守德市，如何成为越南经济火车头

越南的国际金融中心，未来15年发展规划终于出台。

越南副总理陈红河（Trần Hồng Hà）于2025年1月底签署批准，守德市（Thủ Đức

）至2040年的发展规划。

根据规划，守德市将在2040年成为越南的国际性金融中心，可谓越南经济发展的火车头。

01 守德市的前世今生

近几年一直处于越南重点规划中的守德市，究竟是个什么来头？

它是越南首个城中城，在2021年元旦期间正式落地，总面积超过2.1万公顷，总人口数超过120万。对越南而言，它的定位类似中国对上海浦东新区的规划，从一片荒芜，开发成为越南经济的新增长点。

守德市 图源：znews.vn

来到2025年，仅4年的时间，这片曾经不起眼的土地，已经摇身一变成为胡志明市经济的重要支点。

而在新通过的2024年发展规划中，规划投资部勾勒出了城区主要功能区，包括四大创意中心及新兴城区等守德市将更强调它的金融、服务业和商业中心属性：

– 在高科技和工业生产方面，守德市将继续着重于现有的高科技园区，规模约913公顷；计划将9郡的三达区域（Tam Đa）定位成高科技城区，主要为高科技研发以及先进技术的研发、培训、开发等功能。

– 在物流方面，规划发展4个集成陆港功能的物流中心，规模将达到400-450公顷，包括隆平物流中心（Long Bình）、吉莱物流中心（Cát Lái）、灵忠物流中心（Linh Trung）、高科技园区物流中心（Khu công nghệ cao）。

-在服务业方面，规划将守德市建成国家历史文化公园相关的生态旅游业项目，并且同时发展高尔夫球场、沿河旅游项目等。

守德市的吉莱港 图源：Quynh Danh

作为一座城中城，守德市内部也被划分成9大区域：

第1个发展区 – 金融商务服务中心

包括守添（Thu Thiem）区、安利东（An Loi Dong）区、草田（Thao Dien）区，以及康庆（An Khanh） 区和安浦（An Phu）区的部分地区、 定位是西贡河沿岸的混合用途城市区，连接胡志明市中心区，预计到2040年人口规模将达到34.7万人，将成为胡志明市的金融商业和文化中心。

第2个发展区 – 行政中心及北大门

图源：chievereal.com

包括灵东坊（Linh Đông）,长寿坊（Trường Thọ），合平福坊（Hiệp Bình Phước），三富坊（Tam Phú）, 三平坊（Tam Bình），这里是守德市门户所在，连接长寿坊（Trường Thọ）旅游码头，是行政文化服务中心，预计到2040年人口将达到约27万人，计划重点打造长寿港口区域，翻新和美化现有住宅区。

第3个发展区 – 教育和培训以及加工出口中心

重点发展教育和工业，预计到2040年人口将达到约46万人，将在此发展胡志明市国立大学，并计划重组现有的工业园区和出口加工区。

第4个发展区- 文化产业港中心

包括隆平区（Long Bình）、新富区（Tân Phú）以及隆盛美区（Long Thạnh Mỹ）的部分地区，作为胡志明市的文化娱乐中心，也是同奈河沿岸的港口和物流集中地，计划作为守德市东部门户，重点发展城市工业区，预计到2040年人口将达到约30万人。

第5个发展区- 创新中心

该区是连接胡志明市和隆城国际机场的重要通道，预计到2040年人口将达到约23万人，作为创新科技研发中心，将设立胡志明市科技园区。

第6个发展区– 港口和物流服务中心

定位为胡志明市及周边地区的港口、工业和物流服务中心，预计到2040年人口将达到约13万人.

第7发展区– 守德郡现有老城区

这是守德市通往胡志明市7郡的要道，将重点打造成金融区，连接港口和其他各区域，未来将重点发展胡志明市 – 隆城 – 潘切（Dau Giay）高速公路和胡志明市最繁华的街区之一武志公街（Vo Chi Cong），预计到2040年人口将达到约30万人。

第8个发展区– 体育文化中心

这个地区拥有国家体育中心，同时也是守德的文化娱乐中心，新开发的城市区域与现有区域交织在一起，预计到2040年人口将达到约25.3万人。

第9个发展区– 高科技制造中心

这个地区将成为胡志明市高科技园区，具有高科技产品生产和交易、高科技研发和应用、高科技企业孵化、高素质人力资源培训等功能的创新中心。预计到2040年人口将达到约35万人。

守德市的俯瞰图 图源：Quynh Danh

02 守德市的入局者们

作为越南经济未来的火车头，守德市自然吸引了一大批企业来此布局。

截至2025年初，守德市共有企业6.8万多家，注册投资资金达869万亿越南盾（约343亿美元）。

仅胡志明市高科技园区，就有162个持有效投资证书的项目，投资总额达121亿美元。此外，守德市还鼓励将现有的4个工业区和出口加工区转变为应用高科技和先进技术的地区。

作为南部的重要物流枢纽，2024年守德市生产总值预计达394万亿越南盾以上（约156亿美元），其中物流业产值将达276950亿越南盾（约11亿美元），较2023年增长近15%，仅次于电子制造业。

在守德市，有超过900家企业从事物流相关行业。在2020-2024年期间，当地凯莱港（Cat Lai）有超过2700万个集装箱清关，越南南部超过92%的进出口货物在这里流通，占据全国近一半的货物量，占据胡志明市海关总预算收入的35%。

守德市一处物流集散中心 图源：Quynh Danh

作为2013年就布局守德市的早期入局者，长海集团股份公司(THACO)董事长陈柏阳（Tran Ba ​​Duong）表示，将继续深耕该地区，加快守添城区等地的交通连接项目。

太阳集团（Sun Group）的代表也表示，希望胡志明市能给予该集团机会，让守德市成为该集团布局胡志明市的第一个目的地。该集团在越南全国16个省市拥有许多度假村、娱乐和交通基础设施等项目，太阳集团希望有机会参与到国家体育中心和国家文化历史公园等多个项目中。

2025年初，由SonKim集团为主建造的守添公园也宣布正式竣工。

从沿岸荒芜的沼泽地变身为现代化公园，该项目沿着西贡河绵延1公里多，现占地总面积约10公顷，内设人行步道、停车场、多功能游乐园等设施，预计将打造成守德市新地标，希望在2025年2月投入使用。

修建中的守添公园 图源：znews.vn

有人入局，也有人退出。

新加坡吉宝集团旗下的全资外商企业——西贡体育城有限公司，参与守德市安富坊的西贡体育城（Saigon Sports City）项目。该项目占地64公顷，投资约5亿美元，计划为当地建设一个集合体育训练和娱乐一体的服务中心，在2019年11月举行奠基仪式后，一直未开工建设，目前已经超过投资证书规定的期限。

在2024年11月的公告中，吉宝集团宣布从该公司中剥离70%的资本，该项目或将转变成一个集合体育娱乐和住宅于一体的综合体，竣工后将有4300套豪华公寓。

03 守德市发展，是否还能加速前进？

作为越南最受期待的新城区项目，根据政府规划，当地国际金融中心将于2025年建成并投入运营，将直接与胡志明市1郡现存的金融中心连接，这里聚集着越南许多大型银行与金融机构，希望能吸引更多国际企业入驻。

但守德市剩余的土地并不多，除了一部分将要拍卖的土地，目前大部分空置土地都有项目在实施中。

连接胡志明市1郡的守德市 图源：Quynh Danh

对投资者来说，这里的房地产成本在过去几年一直居高不下。

大多数建成或修建中的办公楼，都属于高端豪华型，对大型金融公司来说，租赁不是问题，但是对初创型企业甚至中型企业而言，房价实在有些高不可攀。

因此，有当地经济学家建议，在平政或芹苴等相邻地区，再建设1-2个守德金融中心的卫星城，同时加大对守德市基础设施的投资，改善机场和海港的交通现状，或许能让守德市发展规划在2030年就落地，无需等到2040年。

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