越南股市回升，房地产拐点已来？
2022年12月初的越南股市，终于迎来大逆转。
VN-Index重新攀升至1050点大关，市盈率回到11倍以上。曾经下跌的各行各业，如今已然呈现大幅反弹之势，不到一个月的时间，多支股票出现40-50%的涨幅。
其中，尤为引人关注的，就是房地产行业。例如Licogi14的L12，在数十个交易日中触及涨停板，较之前的低谷时期，上涨了267%；还有CEO集团，其股票多日接近涨停板，近期涨幅高达166%。
越南股市的近一个月走势 图源：TradingView.
面对明显复苏的股票市场，投资人们热情也随之高涨。
都说股市是经济的晴雨表，在一片上涨热潮中，越南房地产行业，为何能有如此惊人的表现呢？
01 上涨的背后，是越南房地产行业的大整改
表面的向好，实质是越南房地产行业面对外界危机的一场自救。
图源：zingnews.vn
根据VNDirect证券公司发布的分析报告，在2023年，大约有110.33万亿越南盾的房地产公司债券将要到期偿还，其中2023年上半年预计有46.15万亿越南盾，下半年约有64.185万亿越南盾。
同时，银行的贷款收缩、对房地产债券的严格管控、购房需求的下降、供应量也随之下调……整个越南房地产市场的外部环境，并不乐观。
尤其是从2022年中开始，为了降低金融市场风险，越南政府审查并颁布了新的法律框架，对债券发行人提出了更严格的限制要求。
图源： Hoàng Hà.
这一趋势，使得越南房地产债券，在2022年前9个月，发行额同比大幅下降67%。
对房地产商们而言，信贷收缩后，债券成为了一个重要融资渠道，但是如果两头路都被堵住，许多房地产商的现金流，必然出现明显短缺。
VNDirect证券公司估计，2022年第四季度，将有约20万亿的房地产债券到期，越南房地产商们的短期偿付能力，将迎来一个巨大的考验。
左一为Novaland董事长裴成仁先生 图源：zingnews.vn
“作为企业家，我们必须接受和克服，这些困难。”Novaland董事长裴成仁先生（Bui Thanh Nhon），在面对媒体时，如此说道。
作为越南房地产行业的知名企业，Novaland正在进行大规模精简。调整不必要的业务部门，裁员和重新调整集团方向战略，Novaland正在尽全力调整手中资源，优化成本，以将手中资源，集中在比较有信心的几个项目上。
越南一个售楼处 图源：zingnews.vn/NLG
同时，越南另一大型房地产企业，发达地产（Phát Đạt）也在面临类似的调整。
其首席执行官裴光英武（Bui Quang Anh Vu）强调，虽然发达地产在资金链上没有遇到困难，但是面对当下的市场环境，其公司决定，与其像以前那样走项目快销战略，不如提高产品质量，和从南到北的经纪平台取得联系，进行产品分销；同步，发达地产也在积极和银行协议，以帮助投资人们以合理的价格获得产品，并得到信贷支持。
02 来自官方的帮助，和业内人士的对策建议
同时，来自越南官方的消息，也让房地产行业感受到了逆转的可能性。
越南国家银行副行长在一场采访中表示，2022年至今，整个越南经济的信贷增长达到12.2%左右，如果按照年初设置的14%这个配置目标，再加上2%的增幅，那么未来一段时间，市场将有3.7%的信贷空间出现。
越南国家银行表示，将继续增加信贷空间，各商业银行必须积极调配社会闲置资金，为大家创造贷款来源。同时，越南国家银行将继续检测、引导信贷资金的使用，为银行提供稳定的资金来源，保证目前所需项目的贷款需求。
对此，越南总理还曾特别指示，多关注房地产领域的经济增长，尤其是刚需一族们的贷款需求。
越南一家商业银行 图源：zingnews.vn
越南国家银行也谈到，这几年，国家银行一直将房地产作为特别关注领域，指导商业银行为人们购买社会住房提供便利。
因此，降低贷款利率，是越南持续走好的宏观经济，和各行各业发展的必要趋势。
越南一处房地产 图源：zingnews.vn
越南房地产经纪协会副秘书长陈明煌先生也提出类似意见。他表示，短期内，最重要的解决办法，就是恢复市场信心。
通过具体行动，重建和消费者之间的信任，用真正落地的产品，交付给客户，专注那些即将完成的项目，让整个市场由实际的产品来支持，而不是由那些长远、尚在图纸中的规划来支撑。
毕竟，能重建投资者们信心的，是实实在在的产品，而不仅仅是规划表上的数据。
