2024，是越南房地产不平凡的一年。

 

历史性的新土地法推出，外资掀起流入热潮，工业房地产开启蓬勃发展模式…2024年的越南房地产，从法律环境的完善到资金多元化流入，强大韧性与活力迸发。一起回顾，越南房地产2024年值得关注的发展亮点。

 

01 回顾：越南房地产2024年关注点

 

【房地产法律里程碑】

 

2024年8月1日，新“土地法”、“住房法”和“2023年房地产经营法”相继生效，业内人士称，这3部法律，为越南房地产市场带来了更高透明度的法律保障和规范化发展。

 

正在修建中的越南房地产 图源：Hải Quân.

 

3部新法律，主要解决了越南房地产市场发展的3大核心问题：

 

1. 对不同地产开发商，清晰界定了财务能力、土地使用权证明和投资者设定等要求；

新法律更清晰设定了财务能力标准，例如地产开发商向购房者仅许收取不超过售价5%的定金（而不是像以前一样可以灵活收取10%-20%以上的定金）。

 

同时，新法律也进一步明确，越南住房开发商发行债券融资的准许条件，包括发行任何债券前解除项目部分或全部抵押物，通过债券筹集的资金加上投资者的股本不得超过地产项目的总投资资本（第 95/2024/ND-CP 号法令）。

 

2.解决地产项目停滞难题，推进项目实施进度

 

2024年《土地法》进一步简化行政程序，将权力下放给总理批准，而非像之前必须由国民议会批准，缩减冗长的审批流程。

 

另外，新的法案取消了曾经制定地价的框架，现在将根据市场的价格制定新的土地价格表。 开发商的土地取得成本会增加，但也能让更有实力的开发商加快土地清偿时间。

 

3. 界定项目移交条件和标准，让房地产投资者们有更清晰的法律制度保障，避免产品交付中存在的标准模糊不清情况。

 

新土地法规定，地块分割的建案必须在按照规划完成基础设施（水、电、道路、景观等）之后才能交付，尽可能避免项目未完工而烂尾交付。

 

【外资流入形势分析】

 

尽管全球经济形势复杂多变，但越南凭借其独特的地理位置和发展潜力，仍然吸引了大量外资的涌入。

 

2024年前11个月，越南实现的FDI（外国直接投资）总额估计为216.8亿美元，比2023年同期增长了7.1%。

 

正在修建中的越南房地产 图源：Hải Quân.

 

其中，大部分外资资金流入了越南房地产行业。基于投资者对越南政策法律、投资环境和城市人口等条件综合考虑中，投资者们会发现工业物流、住房办公和零售地产相关领域，在当地市场依然是供不应求阶段，而随着房地产法律框架的完善，当地基础设施进一步改善，越南将吸引更多外资流入该行业。

 

【住宅地产仍供不应求】

 

2024年前3季度，河内和胡志明市房地产市场共成交23,900套一手公寓，较2023年成交总数增长28%。 新的法案的推行，逐渐消除新项目的审批障碍。

 

例如，胡志明市已完成了The Metropole Thu Thiem、Celadon City、Metro Star、Lotte Eco Smart City Thu Thiem等8个房地产项目的审批障碍消除工作，这些都是总投资额规模达数万亿越南盾的项目。

 

在河内，预计2025年公寓市场将新供应2.3万至3万套，2026年将补充2.4万套，比2023年增加近三倍，主要来自东西两个主要城市地区。随着河内每年增加约20万人的住房需求，从2025年初开始，公寓产品将继续成为河内市场的主导类型。

 

【工业房地产领域仍是市场亮点】

 

在2024年的越南房地产市场中，工业房地产领域仍然保持着强劲的发展势头。

 

随着全球贸易格局的变化和中美贸易关系的紧张，许多跨国企业开始寻求将生产线从中国转移到其他国家和地区，以分散风险并降低成本。

 

越南一处工业园 图源：vietnambiz.vn

 

越南，有着高性价比的劳动力成本，便捷的地理位置和更划算的房地产设施，这些因素成为外企布局越南的吸引力。因此，越南工业房地产市场迎来了更广泛的投资者关注。

 

在例如胡志明市、平阳省等越南工业房地产一线市场中，工业用地租金平均每季度上涨2-5%，出租率持续上升。同时，工业和物流房地产的供应量也在不断增加，以满足日益增长的市场需求。

 

 

02 展望：越南房地产2025年走势分析

 

【资金来源渠道改变】

 

资金来源的变化是2025年越南房地产市场的一个关键趋势。

 

对于房地产开发商来说，如果第一大难题是房地产产品本身，那么第二大难题就是资金。

 

2019-2020年期间，许多房地产企业通过发行债券，利用财务杠杆收集资金，60%的房地产企业出现无法按时支付情况，导致债务延期或重组，间接性导致整个系统风险增加，在市场上造成不良影响。

 

自2023年中至2024年底，越南债券发行规模变化 图源：vietnam investors service

 

虽然类似Vinhomes、Becamex、Vietjet等越南大型企业，仍然在照常发行债券，但根据市场数据统计，2024年来，新发行的债券数量和发行人数量都比2023年同期减少了约30%。

 

越南国民议会正在计划修订《债券法》，将出台一系列与公司债券相关的法律法规，以推动债券市场更严格管理。

 

另外，新的《房地产经营法》也规定，对于20公顷以上的地产项目，企业的自有资本必须满足总投资额的15%，20公顷以下的项目，自有资本须达到12%。这项规定筛选掉了很多市面上资金实力不足的开发商，同时促使许多小型开发商寻求除了债券之外的其他资金渠道，例如股权、银行贷款，甚至寻找其他同类企业共同合作开发项目。

 

【产品组合更多元化】

 

2024年下半年到2025年，是越南房地产市场计划密集推出新产品的时期。

 

根据VN Capital的预测，2024年越南新房预售量的增长约 40%，这部分供给的增长会转换成房地产全行业收入20%的增长。

 

而越南对新房的需求是目前供应量的2倍，有传闻市场上许多建筑设计师接手了大量新的案子，比前两年都要忙碌，意味着近两年会有大量新的建案陆续开盘，而近期新颁布的地产法案将加快地产项目审批速度——这会推动未来几年开发商的收益。

 

在越南第一大城市——胡志明市，许多新项目都更偏向高端市场，售价集中在每平方米7200万-1.42亿越南盾（约2800-5500美元）。

 

在越南首都河内，房地产售价从年初开始大幅度上涨，直至年末，仍然没有降温迹象。在第四季度，每平米超过7万越南盾(约2800美元)售价的房地产产品比第三季度的记录更多，开盘价也比上一季度明显增长。

 

越南新建的Vung Ang经济区 图源：Báo Hà Tĩnh

 

在上述两大城市的房地产新品市场中，位于中档价位的产品，几乎难以寻找到。短期内，中端产品（约1,500-2,000 美元/平方米）的需求最强劲。

 

但随着胡志明市为首的越南一线城市，逐步推出更多市区地块拍卖，许多开发商考虑一线城市周边、市郊新城区、工业房地产等更多领域的产品组合。在产品方向，由于地价成本的推高，并且在不过高提高售价的情况下，开发商会趋向于推出更小户型的产品，以降低产品总价。

 

 

【新一年发展亮点分析】

 

2024年12月20日，汇丰全球研究团队将越南2024年经济增长预测从6.5%上调至7%，为东南亚6大经济体（包括印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、新加坡和泰国）中最高的。

 

日本贸易振兴机构（JETRO）的一项调查显示，2024年至2025年，超过60%的日本企业计划在越南扩大业务，不仅电子制造业，高科技领域也受到大型跨国公司的关注。

 

积极的经济增长势头和不断扩大的外国直接投资吸引力，将继续推动当地市场对住房、商业和工业地产项目的需求。

 

2025年，工业和物流地产将继续成为市场亮点，伴随着大量已获批的工业园区项目的高租赁需求和稳定的供应增长，在全国范围内部署，工业土地价格上涨。

 

2025年随着新法案推出，住宅地产市场将继续“解冻”，流动性将恢复，尤其是在河内、胡志明市等核心城市和郊区等人口聚集的地方。随着开发商购地成本增高，项目的投入价值随之变高，同时由于黄金和美元相对越南盾的汇率上涨，整体导致房地产价格上涨。

 

从整体形式积极向好的2024，迈入更大可能性的2025。随着法律法规的进一步完善，外资引入增加，大城市房地产产品升级面世，步入新一年，期待越南房地产，这个尚未释放所有潜力的新兴市场。

 

 

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