越南工业园区地价或将继续上涨，研究机构看好其前景！

去越南投资建厂，是近几年不少国际投资公司的小目标。

那么，这片吸引了无数投资者来此拿地建厂的“工业热土”，工业房地产行业发展现状又如何呢？

2022年的初夏，5、6月的越南工业房地产行业，可谓是新出不少重要消息。

越南某一工业园 图源：Quỳnh Trần

先是5月28日，越南官方颁布第35/2022/ND-CP号法令，强调精简开发商行政手续，再到其后，越南多个省市陆续发布2020-2024年土地价格框架，价格上涨幅度从15-84%不等。

一连串消息落地，惊起越南工业房地产行业议论连连。从投资者、政府官方到当地开发商，都开始讨论这一行业的现状和未来走向。

今天，就和我们一起了解，越南工业房地产在2022年上半年值得关注的动向和消息。

01 土地供应收紧，多地上调工业用地价格

2022年5月28日，越南颁布的第35/2022/ND-CP号法令取代了第82/2018/ND-CP号法令。

值得划重点的是，这个法令非常强调减少设立工业区的程序，希望能更大程度帮助精简工业区开发商要处理的行政手续，同时，这一法令也强调，要将管理权下放到各省市人民委员会和投资计划部门，以提高运作效率，让项目更快更好落地执行。

越南一处工业园 图源：Quỳnh Trần

越南研究机构认为，简化法律和行政手续，能帮助减少工业园投资许可程序，尤其是能让不少工业园在获得投资批准后迅速拿下投资许可证，将开工更快提上日程。

2022年第一季度，越南南部有2个工业园投入运营，使得南部工业园土地总面积达到25220公顷；同期，在越南北部也启动了顺城一号工业园，新增租赁用地160公顷，使得越南北方工业用地总面积超过了10024公顷。

虽然这一些列数据，让越南工业房地产行业看似正风生水起，前途无量。

但是，也正如越南知名券商机构SSI提到，虽然工业投资许可证的法律程序得到精简，但是对开发商来说，拆迁这种大难题依然没有得到实质性的解决办法。

胡志明市一处工业园 图源：cafeland.vn

展开来说，越南工业用地，拆迁补偿费用是许多开发商看到就头痛的话题。

尤其是在各省市发布的2020-2024年土地价格框架中，对比2015-2019年土地框架，胡志明市平均上调20%，河内市上调了15%，北宁省上调了40%，平福省（Bình Phước）上调了84%。

总观新一批土地价格框架，越南各省市上调幅度都挺大，使得各工业园区的开发项目，也上调了至少60%的投资预算，毕竟拆迁这种大难题，总得需要多留点预算，开发商心里才更有底。

02 土地租赁需求上涨：来自外国投资者的看好

预期的价格上涨了，这影响到越南工业园区的租赁需求吗？

2022年第一季度，越南一共新建了9个工业区，总面积为2472公顷，项目总投资达到12.7亿美元。而这些工业园区，按照3-4年建设期推算，估计会在2023年底到2025年间投入使用。

越南2022年第一季度新增的9个工业园 图源：SSI

而随着疫苗的广泛普及，越南盾的币值稳定，以及越南不断推出的吸引外国投资政策，例如经营前4年免除企业所得税、未来5年企业所得税减半、工业园区工人们的社会住房优惠政策等，多个外在和内在因素共同刺激，让越南内部营商环境有了质的提升。

最显著的结果，就是流入越南工业房地产的外国直接投资，还在持续增长。

例如，2022年VSIP工业园北宁项目增资近9.41亿美元，歌尔集团（Goertek）在北宁Que Vo工业园区制造厂项目增资近3.06亿美元，而在VSIP 3工业园区，这个项目刚开工，就有30多个企业表示有接触意向，相当于有175公顷的工业用地都已经有企业表示中意。

越南2022年第一季度新增的制造业投资 图源：SSI

另一方面，工业园区租金也保持强势增长，达到120美元/平方米，同比去年同期增长了9%。

据越南土地规划部称，截至2021年底，越南全国范围内已建立397个工业区（包括352个工业区，37个工业区位于沿海工业区，8个工业区位于口岸工业区）。土地总面积约122900公顷，入住率达到70.9%左右，同比变动并不大。

越南研究机构SSI的报告认为，随着2020-2024年各省土地价格框架的上升，将影响新成立工业区的预测利润率，与现有工业区50%以上相比，可能下降30-35%；但是，随着供应的收紧，需求却一直保持增长，加上疫情影响逐渐退去，越南工业园区的租金预计将以8-20%的速度增长，成为未来几年的热门投资标的。

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