越南房地产，2023年有望出现10亿美元并购交易？

2023开年以来，越南房地产市场开始出现打折出售的公寓、却鲜有人问津的情况。如此低迷的市场，尝试着“抱团取暖”的房企们，能找到出路吗？

01 大打折的房地产市场，投资者依然保持冷静

在胡志明市和河内市，不少房地产商不断推出高额折扣，最高推出高达36%的购房折扣。但是，由于越南房地产市场依然处于低迷期，面对这样的折扣，大多投资者们依然保持理性观望态度。

图源：Quỳnh Danh.

不仅投资者们保持理性入场，连房地产商们的入场热情，都稍显冷却，保持观望的态度进行开盘活动。

根据越南DKRA的报告，2023年前3个月，胡志明市及其周边地区（平阳省、同奈省、隆安省等）的房地产供应量较上一季度下降了67%，比去年同期下降了59%，仅有来自9个项目的1378套房产开售。

从出售率和出售价格来看，也能感受到市场的理性情绪。

图源：Quỳnh Danh.

2023年第一季度，胡志明市及其周边地区的房地产吸收率达到63%，有864套一手房产顺利交易，较2022年第一季度下降了66%。

从价格来看，一手豪华房地产的价格依然稳定，尤其是在胡志明市1郡和守德市（Thu Thiem），售价稳定在7k-17k美元/平方米。

二手房地产市场上，许多房主们愿意将房产售价较2022年底下调1-6%，以快速出售。

图源：Quỳnh Danh.

2023年前3个月，河内市的房地产吸收率也只达到50-60%左右，收缩的信贷和法律的限制，让买家在这一特殊时期，保持更冷静的态度进入房地产市场。

面对这一情况，越南房地产行业的从业者们都提出了自己的担忧。

DKRA越南研发副总监武红胜（Vo Hong Thang）先生表示，越南度假型房地产流动性几乎冻结；一方面，很多人因为贷款利率太高而放弃买房，虽然贷款利率趋于下降，但是中长期贷款利率仍然在11-15%之间波动；另一方面，高端房地产产品的供应量占据市场总量的60%以上，而更多的法律法规问题也限制着房地产产品迅速投入市场。

图源：Quỳnh Danh.

越南国家货币和金融政策咨询委员会成员黎春义（Le Xuan Nghia）先生也谈到，如果房地产行业出现危机，或将需要付出5-7年经济停滞的代价，来解决这一行业难题。

02 并购重组，会是出路吗？

来自Zing.vn的数据报告显示，2023年前3个月，即便现金流如此困难，越南房地产市场仍有不少并购交易发生。

例如，年初时，南龙（Nam Long）就完成了Paragon Dai Phuoc这家企业25%注册资本的转让手续。

Paragon Dai Phuoc在同奈省投资开发了超过45公顷都市区的房地产公司。手续完成后，南龙（Nam Long）共计持有这家企业75%的注册资本。

不仅是越南国内各房企在抱团取暖，外资也纷纷下场，继续深化在越南房地产市场的经营。

图源：Quỳnh Danh.

越南投资规划部数据显示，2023年前2个月，有近3.97亿美元的外国资本涌入房地产行业，占越南外国直接投资总额的12.8%，房地产市场是外商对越直接投资的第二大行业。

路透社消息，来自新加坡的凯德置地（CapitaLand）正在与越南最大的房企之一——Vinhomes商量一场价值高达15亿美元的交易，据说凯德置地正在考虑购买Vinhomes位于河内的海洋公园（Ocean Park）项目，或位于海防市北部的另一个房地产项目。

虽然交易双方，都暂未对这一传言给出明确答复，不过，若这一交易成功，将会成为近几年来东南亚地区最大的房地产交易之一。

目前，影响越南房地产市场发展的，主要是通货膨胀、高利率和世界经济衰退这三大因素，而根据业内人士估计，这3大因素对越南房地产市场的影响至少持续到2023年上半年结束。

图源：Quỳnh Danh.

因此，市场上的投资者们才纷纷转向防御策略，引发高风险资产的退出浪潮。

虽然越南无法避开大环境的影响，但是凭借稳定的政治局势、复苏的国内消费、开放程度较高的经济、快速发展的城市化进程等，相比周边邻国，吸引着更多外国投资者的进入。

根据一些业内人士评估，虽然法律上的障碍使得不少房地产产品推迟进入市场，但正是欧洲、北美和亚太地区的养老基金、保险基金和主权财富基金进入越南房地产的热情期，2023下半年的越南，或许将迎来高达数十亿美元的房地产交易，越南的房地产热，或将从一二级市场，转到企业之间的并购重组层面。

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