2024年初，越南越南国会主席王廷惠签署通过《2024版土地法》。

这是近10年来，越南首次修订《土地法》，一共16章260条法令，于8月1日开始实施。

在越南旧版土地法中，政府规定的土地使用价格一直与市场土地真实价格存在较大出入。例如在胡志明市，政府对一块土地定价为每平方米100-200万越南盾(40-80美元)，市场实际成交的价格可能高达1-2亿越南盾(4-8千美元)。所以，一份更贴合市场价格的土地价格表及适配的土地法例，是房地产行业发展的必需。

越南自然资源部表示，2024年土地法会发布调整后的土地使用金，如果采用新的土地使用金价目表，新的价格表调整后更接近土地的市场价格。

正在修建中的胡志明市一处土地 图源：Quỳnh Danh.

由于在越南，土地只有使用权，没有所有权，土地使用金是越南政府向持有土地权状的人征收的土地使用费用。通常土地使用金的价格是根据省委员会制定的土地价格表乘以地价调整系数决定的。当政府征收土地时，也会根据制定的土地价格表和系数来征收补偿。

过去几年，因为越南土地市场价格疯涨，所以很多土地持有人，并不愿意低价被征收土地。所以政府调高土地使用金也是为了适应市场环境需求，加速更多开发项目建设。

一则则更新的条款法令，已经实施大半个月，市场对此的激烈反应，直接展示在价格和交易数量中。

01 胡志明市：土地使用金预估可能涨50倍？

新土地法带来的蝴蝶效应，在胡志明市展现尤为突出。

根据胡志明市自然资源部起草的新土地价格目录，调整后的新土地使用金或将比目前价格上涨3-7倍，但市场上曾流传：“胡志明市土地使用金将上涨5-50倍“，流言一出，当地有些土地拥有者宣称要赔本出售，以防未来损失更多，也有些开发商趁新政落地之前，赶紧囤地。

胡志明市一处住宅群 图源：Quỳnh Danh.

首先，根据胡志明市目前起草的土地使用费调整清单，卖地收入并不足以缴纳相应土地使用金，且转换土地性质（从农地转成住宅用地）的成本也非常高。

若是一个家庭的土地，已经使用了30年，按照最新的估价计算，出售土地价格为300-400亿越南盾（约120-160万美元），则可能需要缴纳500亿越南盾（约200万美元）的土地使用金，费用比土地售价更高，出售方是否能真正从中获利呢？

许多土地持有者想要将自己手上的农地转变性质变成住宅用地或者建设用地，但是转换之前，他们必须根据土地价格表将土地使用金向政府付清后才能变更土地用途。

位于胡志明市芽皮郡(Nha Be)的一位当地居民就表示，他们正在申请150平方米的农业用地转为住宅用地，他们担心如果按照新土地价格计算，需缴纳的土地使用金从5亿越南盾（约2万美元）增加到80亿越南盾（约32万美元），这个预估导致这一家人近期处于焦虑状态。

新法实施后，在胡志明市排队等待办理土地手续的人们 图源：Phuong Uyen

其次，除了税款，农业用地估价也是人们当下考量的重要因素之一。

估价偏低的农业用地，目前市场价大致为每平方米10-30万越南盾（约4-12美元），但相应地理位置的住宅用地，估价可能高达每平方米3200万越南盾（约1275美元），拥有农业用地的人，很难获得与同期住宅用地购买者同样的投资回报，两方面对的使用金也截然不同。

最后，对于土地拥有者而言，他们希望将清理费用、土地使用金增加部分和税费，都列入土地价格中，反而提高了市场转售的土地价格，导致买方意愿进一步降低。

新法实施后，在胡志明市排队等待办理土地手续的人们 图源：Phuong Uyen

但新土地法也给市场带来了积极转变。

发布更接近市场价格的地价清单，能促进项目加速清拆和补偿，能更快解决房地产项目的推进慢问题，而且从长远角度来看，政府土地价格的提高，有助于市场透明化，节约企业和个人投资者的时间和各类成本。

02 新土地法背后的成因及未来走向如何？

为什么会在2024年推出新土地法？市场群众对此反应如何？

从8月1日至今，以胡志明市为代表的大型城市的人民委员会，挤满了提交变更农业用地类型的申请人，人们迫不及待期望在新法全面落地前，用原本低的成本将土地类型从农业转变为住宅，人们甚至借钱完成改建手续，以防今后土地转让金的增加。

胡志明市逐渐布满的住宅和商业建筑 图源：Quỳnh Danh.

这些情况发生的所有原因，皆是因为新土地法的计算中，去掉了旧版地价框架和土地调整系数——K系数（即在计算土地使用费时，根据当地市场情况实际需要增减的比例），从而导致今后新交易的费用增长。

虽然2024年版的土地法，允许各地在2025年12月31日前的交易，都沿用旧土地法的价格，但是恐慌情绪依然在市场上蔓延。

除了对个人投资者的影响外，新土地法的实施，也是推动公共项目和基础建设的需要，当投资价格接近市场价格时，例如公路和桥梁、运河等大型公共项目的建设，会更容易得到通过投票，新的拆迁补偿价格也会让土地清理工作更容易推进；更透明的土地价格，也便于外国投资者进入越南市场，实现更精简的房地产投资程序，吸引更多外商在越南合法合规开启相关业务投资。

8月，河内市土地拍卖，吸引了近2千投资人参与 图源：MG

随着新土地法的实施，对于开发商来说，提高土地使用金会增加拆迁补偿清理费用，这些都会极大增加项目的开发成本。但另一方面，这将有利于加快拆迁补偿的进度，加快法律实施进程，从而大量缩短项目前期的开发时间，建设开发商的利息成本。

闻风而动，越南不少房地产企业迅速开启土地储备收购。

越南最大的房地产分销商之一——绿地集团(Dat Xanh)，正在越南全国范围内寻找100-200公顷的黄金地段土地资源。越南本土知名的房地产企业名瑰集团(Danh Khoi)，准备了3750亿越南盾(约1.5亿美元)，希望购买平福省和平顺省的土地。

河内已经清理干净进入拍卖程序的土地 图源：M.G.

越南南龙集团(Nam Long)的首席执行官Lucas Ignatius也公开表示，在前几年，南龙就在为越南房地产市场变革做准备，目前该企业拥有已经完成清理工作的土地约685公顷，可在未来5年内着手建设新的房地产产品，预估从2026年开始，这版更接近市场行情的土地价格表，将会让土地清理成本翻倍，所以，尽快囤积土地，可以让房地产企业在未来竞争中更具优势。

例如DIC Holdings、Vinhomes等企业在海防、隆安等地积极寻求50-150公顷土地收购，对房地产企业而言，只有拥有更丰富储备资源的开放商，才能进入未来竞争激烈的房地产市场中，小规模投资者，或将转向远离市区的新场地或成本更低的细分行业中。

一部土地法，从投资者、管理者到开放商，行业皆在重组与破局寻求之路上，寻求解法，探寻前路。

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