越南总理召开网上会议，探讨第33号决议实施效果

“困难”，是过去一两年时间，整个越南房地产行业的共同心声。

2023年3月初，越南政府针对房地产行业面临的多种难题，推出第33/NQ-CP号决议。

修建中的越南房地产项目 图源：https://vietnambiz.vn/

这一决议实施至今，已有半年，越南政府决定举办一场线上会议，与房地产相关企业代表、相关政府部门，一起聊一聊，这决议实施效果如何。

01 第33号决议是什么？

2023年2月17日，越南政府召开线上会议，号召各大企业、政府部门一起努力，提点可行的建议；3月11日，越南政府发布第33/NQ-CP号决议，希望能解决房地产行业的多种困难，并宣布于3月12日正式生效。

这一决议中，值得重点关注的条款，是与信贷资本相关的解决方案。

具体来说，对于困难的房地产企业，可以考虑延长贷款本息、重组债务群体；信贷资金将集中于可行性较高的项目和贷款对象——即有能力按时足额偿还债务的客户。

胡志明市 图源：https://vietnambiz.vn/

因此，国家银行要求信贷机构在进行贷款评估时，不能一刀切，要根据不同类型，对不同地产板块适当调整风险系数；同时，政府要求，投资者必须优先考虑所有资源用于偿还债务，尤其是债券债务。

这场会议及33号决议相关内容，欢迎回顾往期推送：

《房地产救市行动开启，越南国家银行将推出51亿美元低利率信贷！》

02 第33号决议，效果如何？

建设部报告表示，随着33号决议初步落地，越南房地产市场出现回暖迹象。

建设部直接收到、审议和办理了涉及174个房地产项目的112份文件。

对于不同城市的房地产难题，例如胡志明市，工作组就关于约180个住房项目的30份请愿进行书面回复；对于河内市，工作组对关于712个项目的约20份请愿书进行书面答复。

Novaland董事会主席裴成仁（Bùi Thành Nhơn） 图源：https://vietnambiz.vn/

在8月3日的线上会议，Novaland董事会主席裴成仁（Bùi Thành Nhơn）表示，随着33号决议出台，帮助Novaland解决了多个难题，例如在巴地头顿的大部分项目已经得到省级领导的批准，在胡志明市、同奈省和平顺的项目，也在政府帮助下顺利进行土地清理工作。

太阳集团(Sun Group)的董事会主席邓明长（Dang Minh Truong） 图源：https://vietnambiz.vn/

太阳集团(Sun Group)的董事会主席邓明长（Dang Minh Truong）提到，第33号决议补充了建设部管理多项条款，帮助缩短了施工领域的行政程序，尤其是配合着越南放宽出入境管理、连接旅游区的基建网络启用，作为旅游房地产行业代表，邓明长表示非常明显感受到旅游业和旅游房地产业的复苏。

GP.Invest全球房地产投资股份公司董事长阮国协（Nguyễn Quốc Hiệp） 图源：https://vietnambiz.vn/

GP.Invest全球房地产投资股份公司董事长阮国协（Nguyễn Quốc Hiệp）也谈到，第33号决议针对房地产企业资金流给出的解决方案，很大程度上消除了市场恐惧情绪，并且直接影响到该企业在富寿（Phú Thọ）Palm Manor项目的推进。

据他介绍，这一项目自2013年颁发投资证书，58公顷的土地，多年来一直面临清理困难，导致项目进展缓慢，而随着33号决议下发，到6月4日，当地政府就宣布了加快改项目进展的具体措施，让这一项目有望在2024年初上市。

03 越南房地产行业现状如何，未来如何？

从企业业绩来看，越南房地产龙头企业——Vinhomes在2023年上半年取得了创纪录的业绩，净收入达到62.1万亿越南盾（约26.2亿美元），净利润达到21.6万亿越南盾（约9.1亿美元），同比分别增长364%和295%；而Vinhomes上半年新开盘的产品，也多次取得破纪录的销售速度。

从越南建设部披露的2023年第二季度房地产市场信息来看，虽然全国交易量放缓，但是河内、胡志明市等大型城市的新建房地产项目，成交价格仍处于高位。

据建设部统计，其他一些地区的二手房地产交易价格，与2022年同期相比，有2-6%的下降趋势。甚至一些地区出现大幅下降，例如：岘港下降5.8％，同奈省下降3.5％，海防市下降3.1％。

但是，河内的房地产项目，与第一季度相比，第二季度仍然展示出明显涨幅，例如西湖区及其周边项目，新开盘房地产项目价格在每平方8000万-1亿越南盾（约3400-4200美元）。同时，其他已上市项目，相较第一季度的房价，甚至出现1-3%的涨幅。

河内市 图源：https://vietnambiz.vn/

而胡志明市，虽然该市在第二季度没有太多新产品供应，但是部分项目的价格较第一季度上涨2-3%。第二季度里，许多投资者手上现金流不足，导致市场流动性下降，止损情绪在市场弥漫，例如较高端的别墅地产较第一季度价格下降了2-5%，但是市场总体关注度依然居高不下。

面对第33号决议为房地产市场带来的回暖信号，各大房企、政府部门也在思考越南房地产市场的未来走向、决议调整方向。

例如兴盛集团（Hung Thinh Corporation）董事会主席兼总经理阮廷忠（Nguyen Dinh Trung）就提出建议：

1. 为施工许可证提供更多程序保障；
2. 银行应根据不同阶段，灵活调整贷款条件，而不是按照目前规定，企业只有在完成土地和项目建设手续后才能获得银行贷款；
3. 社会住房购买者，可自由转让其房地产；
4. 按照CPI剩余法计算土地使用费，根据不同地方情况，考虑适用本地CPI还是全国CPI；
5. 考虑采用地价调整系数（K系数法）。

越南总理也在8月3号的会议上指出，越南房地产企业目前面临的问题，在一两次会议中就得到解决，是不切实际的想法，希望未来，能在客观评价下，切实做到企业资金来源稳定、行政权力下放、法律法规更完善。

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