曾是越南吸引外资最多的省份，同奈为何现在农业用地价格飙升？

同奈省（Đồng Nai），作为越南南部经济重地，其吸引外资的规模多次位居越南第一。

目前，同奈省共有来自41个国家和地区的近1400个FDI项目，投资总额达270亿美元。同奈省优先吸引投资的领域，如机械设备和农产品深加工等投资项目，尤其是早在1995年就于同奈修建工厂的雀巢（Nestlé），今年4月再次对同奈工厂的雀巢咖啡项目增加1.32亿美元投资。

同奈省雀巢工厂 图片来源：ktg.com.vn

据同奈省工业区管理委员会的报告，从2021年初至今，该省吸引了66个FDI项目，投资总额超6.8亿美元。而到现在，即使疫情影响，越南多地外商投资进展缓慢，但是同奈省依然在5月底完成了全年吸收外资指标。

那么问题就来了，这样一个吸收外资强劲，工业发达的省份，为什么其农业用地价格自2017年以来，上涨了5~6倍？

当地居民表示，在2016年时，乡下的农田价格约为10,000美元/公顷，到现在2021年已经涨了5-6倍，而高速公路边的农业用地价格涨得更高至40-80美元/平米。

在工业发达的区域，如同奈省的隆城县（Long Thanh）、仁泽县（Nhon Trach）、庄崩县（Trang Bom）等，农地价格被投资者推高至100-200美金/平米。

同奈省省会边和市 图片来源：vnexpress

根据越南当地媒体报道，同奈近几年来，农业用地价格飞涨的原因，得从两大要素分析。

其一，大家对同奈农地变更为商业/住宅用地的预期

目前，同奈77%的土地仍为农业用地，但是随着越来越多的工厂和外来劳动力的迁入，相应会划拨更多农业用地，变更为工业用地或者永久性住宅用地。

再加上这几年，当地越发完善的基础设施也吸引了许多商业地产类投资者的注意力。例如越南未来最大的机场-隆城机场，选址同奈省，修建工作也在稳步进行中；还有油曳-潘切高速公路（Dau Giay—Phan Thiet）等途径同奈的高速公路体系的完善。

不少人都坚定认为，同奈的农业土地，未来将大批量转化为非农业用地。而在越南，住宅用地的价格是农业用地的5-10倍，所以更多投资人抢先买下现在的农业用地，以待日后升值。

隆城机场规划图 图片来源：vnexpress.net

其二，则是农地的投资门槛较低

临近胡志明市的同奈，相比旁边的越南第一大城市，许多投资者更看好尚未在国际上崭露头角的同奈省房地产发展，但总体来说，在同奈住宅用地相较稀缺，而规划好的土地总价也高。

对于许多普通投资人来说，农业用地是投资地产的一张入场券，农地投资金额小，且流动性高。对于想搭上同奈发展快班车的投资人们来说，农业用地是一个相对于住宅地、公寓等门槛更低的投资标的。

同奈省有些农业用地被用作商业用地出售 图片来源：Báo Đồng Nai

同奈省相关部分官员表示，作为越南工业发展重地，同奈省吸引了越南全国人民前来寻找工作机会，这进一步推动当地常住人口增加，也进一步推动当地各个类型的土地价格上涨，而且无论是企业还是个人投资者，都认为同奈的房地产还有很大发展潜力。

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