300美元/平米的越南工业用地租金，还将上涨10%？

2022年开年以来，越南南方工业用地租金持续上涨。尤其是以胡志明市为代表的南方经济重地，当地工业园在一个租赁周期内的报价，已经上涨到300美元/平方米。

租金的上涨，多源于租赁需求的推动。

越南工业园区 图源：vnexpress.net

从不断攀升的工业用地租金中，人们也可以清晰看到，来自越南国内外投资者对越南工业用地的关注。

以平阳省的VSIP 3工业园为例，这里的首批客户，就包括了来自丹麦的乐高集团，乐高斥资10亿美元，在越南VSIP 3工业园建立旗下第一座碳中和工厂，除此之外，这座工业园还吸引了越南国内外30余家公司来此投资建厂。

01 胡志明市工业园租金，2023年或将上涨5-10%？

根据越南房地产经纪人协会（VARS）的统计数据，平阳省，是越南全国工业园入驻率最高的地方。

在平阳省已经投入使用的29个工业园中，平均入驻率已经超过95%。放眼越南全国，在登记注册的400个工业园区中，有292个还在建设中，其余的工业园区，入驻率都在80%以上。

平阳省VSIP 3工业园所在区域示意 图源：invert.vn

那么，看中越南工业用地的投资者们，都是来自全球各地的哪些企业呢？

在2023年的前2个月，越南工业园与全球多家知名企业达成合作，签署了一系列投资备忘录。例如苹果的主要零部件制造伙伴——富士康，就以6250万美元的价格，在越南北江省租下45公顷的工业用地，租赁有效期直到2057年2月，以满足其在越南的运营和产能需求，尤其是2023 款Mac Pro和新款MacBook机型的生产计划。

还有苹果另一位主要合作伙伴歌尔股份（Goertek）——知名耳机制造商，也与北宁省的南山-合灵工业区（KCN Nam Sơn – Hạp Lĩn）签署了一份合作备忘录，将转租其工业园62.7公顷的土地。

越南工业园区 图源：zingnews.vn

同时，韩国三星集团也表示，计划把在越南的投资预算提高到200亿美元，在越南工业园中制造更具科技含量的电子产品。还有包括LG、广达（Quanta）等国际知名电子巨头，也计划在越南投入数十亿美元，以增加其生产线的产能。

对此，越南房地产研究人员表示，根据近年来不断增长的工业用地需求，预计在2023-2024年期间，胡志明市、同奈省、平阳省和隆安省的工业用地租金，将每年上涨7-10%；对于平顺省 (Bình Thuận)、巴地-斗顿 (Bà Rịa – Vũng Tàu)等地区的工业用地租金，预计将每年上涨5-7%。

平阳省VSIP工业园之一 图源：vneconomy.vn

回顾过去的2022年，越南工业用地平均租金，就实现同比上涨8-13%，在2022年底达到166美元/平方米/剩余租期。尤其是在胡志明市、平阳省和隆安省的黄金地段，工业用地租金可以达到280-300美元/平方米/租赁周期以上，这几乎是有史以来，越南最高的工业用地租金水平，其使用率也达到较高水平。

02 越南工业园，仍有无限发展潜力

越南经济专家分析，政府不断推出的扶持政策，是越南工业地产吸引投资的主要驱动力。例如乐高集团曾提到，选择越南市场的重要原因，是越南政府承诺到2050年实现净排放为0.

此外，越南财政部还于年初建议，将进一步减少2023年的土地和水面租金；考虑到近几年疫情、地缘政治和国际经济环境等影响，计划将企业、家庭和个人需支付的土地租金减少30%，希望能帮助企业及居民们，更有效利用土地资源，快速恢复生产经营活动。

高速公路途经的工业园 图源：cafefcdn.com

另一方面，越南不断完善的交通基础设施，也是吸引投资者的关键因素。

尤其是在越南南部，曾因为疫情中断的高速公路工程都逐渐恢复施工，越南南部的高速网将更加完善，以著名的胡志明市-中良-美顺高速公路（TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận）、油曳-潘切高速公路（ Dầu Giây – Phan Thiết）等高速，将南部各工业园连通起来，实现更高效的资源运作。

在国际投资者眼中，越南，是一个供应链多样化的绝佳战略选择。但是对于越南来说，想要实现更好的工业房地产发展，依然要思考如何继续吸引和留存高质量的投资，尤其是如何在未来几年内，更快将现有的工业园，转变为更可持续的发展区域。

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