越南变动的土地市场，从回收土地到法案修改

2022年9月底，位于胡志明市1郡黄金地段，隶属于越南贸易服务和建设有限公司（Việt Hân Sài Gòn）一块6274平米的土地，被胡志明市人民委员会宣布收回。

根据公告，这本是公有属性的土地，但是经由Vinafood联合其商业伙伴进行的一系列违规操作，使得这块土地转化为了私人所有。

被胡志明市人民委员会回收的土地 图源：ndh.vn

更让官方质疑的是，多年来，Vinafood提案的建设写字楼和高层公寓项目，因为资金不足等原因，一直没有真正开发实施起来，导致这么大片黄金土地，多年来一直荒芜废弃，现在甚至沦为了停车场，还贴满了危墙警告。

接下来，胡志明市土地基金发展中心将回收这块土地的所有权，而这块土地的命运，也仅仅是越南土地市场变动的一个缩影。

01 越南官方：使用效率过低的土地，需要多考虑其操作复杂性

其实，近几年，越南回收了不少使用低效的土地。

有些开发商，凭借漂亮的建设效果图拿地，到手后却迟迟不动工，导致黄金地段的土地废弃多年，对于官方来说，无疑是一种严重的公共资源浪费。

被胡志明市人民委员会回收的土地 图源：ndh.vn

对此，胡志明市工业和出口加工区（Hepza）的管理委员会负责人表示，虽然2003年、2013年到现在，多个版本的土地法都要求项目方尽快拿地，但是一个项目从规划到实施可能需要数十年到时间，许多项目都因为这一块时间成本过高，而导致流动资金陷入困境。

另一个潜在问题，则是土地价格的变化。

例如一个开发商，在拿地规划公寓时的地价，和若干年后项目完工出售时的地价，或许差价可以达到数倍。而地铁、高铁站等基础建设的拿地和回收更为复杂，虽然地铁站的工程只有一小部分，但是周围一公里的地价都会因为修了这个地铁站而直线上升。

胡志明市修建好的地铁线 图源：vneconomy.vn

这位负责人表示：“自从地铁一号线开工以来，沿线一些地价上涨高达15倍，但是如果修建地铁的土地因为规划变动等被回收，周围土地价格的变化，往往会被忽略。”

02 土地法修订会议，最受人们关注的是什么？

面对回收土地流程中，如此错综复杂的情况，越南也召开了一场土地法修订讨论会，各行专家、议会代表、官方工作人员等，就土地估价和征地，这两个问题展开商讨。

越南地价最高的区域之一，胡志明市市中心 图源：vnexpress.net

国民议会代表陈氏红青（Tran Thi Hong Thanh）谈到，在收回土地时，对土地估价的流畅要公开透明，同时要完善问责机制，尤其是当双方因为土地价格而产生争论时，此时要找哪个机构进行调节等，都需要在土地法中规定清楚。

这位代表也聊到，取消地价等级，是希望以更接近市场实际的价格，对回收土地进行定价，但是现在，一些土地价格的规定并不具体，给予市场一些投机空间；而在取消地价等级后，土地价格一片上涨，土地使用者付出更多的税费和土地使用费，这些费用又被转移到房地产价格中，导致越南房价随之上涨，不利于低收入和弱势群体购买居住用房。

越南修建中的房地产项目 图源：Danh Lam/TTXVN

另一位议会代表陈廷文（Lam Dong）也提出了同样的疑虑，土地定价过程仍然不够公开透明，建议在土地法的修订中，买卖双方应当就不同地段、不同地价，根据当时的市场价格做出明确规定，让地价的制定，从行政管理领域，转移到公共经济领域中来。

关于征地权益的问题，也是大家讨论的一个热点。

议会代表迈氏芳华（Mai Thi Phuong Hoa）强调，关于国防安全用地的土地征收，目前规定还相当不完善，哪些是“真正必要”的条件，都没有给出具体的指导，相关的群众、企业和国家的利益，很难说都得到了全面保障。

许多代表也提到，当群众的土地被征收时，他们失去的不仅是一块地，还有其他损失，例如或许这块地是一家人的唯一收入来源、祖祖辈辈传下来的财产等，应当增加被征地人民的就业、补偿资金等方面出台更多新政策。

越南正在清理中的土地 图源：vneconomy.vn

如何确定条件和标准，这些需要量化的问题，是越南土地法修改中，必须谨慎考虑的问题。

而原国土资源部副部长邓雄武先生（Dang Hung Vo）更加站在市场经济的角度，强调企业与政府分工，土地法的重点，应当放在讨论如何管理这片土地，例如土地使用权的分配、行政程序的制定、如何平衡参与方之间的关系等。

这位土地资源管理专家和大家分享到，有关土地法修订，最需要澄清的两个重点是使用的公平，有效的定价和征收机制。土地的价格，应当是由市场决定，而不只是官方制定。因此，有必要明确哪些增值是国家创造的，哪些是企业和投资者创造的。

越南地铁建成后，周围的房价也随之水涨船高 图源：Huy Hùng/TTXVN

尤其是当国家投资道路、桥梁或公用事业基础设施时，一块土地的价值突然增加，国家必须有一个机制来收回它基建投入的成本。相反，如果一个地区的土地价格是由民营企业带动起来的，而这块土地原本是农业用地，周围没有公用事业基础设施，但民营企业（尤其是开发商），在基础设施、公用事业和建筑上投入大量成本，导致该地区地价发生变化时，企业也需要获得因其投资而产生的附加值。国家必须公平，不能向企业收取很高的土地价格。

原国土资源部副部长邓雄武（Dang Hung Vo）先生指出，在这样的前提下，一个独立、公平、透明的地价评估单位，就显得非常重要了。

03 群众意见征集开启，越南土地法未来将会走向何方？

11月中旬，越南副总理黎文成（Le Van Thanh）签署了第150NQ-CP号决议，颁布即将完成土地法修订的计划。

越南官方希望，能将土地管理和使用制度的目标具体化，在2023年完成修订内容，再报给国会审批，通过后，将于2024年4月由政府颁布修改后的最终法案。

越南修建中的房地产项目 图源：vneconomy.vn

越南政府门户网站和国土资源部门户网站，将发布《土地法修订草案》，于2022年12月到2023年1月向社会公开征集意见，最终在2023年3月10日前报政府，广开言路，以启新样貌。

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