河内：城市扩张15年，密集的人口与翻倍的房价

 

越南首都河内，在最近15年一直处于城市高速扩张状态。

 

从2008年到2023年，城市行政面积扩大3.5倍，住房供应量增加了近7倍，但是房价却翻倍上涨。

 

01 河内为何扩张？

 

2008年8月，河内市扩建项目提上越南国会议程。其主要原因是——“已有的基础设施，无法满足河内城市化发展、招商引资需求和不断增加的居民数量。”

 

2008年调整的河内扩建计划，致力于将河内城市面积增加3.6倍，人口增长80%，成为全球（面积）第17大的首都城市。

 

河内市 图源：Ngọc Thành

 

根据扩建计划，临近河内市周边的河西省（Tỉnh Hà Tây）等6个省的部分地区将划入河内市，河内的面积将从当时的920平方公里扩张至3325平方公里，人口也将从当时的340万增加至600万以上。

 

对此，河内建筑和规划部门的负责人曾经谈到：“这些规划，都是为了让河内更好地发挥首都功能，它现有的土地已经不能适应发展需求。”

 

02 扩张15年，密布的人口与翻倍的房价

 

从2008年到2023年，河内扩张计划，给这座城市带来了何种变化？

 

从人口数量上来说：

 

按照规划，到2020年，河内人口仅用了5年时间就达到750万左右，到2023年，河内人口已经达到850万（超出预测近100万），每年平均增长的人口数量相当于一个城区的居民数量。

人口数量增长迅速，却只集中于几个主城区。

 

河内市其中的12个郡只占首都面积的9%，却承载了45%以上、约380万的人口，尤其是在河东和黄迈等主要扩建的城区，居民数量比2009年翻倍增长。

 

目前，河内主城区的人口密度达到每平方公里2.2万人，是扩建前的2倍，二征郡（Hai Bà Trưng）达到每平方公里2.9万人，栋多郡（Đống Đa）达到每平方公里3.78万人，是全世界人口密度最高的地区之一。

 

从基础设施规模上来说：

 

河内城市发展规划会副主席陶玉严（Đào Ngọc Nghiêm）表示：“河内市中心的人口增长迅速，但是交通基础设施的发展，相比之下进度缓慢。”

 

公共交通方便，BRT (Bus Rapid Transit) 快速公交尚未通过测试，地铁线路经常晚点，公共交通运力不足17%，远低于规划中的“到2020年达到35%”。

 

其他车辆经常与BRT快速公交交叉，造成拥堵。图源：vnexpress.net

 

私人交通方面，在过去10年间，河内汽车数量增长2倍，摩托车数量达到每1.3人拥有1辆，再考虑到来自其他各省的上百万辆通行汽车，仅增加了1.3倍的公路，远远不能满足当地交通需求。

 

拥堵的河内市区 图源：Ngọc Thành

 

根据河内交通行业报告，尽管河内交通堵塞点比10年前减少了70%，但是堵塞规模更大、频次更高。河内交通战略与发展研究所计算，河内每年因交通堵塞造成的经济损失达到20亿美元。

 

过去十年，河内交通用地仅占城市总面积的8-10%，而按照规划，到2020年是需达到20-26%。

 

扩建3.6倍的城市土地，都用在哪里去了？

 

房地产，或许会是土地的主要流向之一。

 

从2008年到2023年，河内的房地产市场，发生巨大变化。

 

其一，是房地产模式的变化。

 

2008年之前，河内不少居民还居住在自建民居、街边低矮住宅或小巷中。但是随着扩张计划，新城区的出现，让现代化房地产概念进入人们生活。

 

随着市中心范围扩大，人们对“居住区”、“商业区”和“办公区”等不同房地产用途有了明确概念。

 

纸桥郡（Cầu Giấy）和南慈廉郡（Nam Từ Liêm） 图源：Ngọc Thành

 

例如在以前，办公区域多集中在还剑郡(Hoàn Kiếm)，但是现在大多都搬到写字楼更集中的纸桥郡（Cầu Giấy）和南慈廉郡（Nam Từ Liêm）。

 

其二，是房地产供应量的变化。

 

截至2023年中，位于河内城区的累计住房供应量，相比2008年增长了近6.7倍，达到39.6万套。

 

从不同郡来看，例如河内西部的扩张区域，如怀德县（Hoai Duc）、丹凤县（Đan Phượng）等区域，现代化住宅数量从无到如今的9千多套；河内中心的纸桥郡（Cau Giay）等五大核心区域，住宅累计供应量超过18.4万套，相比2008年增长了近5倍。

 

图源：vnexpress

 

其三，是随着房地产数量的增长，河内房地产价格，也是翻倍增长。

 

2008年，河内龙编郡（Long Biên）的住宅均价为每平方米1100万越南盾（约462美元），到2023年已经上涨到平均每平方米2800万越南盾（约1178美元），上涨了近155%。

 

图源：vnexpress

 

根据越南房地产行业相关企业估计，过去15年，河内二手房平均售价，增长了近57%，部分地区的房地产平均价格与2008年相比，增长了175%；而随着现在向东发展趋势，像嘉林县（Gia Lâm）这样的热门区域，近15年房地产价格涨幅近10倍，从2008年土地均价每平方米1200万越南盾（约505美元）涨到如今的1.22亿越南盾（约5千美元）。

 

图源：vnexpress

 

在资本扩张以来的十来年间，河内地产市场经历了危机——复苏——繁荣——减速的各个阶段，特别是河内市的西轴（旧河西省Tỉnh Hà Tây）和北轴（美灵县Huyện Mê Linh）批准的项目数量最多，也是价格波动最强烈的两个区域。

 

经过15年的扩张，河内仍然没有实现减轻城市基础设施压力、实现人口积极扩张的pei tu目标，当初定下的山西、和乐、春梅、富川、朔山等5个卫星城规划依然没有提上日程。

 

超过1200公顷的河内周边土地，多年前被列入新城区开发项目，但是至今为止，一直没有得到开发 图源：Ngọc Thành

 

面对越来越密集的人口，越来越高涨的房价，河内市开始思考新情况下的应对方法。

 

在2023年7月初提交给市议会的首都总体规划中，河内市政府希望，强化北部和西部的“卫星城”的设计。

 

图源：vnexpress

 

虽然完善“卫星城”的设置，可以帮助疏散首都拥堵人群和交通，让城市布局更为合理，但是这也意味着，若是在河内市北部建立新市区（东英县Đông Anh、朔山县Sóc Sơn、美灵县Mê Linh三个区），由于城市化水平有明显差异，投资资源过于分散，核心市区的金融功能外移，而内排机场等公共交通中心也面临管理权限转移问题。

 

河内多位建筑师也对此提出建议：市政府需要迫切修建连接各城区的公共交通网络，根据城市实际需要，控制内城人口密度和基础设施，才能真正平衡首都各城区的房价、人口数量。

 

2008年到2023年，城区面积扩大超过3倍，河内却依然面临人口过于集中、配套基础设施没有跟上等问题，而随之带来的房价翻倍上涨，是给这座城市带来了投资新机遇，也是给政府民生部门出了一道新难题。

 

 

 

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