特朗普上任，利好越南房地产？

在特朗普当选美国总统后，实施的关税政策可能将推动亚洲生产线向东南亚转移，外界对越南工业房地产的增长预期进一步加强。

与之相关的配套产业，例如生产服务、仓库设施等行业需求相应增加，越南工业房地产，可能成为2024年吸引外资的主要产业。

01 新一届美国总统，如何利好越南房地产

尤其是特朗普当选美国总统后，可能会对60%的中国进口产品加收20%的关税，这将推动亚洲供应链重新布局，加速国际企业将生产转移至越南的大趋势发展。

越南一处工业园区 图源：Duy Hiệu

考虑到特朗普上一次当选美国总统的任期内，中美贸易紧张局势升级时，许多外国投资者，尤其是总部位于美国的企业，纷纷将供应链目的地转向东南亚地区。

在当时，越南的仓库、工厂、基础设施、人才储备和招商引资政策，还没有做好准备，迎接如此大规模的外企关注。

在特朗普2017-2021年任期间，外资企业对越南工业房地产的需求确实有所增长，但当地企业并没有做好充足准备；一位越南工业房地产从业人士谈到，他记得在2018年底，他与一家越南工厂合作，打算拿下一份外资企业工厂从中国迁移至越南的合作合同，但是这家外资企业对当地基础设施、租金、运营成本和人力资源等方面综合研究后，提出当地基础设施和人力资源并不支持迁移方案，所以双方并未达成合作。

越南一处工业园区 图源：Quỳnh Danh

时至今日，不少越南工业房地产从业者指出，当下的越南工业房地产市场，人才综合素质明显提高，交通等基础设施有明显提升，仓库和工厂建设也更完善，对于越南市场来说，或许不会再像曾经那样错失机会。

目前，越南有3.3万公顷的工业土地可供出租，入驻率高达80%，北方工业园区入驻率达到93%，南方则达到92%。

02 利好信号释出，瓶颈仍待解决

市场投资期望始终落于谈话间，在执行过程中，依然存在许多不确定因素。

世邦魏理仕越南工业房地产咨询部主任黎仲孝(Le Trong Hieu)也提到，特朗普政府的政策往往难以被准确预测，外国制造类企业，也都是通过租赁土地和工厂这种短期投资行为，进入越南市场，而非在当地建设工厂做长期规划布局。

越南胡志明市 图源：Quỳnh Danh

越南经济学专家陈文力(Cấn Văn Lực)分析到，机遇和危机是双刃剑，特朗普政府可能对中国产品增加关税，也可能对越南产品增加关税，经济贸易摩擦升级之下，带来的汇率波动和通胀问题，是全球难题。

03 投资越南工业房地产，谁是第一个吃螃蟹的人？

市场上从来不缺闻风而动的先行者。

从越南工业园区开发者维度来看：

2024年11月中旬，专注于物流工业园区开发的泰国WHA伟华集团，宣布在越南清化(Thanh Hóa)投资5500千万美元，建设一处占地超过178公顷的工业园区。

WHA越南 图源：WHA

该项目经营期限为50年，自投资方案批准之日开始算，需要在土地交付之日起36个月内开工建设。

作为泰国房地产企业巨头，伟华集团总资产高达47亿美元，旗下拥有6家上市子公司，在泰国经营着11座工业园区，在越南义安省(Nghệ An)经营着1座工业园区，该集团旗下开发的工业园区总面积约为8100公顷。

从外国投资企业维度来看：

2024年11月下旬，联合利华和雀巢的合作伙伴，越南边和包装(Bien Hoa Packaging)计划将工厂迁至平阳，以进一步扩大生产，搬迁投资规模达到11750亿越南盾(约4600万美元)。

越南边和包装工厂 图源：SVI.

德国QuickPack集团也在同一时期签署投资合作备忘录，宣布将与越南当地合作企业扩大工厂规模，总投资资本近3200万美元；这座位于隆安省的工厂，预计将于2025年开建，完工后将成为QuickPack在东南亚地区最大的食品包装工厂。

站在机遇与风险并存的十字路口，每年人均GDP超过4300美元的越南，是否能抓住这波浪潮？

现在的越南，许多基础设施已经开始退化和过时，而当地复杂的气候环境，将带来更多高温洪水冲击，急需升级的基础设施，是越南把握机遇的关键一步。制定完善合理的招商引资政策，提升人才培养环境，肃清金融环境，皆是越南期望实现经济可持续发展路程中，不可避开的诸多议题。

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