土地的主要流向之一。

 

從2008年到2023年，河內的房地產市場，發生巨大變化。

 

其一，是房地產模式的變化。

 

2008年之前，河內不少居民還居住在自建民居、街邊低矮住宅或小巷中。但是隨著擴張計劃，新城區的出現，讓現代化房地產概念進入人們生活。

 

隨著市中心範圍擴大，人們對「居住區」、「商業區」和「辦公區」等不同房地產用途有了明確概念。

 

紙橋郡（Cầu Giấy）和南慈廉郡（Nam Từ Liêm） 圖源：Ngọc Thành

 

例如在以前，辦公區域多集中在還劍郡(Hoàn Kiếm)，但是現在大多都搬到寫字樓更集中的紙橋郡（Cầu Giấy）和南慈廉郡（Nam Từ Liêm）。

 

其二，是房地產供應量的變化。

 

截至2023年中，位於河內城區的累計住房供應量，相比2008年增長了近6.7倍，達到39.6萬套。

 

從不同郡來看，例如河內西部的擴張區域，如懷德縣（Hoai Duc）、丹鳳縣（Đan Phượng）等區域，現代化住宅數量從無到如今的9千多套；河內中心的紙橋郡（Cau Giay）等五大核心區域，住宅累計供應量超過18.4萬套，相比2008年增長了近5倍。

 

圖源：vnexpress

 

其三，是隨著房地產數量的增長，河內房地產價格，也是翻倍增長。

 

2008年，河內龍編郡（Long Biên）的住宅均價為每平方米1100萬越南盾（約462美元），到2023年已經上漲到平均每平方米2800萬越南盾（約1178美元），上漲了近155%。

 

圖源：vnexpress

 

根據越南房地產行業相關企業估計，過去15年，河內二手房平均售價，增長了近57%，部分地區的房地產平均價格與2008年相比，增長了175%；而隨著現在向東發展趨勢，像嘉林縣（Gia Lâm）這樣的熱門區域，近15年房地產價格漲幅近10倍，從2008年土地均價每平方米1200萬越南盾（約505美元）漲到如今的1.22億越南盾（約5千美元）。

 

圖源：vnexpress

 

在資本擴張以來的十來年間，河內地產市場經歷了危機——復蘇——繁榮——減速的各個階段，特別是河內市的西軸（舊河西省Tỉnh Hà Tây）和北軸（美靈縣Huyện Mê Linh）批准的項目數量最多，也是價格波動最強烈的兩個區域。

 

經過15年的擴張，河內仍然沒有實現減輕城市基礎設施壓力、實現人口積極擴張的pei tu目標，當初定下的山西、和樂、春梅、富川、朔山等5個衛星城規劃依然沒有提上日程。

 

超過1200公頃的河內周邊土地，多年前被列入新城區開發項目，但是至今為止，一直沒有得到開發 圖源：Ngọc Thành

 

面對越來越密集的人口，越來越高漲的房價，河內市開始思考新情況下的應對方法。

 

在2023年7月初提交給市議會的首都總體規劃中，河內市政府希望，強化北部和西部的「衛星城」的設計。

 

圖源：vnexpress

 

雖然完善「衛星城」的設置，可以幫助疏散首都擁堵人群和交通，讓城市佈局更為合理，但是這也意味著，若是在河內市北部建立新市區（東英縣Đông Anh、朔山縣Sóc Sơn、美靈縣Mê Linh三個區），由於城市化水平有明顯差異，投資資源過於分散，核心市區的金融功能外移，而內排機場等公共交通中心也面臨管理權限轉移問題。

 

河內多位建築師也對此提出建議：市政府需要迫切修建連接各城區的公共交通網絡，根據城市實際需要，控制內城人口密度和基礎設施，才能真正平衡首都各城區的房價、人口數量。

 

2008年到2023年，城區面積擴大超過3倍，河內卻依然面臨人口過於集中、配套基礎設施沒有跟上等問題，而隨之帶來的房價翻倍上漲，是給這座城市帶來了投資新機遇，也是給政府民生部門出了一道新難題。

 

 

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