价格飞涨的越南房价，难挡人们对土地投资的热情

2022年前8个月，越南房地产行业明显回温。

随着疫情逐步得到控制，企业工厂复工复产，学校复学，结束漫长的居家模式后，人们的租房买房需求重新回归，越南房地产市场火热起来，似乎是个必然趋势？

以河内市和胡志明市为代表，这两座吸引着最多外流人口的城市，却也面临着更高的房价涨势。数据显示，这两座城市的第二季度房价均比第一季度上涨了5-10%不等，来自租房者或购房者的需求，也日益增多。

胡志明市 图源：zingnews.vn

更让投资者们议论纷纷的是，根据Savills越南租赁市场报告，2022年第二季度，越南租赁利润低于银行利率，且因地段呈现明显差异：

大城市的中心区房屋租售比为3.2-6.5%不等，例如胡志明市2郡和7郡这样的核心位置，就会因为房价成本高，导致利租售比低，反观平盛郡（Bình Thạnh）、芽郫县（ Nhà Bè）等离市中心较远的区域，房价成本较低、租售比达到了5.7-6.5%。

高房租，低收益，越南租房市场，究竟如何运作的呢？

01 2022年前8个月，越南的房地产价格走势如何？

如今的越南，在大城市买房，对寻常家庭来说是掏空六个钱包都难以实现的愿望。

有的人选择，放弃舒适的电梯高楼，深入狭窄的胡同中购置房产。

河内市的刘氏夫妇，在四处看房、被高房价拒之门外后，选择在小巷子里购置房产，手中资金仅8.5万美元（约20亿越南盾），难以在理想地段购买高层公寓，却足够全款买下小巷子里的老房子。

越南小巷子 图源：H.Hà

有的人，选择继续做租房一族，将省下来的钱用于投资。

在胡志明市的一位“打工人”海安（Hải An）先生表示，虽然他已婚已育，但是并无购房打算。目前，他们一家三口在守德市以423美元（1000万越南盾）/月的价格租住着一套两居室。对他们来说，在这样的高房价市场中，哪怕只是想要买一套面积小的房子，也要看到郊区、或者离工作地点非常远的地段，选择租房住，还让他们积攒了6万多美元（15亿越南盾）进行投资，例如购买土地、黄金或存入银行等。

2022年的租房市场，对于普通租户们来说是个难熬的环境。

一栋位于河内市栋多郡朗夏街（Láng Hạ）的迷你公寓，15平米，无窗户无阳台，月租金已经涨到了136美元。

原本租住在这里的何女士表示，公寓月租金涨了15%，但是居住条件丝毫不变，这迫使她选择搬走重新寻找住处，但是附近好一些环境25-30平米的公寓高达255美元/月的报价，步步加深她作为刚到大城市打工族的无力感。

福利性质的越南学生公寓项目 图源：Hưng Chick.

对于有租房需求的学生们来说，他们没有稳定的收入，还对地理位置有着明确需求——不能距离学校过远，导致这一群体的租房形势更艰难，有些学生2021年租住的公寓，2022一年的租金就涨了30%。

但是对于做分租生意的二房东来说，形势也并没有容易一些。

例如在守德市的一位二房东表示，他在9郡大学城附近以765美元/月的价格承租下当地一栋房子做学生公寓，又投资1.5万美元装修、设计了62个床位再分租出去赚取租金差价，预计每个月净利润可达到1500美元，9个月就可以收回成本。然而，现实是，他在过去一年中只租出了不到50%的床位，扣除房租、运营、装修等费用，每月净损失达到400-850美元，并且他还须要承担每年租金上涨10%的成本。

越南一栋出租楼 图源：zingnews.vn

越南房地产业内人士，谈到此现象时分析道，几年前，越南租赁市场还是一片蓝海，竞争对手不多，所以业务扩展都很顺利，如今的市场涌入越来越多人从事这个行业，市场秩序明显变混乱了。各方的租金都在涨，还出现将大楼改造成长租服务公寓等现象，但是长租公寓的运营成本却是办公楼的两倍。

这些经验不足的个体户，很难正确估算自己的运营成本导致破产；而房东至少签订3年或5年以上的合同，又导致这些“二房东们”不得不用各种手段寻找租户。

胡志明市南部房地产 图源：vnexpress.net

所以，要避免进入市场上的租赁陷阱，二房东们应仔细计算当地租金、房间类型和数量以及合理的实际出租率，再加上经营管理费用、行政费用、折旧成本和营业税等，理性地进入这个过热的市场，才能更安全保护自己的投资。

02 房租房价不断上涨，越南房地产投资将走向何方？

租金再高，房价再涨，也难挡人们进入房地产市场的热情。

2022年第二季度，河内市房地产平均售价创新高，达到每平米1293美元，较去年同期增长9%以上，高于胡志明市4-5%的增长率。

图源：DKRA

面对这样的困境，许多中等收入人群，要么选择推迟购房计划，要么选择在附近的老旧街道中购买房屋，再进行翻修，这样还能二次加价出售。

更明显的趋势，还有类似在大城市周边的卫星城地区，尤其是一些村庄里，购买空置土地，然后购买者再自行修建房屋，这样不仅性价比更高，且房屋面积、位置、设计等灵活性也更强。人们追不上市中心豪华公寓的房价，就自己买地建房。除了消费之外，当地人还是对土地的投资属性更有信心，可选择的大小和地段也更多。

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