开年一个月涨一倍？越南房地产热潮背后的机遇与陷阱
今年开年以来，越南当地市场出现异常狂热的地价房价上涨热潮。
一个月地价翻倍？涨至2019年价格的2倍？越南几乎全国的房地产价格都经历着类似的疯狂上涨。
-01- 2021年初，涨势惊人的越南房地产市场
首先我们来看看越南最大城市：胡志明市的房地产市场今年开年以来涨势如何。
得益于新守德市（Thủ Đức）的成立：《越南版“陆家嘴”？新守德市将有这些大动作》，胡志明市的2郡、9郡和守德郡正面临着房地产价格一路飙升的盛况。
守德市（Thủ Đức）规划图 图片来源：tphcm.chinhphu.vn
具体来说，9郡部分街道的房价同比上涨50-70%，例如Lê Văn Việt街在2019年价格为2160-3000美元/平方米左右，但在两年后的今天已经涨到了5200美元/平方米，有的房屋甚至以1万3千美元/平方米的价格出售。
而在越南首都河内市，土地价格也同样出现惊人的增长。
河内周边的县城，街头巷尾都挂着各类土地出售信息 图片来源：TTXVN
10%-30%还算较为正常的涨幅，在河内周边的卫星城Đông Anh（东英县）内，有的街道土地价格在一个月内从860-1200美元/平方米涨至2170美元/平方米，这还仅仅是标注出来的价格，实际成交价格或许会再高不少。
河内周边地区正在出售中的土地介绍牌 图片来源：TTXVN
不止这两个大城市，越南这波房地产价格涨势是在其全国范围内发生。例如位于中越边境、在越南东北部的广宁省(Tỉnh Quảng Ninh)，当地房地产经纪人表示近几个月成交量能达到每日数百万甚至上千万美元。
例如在广宁省会下龙市（Làng Bang），在10年前开售还是216-300美元/平方米的楼盘，现在价格已经一路飙升到1300美元/平方米。
广宁省街头正在咨询房地产交易的当地市民 图片来源：vietstock.vn
总的来说，根据越南房地产经纪人协会（VAR）的数据来看，在2021年头2个月，越南多地的土地价格已经翻了一倍甚至两倍；根据经济信贷部的统计，截至3月15日，越南的总信贷额相比2020年增长了约2.3％，而房地产的信贷额相比去年同期增长了2.13％。
根据越南国土资源局的数据，今年第一季度越南土地交易数量为2.5万宗左右，在河内郊区、胡志明市，还有海防市、广宁省、北宁省（Tỉnh Bắc Ninh）、北江省（Bắc Giang）、和平省 (Hòa Bình)等北部省份，平阳省 (Bình Dương)和同奈省（Đồng Nai）等南部省份，均出现了不同程度的房地产涨价潮。
越南地图，可以看出几个涨势较高的省份都是胡志明市/河内周边地区 图片来源：sina.com
-02- 房地产热潮的背后动机，是机遇也是险招
为什么今年开年以来，越南大部分地区出现房地产涨势热潮？综合有关专家以及当地相关部门发布的消息，我们归纳为以下几点：
1、城市新规划的利好
在上一部分，越南国土资源局提到出现明显涨势的几个省份，都是胡志明市和河内市附近的省份，当地涨价的共同重要因素是城市新规划的发布或传言。
有不少市民盲从了市面上所谓的“胡志明市区域合并或者河内市都市更改”的传言，所以争先购买土地和房产，甚至从越南国土另一头的省份赶赴过来购置房地产，期待新规划出台后迎来一波上涨。
也有些投资者是依据已经出台的明确规划，研究哪些区域未来将升值从而抢先下手购买房地产。
河内市旧城区改造规划 图片来源：zingnews.vn
相关规划，欢迎回顾我们的往期文章：
2、基础建设进一步完善，打通大城市与小乡镇
越南近几年狠抓基础建设，不仅开建北南高速公路、高铁等，各省也纷纷申请修建新机场，各市也大力修建桥梁、城际高速、公路等。
这进一步推动各省之间连接加强，也带动沿线房地产价格先行上涨。
相关基础消息，欢迎回顾我们的往期文章：
3、银行利率降低，房地产成为当地人投资新选
越南国土资源部副部长Nguyễn Văn Sinh（阮文生）先生表示，疫情期间，越南各大银行降低存款利率或证券市场的不景气，也推动人们将钱取出来去投资，而房地产市场因为长期看好比较多，所以造成各投资人争先涌入的局面。
越国土资源部副部长在会议上就房地产疯涨现象发言 图片来源：moc.gov.vn
越南当地知名房地产企业DKRA的研发总监Nguyen Hoang先生也在一场研讨会上表示：“虽然每年农历春节假期后，房地产市场都会迎来一波热潮，但是今年如此高涨的热情确实影响因素很多，尤其现在土地被视为一个可持续盈利的投资渠道，从长期来说看涨的还是比较多。”
-03- 拒绝跟风失智，越南官方出手调控房地产热潮
当然，越南房地产作为近几年全球都看好的市场，上涨虽然是一个必然趋势，但是今年以来的疯狂上涨确实超出了不少人预期。
对此，越南政府也在积极调控这一波过度的房地产热潮。
越南多地街头挂牌出售房地产 图片来源：vietstock.vn
例如越南各银行接到政府指示，将严格控制房地产信贷；各地政府将集中投资发展廉价商品房等刚需类住宅，以此满足当地普通居民的切实需求。
越南街头，与房地产经纪人交谈的投资者们 图片来源：vietstock.vn
越南国土资源部也建议，各地应集中完善和批准规划项目，在住房基础设施得到满足的基础上，进行城市发展新规划，尤其做到公开透明，防止各地谣言产生，借此推高房地产市场价格以牟利。
而在尚未获准投资的地区，国土资源部也将严格管控土地使用权的转让、土地分割和出售的情况，尤其是对相关房地产交易机构和从业人员的管理以及资格审查。
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