越南总理主持的房地产发展会议，信贷限制、低价数据、成交量，一文为你划重点！

7月14日，越南总理范明政主持召开了以安全、健康和可持续为主题的房地产市场发展会议。

越南城市拔地而起的高楼 图源：Việt Linh.

这场由越南总理主持召开，越南国家银行行长、越南建设部部长、财政部副部长等大佬云集的会议，不仅公布了越南2022年上半年房地产企业信贷情况，也对越南房地产拍卖、价格变动等情况做了总结回顾，并对未来一段时间内的房地产市场发展情况，做出了简要评估。

01 2022上半年，超38亿美元债券进入越南房地产行业

越南国家银行行长阮氏红表示，截至2022年5月底，越南房地产企业债券投资余额超65亿美元，占债券投资总额的49.8%，相比去年底增长了12.31%；其中，房地产信贷主要集中在自用，占 66.3%，增长 14.41%，其余为商业信贷余额，与去年年底相比增长 8.4%。

越南国家银行行长阮氏红 图源：Báo Chính phủ.

根据越南财政部副部长阮德芝提供的数据，截至2022年上半年，越南一共有280多个房地产企业发行债券以筹集资金；仅2021全年，就有174家房地产企业发行债券，占全市场债券发行总量的33.6%。

财政部副部长关于房地产企业的债券情况，做进一步报告时说到，2022年前6个月，房地产企业通过债券渠道筹集了超38亿美元；一些大型房地产企业已经有向国外机构融资的趋势，随着房地产企业在公司债券市场上的融资规模不断扩大，2019-2021年越南房地产企业债券总发行量达到13.05亿美元。

越南国土资源部副部长 图源：VGP.

来自越南国土资源部副部长的提议，因为土地拍卖流程可能长达180天，所以建议拍卖规则可以改为，在拍卖结束后必须支付定金以确保合同的履行，同时取消地价框架，灵活地简化地价表调整流程。这样能稳定土地拍卖市场，并且简化的流程可以给地产市场提供更多的供应。

02 房地产行业信贷怎么办？越南官方这样表态！

越南总理范明政在会议上谈到，要各部委尽快完善相关草案，并呈递政府修改2020年12月31日关于在越南国内市场发行、交易公司债券和向国际市场发行公司债券的第153号法令，并且各部委控制房地产企业在证券市场募集资金的活动，避免投机、操纵、虚高报价等现象。

越南总理范明政 图源：VGP.

越南建设部长进一步提到了目前的越南房地产市场中暴露出许不稳定的发展迹象，例如对债券、股票等投资资金的控制不严等。

他建议财政部严格控制房地产企业债券（尤其是个人债券）的发行；建议国家银行控制和重组房地产信贷，以提高信贷使用效率用并规避市场风险。同时，继续为房地产领域依法放贷创造有利条件，继续为合法有效的项目提供贷款，优先向商品房、保障房等项目放贷，并开始为市场创造供给。

与此同时，越南国家银行行长阮氏红（Nguyen Thi Hong）认为，要提高从股票市场、外商直接投资等其他来源的资金调动能力，通过发展这些市场，成为企业长期有效的资金调动渠道，减少对信贷资金流动过大的依赖。

03 土地交易热闹非凡的2022上半年，未来能否持续盛况？

根据越南建设部数据，仅2022上半年，越南就有约20万宗土地交易，高于2021年全年的交易数据（17万宗）.值得注意的是，土地交易的这一数字，是住宅交易量的4倍，虽然土地交易火热，但是住宅产品的交易量却和过去两年持平。

越南胡志明市的空置地块 图源：zing

2022年第二季度，越南地价较第一季度上涨了20-30%，例如胡志明市守德市的均价就超过了8500美元/平方米。

未来的越南房地产市场发展，主要从供应、需求、价格和流动性等四要素来看：

供应

供应缩减是近年来越南房地产市场备受关注的现象，未来获得投资许可的房地产项目数量将减少，开发商还需要数年时间清理土地、缴纳使用费、完成基础设施建设等基本流程，因此，越南房地产产品的供应量很大概率将进一步减少，同时伴随着建材涨价、信贷限制等情况，房地产价格也会随之水涨船高。

价格

价格方面，很多人都在等待投资者在等待地产市场价格下跌抄底的情景。但这种下跌情形并没有发生。主要有两个原因：

其一，近期投资者有良好的财务潜力，准备了长期“持有房产”的心态；

其二，开发商近期的销售政策均为客户提供两年、三年免息本息的宽限期。因此，房产投资人没有太多财务压力。

需求&流动性

虽然多方看好越南房地产市场的需求走向，尤其是在疫情过后，2022年疫苗推广成效明显，经济再次发展，经济生产活动恢复，二季度GDP增速达到创纪录的7.2%；但是投资者们也越发冷静理智，刚需类投资者或将成为未来一段时间的房地产购买主力。

而且加上最近与信贷限制相关的举措不断放出，需求只会略有放缓，但是当这个关键点被清除后，需求大概率将再次增加。

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