越南政府紧急开会：对房地产市场的流动性、资金困局，共商对策

越南房地产商近期的日子，确实有些挑战。

信贷空间的收紧造成的流动资金匮乏，进而导致的项目规模收缩、裁员、股票下跌……2022年11月初，面对越南房地产、尤其是南部各房地产商当下面临的这些困境，越南建设部召开紧急会议，希望和各房地产商一起，找到对策，共度难关。

参与会议的房地产商中，不乏许多我们熟悉的名字：Novaland、Becamex、戴安（Dai An）、富美兴（Phu My Hung）等，而总部在稍远一些的企业，例如Vingroup、Sungroup、TNG等，也都参与了本次会议的线上讨论。

胡志明市新建中的楼盘 图源：Quỳnh Danh/zingnews.vn

能让越南建设部牵头，召集如此多知名房地产商参与会议，令人不禁发问，当下的越南房地产市场，究竟面对着怎样的困境，这种局面又有多严峻？

01 缩减规模、裁员、信贷资金严重不足……越南房地产行业面对的困境

当下的越南房地产市场有多艰难？

直接的呈现，是人们纷纷开始抛售房地产股票。11月初的股票市场，出现例如发达地产（Phát Đạt）房地产的股票PDR，连续下跌14天，而仅过去一个月，就跌了30%，主要是由于发达地产董事长阮文达抛售70多万只股票。除了发达地产（PDR），还有Novaland（NVL）、哈都集团（Hà Đô Group）等一系列房地产主题股票，都接连被投资者抛售，整个板块，似乎跌回去年涨势较好时候之前。

大幅下跌的越南房地产股 图源：SSI/ zingnews.vn

从另一个角度来看，这一系列抛售的现实成因。

正如胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲先生描述，房地产商在信贷收紧的环境下，正在明显缩减规模，通过推迟或停止项目、抛售资产、暂停IPO、裁员和降薪等手段，在“缺钱”的大背景下保住流动资金。

黎先生提到，根据他们的最新数据，现在越南有80多家企业的100多个房地产相关项目处于停工状态，2022年前8个月，房地产企业仅发行了47万亿越南盾的公司债券，与2021年同期相比减少了一半以上。

那么，越南房地产商们，作为局内人，如何看到他们自己所处的困境呢？

Novaland主席裴成仁(Bui Thanh Nhon)的观点，或许具有一定代表性。

他谈到，目前房地产市场面对的最大困难之一，就是购房者的信贷资金收缩，直接导致房地产商有产品却卖不出去，收不到资金，即便是像Novaland这样成熟且有一定社会知名度的大型房企，都面临着这样的问题，何况其他中小型房企？

Novaland主席裴成仁(Bui Thanh Nhon) 图源：Q.ĐỊNH

对此，Novaland计划将所有业务进行重组，优化人力资源，尤其是现在已经到了2022年第四季度，面对大部分银行的信贷额度几乎用完的情况下，尽最大努力，去解决房地产企业的核心环节——维护资金链。

为此，Novaland等在内的房地产企业，为了在最后两个月中获得资金，可能会不得不以20-30%这样高的年利率，来获得新的现金流，不惜一切代价，为了生存下去。

图源：Quỳnh Danh./ zingnews.vn

富同集团（Phú Đông）总经理吴广福先生（Ngô Quang Phúc），也持有类似的观点。

吴先生将当下的越南房地产市场困境总结成三点：法律、资金和规划。

尤其展现在拿地这一件事情上，土地规划的话语权掌握在政府手中，如果政府没有做好规划，再厉害的房企也无能为力。而即便能够拿到土地，面对着整个房地产行业信贷一刀切的政策，企业和消费者根本没有足够的资金投入其中。

02 破局，困难重重的前方，越南房地产该怎么走

面对这一系列紧急的难题，越南房地产行业，也在努力想办法自救。

例如胡志明市房地产协会（HOREA）就提出了一系列解决办法：

最重要的是快速解决那些公共土地归属问题，尤其是一些从2017年、甚至更早前就开始进入清理程序的公共土地。

越南正在修建中的城市区 图源：Quỳnh Danh./ zingnews.vn

另一方面，在彻底追回因为贪污腐败造成的国有资产损失中，明确相关企业应尽的财政义务。同时建议筛选10家大型房企，对其进行重点扶持，帮助解决他们在运营中遇到的困难，以加速振兴市场。

另外，根据总理2022年8月29日颁发的第13号指令，需要加快制定各省市的都市区和城市商品房投资的标准程序，减少出让土地手续，增加保障性住房供应。

越南近几年大热的工业房地产 图源：Quỳnh Danh./ zingnews.vn

正如越南国家货币金融政策咨询委员会委员陈游历（Trần Du Lịch）博士所说，当下问题的最关键解决措施，在于疏通资金链、让市场活起来。

这位金融专家认为，越南企业的生命力非常强，在过往中可以看出，无论面对何种困境，企业都能想办法通过重组、融资、降低成本，来让自己活下去。但是，无论企业在怎么努力，政府压缩信贷空间，让大家找不到流动资金来源，终究是事倍功半的。

尤其是，越南房地产行业和相关专家，多方建议，越南国家银行和政府，将信贷上限再放宽1-2%，增加百万亿越南盾的信贷资金，让钱流起来，让市场能真正活起来。

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