越南工业用地租金再涨？背后原因值得一探！

越南这几年工业用地价格可谓一路飙升！

2020年，受到疫情影响，大家都寻思着这实体经济可是最受打击的，但是越南的工业用地租金不跌反涨！

河内市（Thành phố Hà Nội）与胡志明市（Ho Chi Minh City），一个是越南首都，一个是沿海经济重地，工业房地产的租金一起拿下全国涨幅top2！

据调查胡志明市（Ho Chi Minh City）的一些工业区，几年前的地价还在每平方米150美元，而最近已经提高到每平方米300美元！直接翻了一倍！

胡志明市区附近的工业园区 图片来源：realestatevietnam.com.vn

河内（Thành phố Hà Nội）的工业区地价，也从每平方米155美元，跳到260美元！

而2020年的最后几个月，一线省市的工业地价与上一季度相比继续增长了近25％，胡志明市的协福工业区工业区(KCN Hiep Phuoc)和新造工业区（KCN Tan Tao）等工业区的价格上涨了37％。在平阳省，工业区地价普遍上涨了22％。

而目前一线省市的工厂的租金为每月$4-5每平米，而三年前为$3.50每平米。而对于仓库租金，相比于2019年同期，上涨了10％。

而其他二线省市，工业用地的涨幅也不能小看！

这几年经济发展特别突出的同奈省（Tỉnh Đồng Nai），每平方的工业地价从100美元涨到155美元；而毗邻胡志明西南部的隆安省（Tỉnh Long An），工业地价也从每平方米110美元涨到200美元！

这涨幅快赶上咱们十年前的房价涨幅了，当然，越南工业用房地产租金能涨这么快，背后一定是有很多因素影响的，我们今天就和大家一起简单分析一下：

01 外企投资多，“世界工厂”潜力股

大家都知道，越南，现在已经吸引了苹果、富士康、夏普、三星、耐克、优衣库、联想等国际知名大企业来投资建厂。

耐克Nike在越南的工厂 图片来源：businessinsider.com

大家都排着队等着拿地的号码牌，但是现在能开发的工业用地也就批了那么点，当然供不应求，价格一路上涨！

02 税收优惠多，政策鼓励工业建厂

越南可以说是亚洲税收政策最具竞争力的国家之一。

公司可以从企业所得税、固定资产进口税以及免收土地租金政策中获益。特别是前两年免征20％的企业所得税，之后四年减免50％的优惠政策，这些优惠尤其优先适用于工业或高科技制造业。

同时越南也是东南亚关税优惠最多的国家。越南作为加入最多自贸协议的国家之一，对于以出口为主的厂商，能大幅度降低关税成本，有十分诱人的成本优势。

为了拿到这些优惠，相关行业新开设的企业也增多，相应新的工业用地需求自然也增加了。

03 政策也有限制，园区规划限入严格

优惠政策虽多，自然也会有相应的限制！

越南工业园也严格按照自己规划的功能招商引资，比如规划是说的是要做消费类电子产品制造，那管委会基本就只看这个行业的企业交的入园申请。即便你实在有特殊情况，那也要先申请调整园区规划，其他行业的企业才能得到入园机会！

广南省(Tỉnh Quảng Nam)大型汽车零部件工业园 图片来源：vietnamnews.vn

这当然进一步导致需要建厂的企业选择范围缩小，从而造成僧多粥少，价格也一路上涨。

简单来说，越南这几年工业用地价格上涨，背后主要还是需求增长在推动。

其中一部分需求来自于国际主流基金公司。过去两年中，有超过30亿美元的工业地产的投资来自于私募股权基金，机构基金和养老基金。

2018年，国际私募股权公司，华平投资（Warburg Pincus）在越南开发120公顷的工厂和物流仓库。

来自香港的房地产私募股权公司——基汇资本（Gaw Capital Partners）将投资2亿美元建设高规格物流仓库和工业厂房。今年1月份将在北越的太原省（Thai Nguyen）开幕第一个工业地产项目。

2020年疫情期间，来自于悉尼的物流开发商LOGOS正式宣布进入越南，创立了一个约为3.5亿美元的投资组合，投资北越的工业地产。目前已在北宁省的新加坡工业园区（VSIP Bac Ninh）部署13公顷的工业用地。

而随着越南经济发展，更多工业制造业开设生产线，在后疫情时代依然交出亮眼成绩的越南，未来或许也将迎来更完善、更成熟的发展模式，会有更多新机遇等待我们去探索！