越南房地产税或迎大变动？房地分开征税，提高豪宅税率

2023一开年，越南政府就提出修改《房地产税法》草案的提议。

这一修改草案，建议对房地分开征税，对土地（包括个人宅基地、非农业生产经营用地和其他非农业用地）提高征收税率。

胡志明市1郡的房地产 图源：Quỳnh Trần

若此提案正式通过，可以预见的是，在越南的每一位居民或投资者，无论国籍，都将受到它的影响。

01 越南政府提交修改草案，房地产税法将迎大改？

2023年农历春节刚结束，越南政府便提出建议，制定《房地产税法》草案修改，并提交国会常务委员会、将在2024年5月召开的国民议会上进行报告，预计将在2024年10月提交关于该税法修改的反馈意见，于2025年5月的国民议会中，通过该税法修改条例。

2021年，越南平度的房地产产品 图源：Như Quỳnh

当然，以上仅是越南政府对这一税法修改提案的预估时间线，相关修改条例是否会通过、具体何时执行，需要在提案通过之后，才能正式确定。

对于提案中的具体条例，例如将房屋和土地分开征税，越南政府提出的修改原因是，目前政策尚未对房屋税（住宅、建筑工程等）实施相应的征收措施，但是随着越南城市化进程的加快，房地产价值大幅增加，越南有必要制定相应的征收累进税、房地分开征税等，与国际接轨的税收措施。

修建中的越南房地产 图源：Ninh Phan.

越南政府认为，按分项累进税率征税，将确保对高价格房屋、土地的调控成效，也能确保低价值房屋所有者的公平。

还有一个值得注意的修改点，是越南政府建议对价格超过5000万越南盾（2132美元）/平方米的房屋，制定更高的税率，类似于“豪宅税”。而对于较低价格的房屋和经济适用房的所有者们，制定较低的征税，而对于经济适用房、工人住房等，或将实行免税措施。

02 房地产税制的变动，是新增财政收入，还是接轨国际？

关于做出这些变动的原因，越南政府在草案中也解释道，住房，是对土地的一种投资，国家希望的是鼓励建设住房和建筑工程，以避免产生土地资源浪费，而根据国际经验，将房屋和土地分开征税，不仅可以有效制止土地浪费，还有助于维护房地产市场的公平公正透明。

胡志明市1郡的房地产 图源：Quỳnh Trần

尤其是在草案中，越南政府提到将对废弃房屋、长期空置房屋、迟迟未使用的土地等征收最高税率，也是政府关于土地调控的重要措施。

废弃的房屋 图源：tienphong.vn

越南政府也在草案中提到，将住房和土地分开征收，更利于税收管理，也更符合国际惯例，而在具体措施实施前，也必然征集纳税人的意见，确保这些纳税条款，都在人们的承受范围内。

同时，越南相关机构也表示，无论以何种方式确认计税价格，越南的房地产税都低于大部分国家——越南每年征收的房地产税（非农业用地税+农业用地税）仅占越南总税收的0.24%，占GDP总额的0.03%。

图源：vnexpress.net

相比其他中等收入国家，房地产税平均占GDP的1%，对于其他低收入国家，通常占0.5%，而越南的房地产税收只占GDP的0.03%，说明越南政府并没有充分利用这类税种增加收入；并且政府认为房地产税，是未来调控房地产市场的可行措施。

但是，也有投资者认为，这样增加税收，会给投资者带来更重的负担，不像欧美国家，越南人对土地没有所有权，只有土地使用权，在许多“宅基地”上，越南人们自己建房自住，在这样的社会背景下，引进欧美国家的房地产税，是否合理？而未来增加的房屋税，是否会被进一步转移到房屋购买者身上，导致房价再次上涨？

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