越南国家银行出台10号通知，贷款限制再放宽？
8月23日晚，越南国家银行出台10号通知，将取消实施06号通知中第8、9、10项规定——对经济补偿资金等业务，禁止提供贷款服务。
这意味着，对越南各大企业，尤其是房地产企业，贷款门槛的进一步放松。
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01 10号通知，有何变动？
在06号通知中，越南国家银行规定，信贷机构不得因以下资金需要而放贷：
- 在投资法规定的投资和经营的领域和行业，开展投资活动；
- 向投资法禁止投资和经营的行业及其商业活动、或其他交易和财务需求，支付资金；
- 购买和使用，投资法相关规定范围内、禁止参与的货物和服务；
- 贷款购买金条；
- 向信贷机构偿还贷款（贷款支付建设中产生的利息除外）
- 偿还国外贷款（不包括延期付款购销货物的国外贷款）、向其他信贷机构授信；
- 储蓄存款；
- 缴纳出资，购买、接受、转让有限责任公司、合伙企业的出资；出资、购买、接收和转让，未在股票市场上市或未在Upcom交易系统注册交易的股份公司其股份。
- 实施当时法律规定不具备开业条件的投资项目，按照出资合同、投资合作合同、经营合作合同缴纳出资，由信贷机构决定贷款。
10、经济补偿类资金，除非贷款完全满足以下条件：
（1）申请贷款的客户，已垫付自有资金，用于支付实施业务项目的成本，而距离该业务项目的付款日，已不足12个月，信贷机构可决定贷款；
（2）为开展业务项目，而使用客户自有资金支付的项目成本，原本就计划使用贷款的，信贷机构可考虑提供中长期贷款。
而10号通知，即是暂停了上述8、9、10等3项规定的执行。
这意味着，房地产企业仍可以像以前一样，出于多种目的借入资金，而不会被“全面禁止”。
胡志明市 图源：https://vietnambiz.vn/
如今，在越南房地产持续面临现金流收紧、信贷空间深受压缩的背景下，这些新规的出台，对房地产行业而言，是一则重磅消息。
对于这一现象，荣越证券（VDSC）分析团队表示，第8、9、10条的主要目的，是希望通过控制信贷质量，从而达到控制客户资金使用的目的，以确保信用机构系统的安全。
关于第8条，禁止的相关业务，本质上是并购（M&A）活动。从借款企业的角度来看，出资、购买和接受股份转让的需要从商业和民事角度都是正常的。尤其是对于上市企业数量在4万家左右的房地产板块，假设每家企业只实施一个项目，那么项目数量就在4万个，比其他业务的项目数量还要多。
房地产行业还需要大量的投资资金，实施过程较长，因此项目实施企业的股权结构也非常复杂，其中银行资金是主要的资金来源。
关于第9条，从房地产项目实施的角度，针对现有项目延期的法律程序，现行法律对项目需满足经营条件的规定，使得项目实施变得越来越困难。另一种方式是接受项目转让，但根据现行规定，项目转让的条件也非常严格。
然而，关于第 10 条，用于抵消融资的贷款仅允许用于12个月内发生的业务成本这一条件被认为不适合行业的现实，大多数的房地产项目开发周期都大于1年、甚至有些项目近几年还处于停滞状态。
范明正总理表示，亲自指导研究06号通知的修改和调整 图源：https://vietnambiz.vn/
ACB证券（ACBS）表示，上述条款的暂停，将为资金周转困难的房地产企业提供开拓资金渠道的新机会，例如：地产项目资本转移、寻找新的投资者、通过业务合作机制进行重组等新方式。
这也将有助于房地产企业借贷投资、扩大土地储备或投资新项目，越南绝大多数房地产企业都可以从本通知中受益。
02 信贷开口出现，市场反应如何？
越南国家银行（SBV）数据显示，2023年前6个月房地产业务未偿贷款增长17.41%，超过2022年全年增速（10.73%）。
相比之下，消费信贷、房地产自营则下降1.12%，而房地产贷款总额较2023年初增长4.7%以上。
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这是近三年来，房地产消费信贷首次出现下降趋势。
胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲先生（Le Hoang Chau）谈到：2023年前6个月房地产消费信贷与去年同期相比下降，表明购房者和房地产投资者很难获得信贷、信贷需求减少、市场信心下降。
因此，如果有信贷支持机制出台，将很大程度改善市场信心。尤其在当下，困难重重的房地产市场，信贷解决方案是突破口，也是最快、最广泛的解决方案。
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河内市房地产俱乐部副主席阮世迭（Nguyen The Diep）先生从商业角度评价说，原本的06号通知的规定性质非常好，只是不适合当前时期。
GP投资股份公司董事长阮国协（Nguyễn Quốc Hiệp）谈到，作为企业和越南建筑承包商协会的代表，他从一开始就认真研究了06号文，政府和总理的救市举措，让企业在经济和房地产市场困难的背景下有了信心。
但是在房地产领域，信贷扮演着非常重要的角色，是主要的资金来源，尤其是现在债券市场困难重重。因此，10号通知的出台，消除上述限制，将有助于企业更好地获取资金，帮助房地产企业化解当下的困难局势。
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