越南变动的土地市场,从回收土地到法案修改
2022年9月底,位于胡志明市1郡黄金地段,隶属于越南贸易服务和建设有限公司(Việt Hân Sài Gòn)一块6274平米的土地,被胡志明市人民委员会宣布收回。
根据公告,这本是公有属性的土地,但是经由Vinafood联合其商业伙伴进行的一系列违规操作,使得这块土地转化为了私人所有。
被胡志明市人民委员会回收的土地 图源:ndh.vn
更让官方质疑的是,多年来,Vinafood提案的建设写字楼和高层公寓项目,因为资金不足等原因,一直没有真正开发实施起来,导致这么大片黄金土地,多年来一直荒芜废弃,现在甚至沦为了停车场,还贴满了危墙警告。
接下来,胡志明市土地基金发展中心将回收这块土地的所有权,而这块土地的命运,也仅仅是越南土地市场变动的一个缩影。
01 越南官方:使用效率过低的土地,需要多考虑其操作复杂性
其实,近几年,越南回收了不少使用低效的土地。
有些开发商,凭借漂亮的建设效果图拿地,到手后却迟迟不动工,导致黄金地段的土地废弃多年,对于官方来说,无疑是一种严重的公共资源浪费。
被胡志明市人民委员会回收的土地 图源:ndh.vn
对此,胡志明市工业和出口加工区(Hepza)的管理委员会负责人表示,虽然2003年、2013年到现在,多个版本的土地法都要求项目方尽快拿地,但是一个项目从规划到实施可能需要数十年到时间,许多项目都因为这一块时间成本过高,而导致流动资金陷入困境。
另一个潜在问题,则是土地价格的变化。
例如一个开发商,在拿地规划公寓时的地价,和若干年后项目完工出售时的地价,或许差价可以达到数倍。而地铁、高铁站等基础建设的拿地和回收更为复杂,虽然地铁站的工程只有一小部分,但是周围一公里的地价都会因为修了这个地铁站而直线上升。
胡志明市修建好的地铁线 图源:vneconomy.vn
这位负责人表示:“自从地铁一号线开工以来,沿线一些地价上涨高达15倍,但是如果修建地铁的土地因为规划变动等被回收,周围土地价格的变化,往往会被忽略。”
02 土地法修订会议,最受人们关注的是什么?
面对回收土地流程中,如此错综复杂的情况,越南也召开了一场土地法修订讨论会,各行专家、议会代表、官方工作人员等,就土地估价和征地,这两个问题展开商讨。
越南地价最高的区域之一,胡志明市市中心 图源:vnexpress.net
国民议会代表陈氏红青(Tran Thi Hong Thanh)谈到,在收回土地时,对土地估价的流畅要公开透明,同时要完善问责机制,尤其是当双方因为土地价格而产生争论时,此时要找哪个机构进行调节等,都需要在土地法中规定清楚。
这位代表也聊到,取消地价等级,是希望以更接近市场实际的价格,对回收土地进行定价,但是现在,一些土地价格的规定并不具体,给予市场一些投机空间;而在取消地价等级后,土地价格一片上涨,土地使用者付出更多的税费和土地使用费,这些费用又被转移到房地产价格中,导致越南房价随之上涨,不利于低收入和弱势群体购买居住用房。
越南修建中的房地产项目 图源:Danh Lam/TTXVN
另一位议会代表陈廷文(Lam Dong)也提出了同样的疑虑,土地定价过程仍然不够公开透明,建议在土地法的修订中,买卖双方应当就不同地段、不同地价,根据当时的市场价格做出明确规定,让地价的制定,从行政管理领域,转移到公共经济领域中来。
关于征地权益的问题,也是大家讨论的一个热点。
议会代表迈氏芳华(Mai Thi Phuong Hoa)强调,关于国防安全用地的土地征收,目前规定还相当不完善,哪些是“真正必要”的条件,都没有给出具体的指导,相关的群众、企业和国家的利益,很难说都得到了全面保障。
许多代表也提到,当群众的土地被征收时,他们失去的不仅是一块地,还有其他损失,例如或许这块地是一家人的唯一收入来源、祖祖辈辈传下来的财产等,应当增加被征地人民的就业、补偿资金等方面出台更多新政策。
越南正在清理中的土地 图源:vneconomy.vn
如何确定条件和标准,这些需要量化的问题,是越南土地法修改中,必须谨慎考虑的问题。
而原国土资源部副部长邓雄武先生(Dang Hung Vo)更加站在市场经济的角度,强调企业与政府分工,土地法的重点,应当放在讨论如何管理这片土地,例如土地使用权的分配、行政程序的制定、如何平衡参与方之间的关系等。
这位土地资源管理专家和大家分享到,有关土地法修订,最需要澄清的两个重点是使用的公平,有效的定价和征收机制。土地的价格,应当是由市场决定,而不只是官方制定。因此,有必要明确哪些增值是国家创造的,哪些是企业和投资者创造的。
越南地铁建成后,周围的房价也随之水涨船高 图源:Huy Hùng/TTXVN
尤其是当国家投资道路、桥梁或公用事业基础设施时,一块土地的价值突然增加,国家必须有一个机制来收回它基建投入的成本。相反,如果一个地区的土地价格是由民营企业带动起来的,而这块土地原本是农业用地,周围没有公用事业基础设施,但民营企业(尤其是开发商),在基础设施、公用事业和建筑上投入大量成本,导致该地区地价发生变化时,企业也需要获得因其投资而产生的附加值。国家必须公平,不能向企业收取很高的土地价格。
原国土资源部副部长邓雄武(Dang Hung Vo)先生指出,在这样的前提下,一个独立、公平、透明的地价评估单位,就显得非常重要了。
03 群众意见征集开启,越南土地法未来将会走向何方?
11月中旬,越南副总理黎文成(Le Van Thanh)签署了第150NQ-CP号决议,颁布即将完成土地法修订的计划。
越南官方希望,能将土地管理和使用制度的目标具体化,在2023年完成修订内容,再报给国会审批,通过后,将于2024年4月由政府颁布修改后的最终法案。
越南修建中的房地产项目 图源:vneconomy.vn
越南政府门户网站和国土资源部门户网站,将发布《土地法修订草案》,于2022年12月到2023年1月向社会公开征集意见,最终在2023年3月10日前报政府,广开言路,以启新样貌。
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