变革中的越南经济：拍卖和贷款更艰难，从业证报考人数猛增！

2022年开年至今，越南房地产市场一直大戏连连。

从新黄明集团放弃购买胡志明市天价地块、其老大因为违规抛售债券被捕，到凯德置地5.5亿美元出售越南地标、Novaland低调拿下胡志明市停滞13年的豪宅项目，越南各地房企手中土地储备量翻倍，各地房价也飘忽不定，土地热的苗头若隐若现。

来自市场的一连串信号放出，越南官方表示：不等了，该管管了！

01 提高土地拍卖准入门槛，严查一波违规行为

越南交通部副部长向各省市人民委员会发出新指令，要求大家加强对房地产市场的土地管理，尤其是黄金地段的土地拍卖活动，建议各方明确规定参与拍卖的组织或个人门槛（资金、开发技术、土地使用规划等）。

胡志明市东部，越发密集的住宅房屋 图源：vnexpress.net

河内人民委员会也迅速跟上监管的节奏，要求财政部和各部门小伙伴配合，就土地使用权、采矿权等起拍价格进行磋商，以确保拍卖中的价格真实贴近市场价，不掺水分，不会过于离谱。

同时，河内市人民委员会也拉着司法部、公安局一起，准备严查一波全市资产拍卖情况，对拍卖流程、相关信贷等方方面面都查一波，确保拍卖公共财产、土地使用权等活动中没有违反牟利行为。

胡志明市2021年底拍卖出的天价地块 图源：vnexpress.net

胡志明市房地产协会（HoREA）也非常给力地列出具体6项建议，希望能基于2016年的《资产拍卖法》，根据现在房地产市场的实际情况，进一步完善相关法律法规：

1. 严格筛选参与者的资质：胡志明市房地产协会建议，参与拍卖的单位持有的资金量，需大于20公顷土地项目开发的20%资金量；此外，参与者还必须具有从信贷机构、外资银行等渠道筹资的能力；

2. 收紧押金监管：除了收取押金外，还应规定参与者总资产高于拍卖价，或有银行进行资金支持；

3. 根据基层调查、土地信息收集、市场价格和数据库相关信息，来确定具体的土地价格，选择合理的土地估价方法；

4. 目前规定的初步投标准备期限仅18天，建议延长拍卖文件准备时间到35天；

5. 提高土地使用效率，收回延迟投入使用的拍卖土地；

6. 中标地价仅限参考，不应做为具有代表性的市场价格，以免引发拍卖地块及其附近的房地产涨价。

02 考证热：如何加强房地产中介门槛

根据越南媒体调查，在2022年头几个月，申请和参加房地产经纪执业证书考试的人数，比2021年底增加了10倍。

成千上万的人们希望能参与到这个热门行业中，从飞速发展的越南房地产行业里分一杯羹。该考试涉及房地产行业法规系统：《住房法》、《土地法》、《房地产经营法》等，能在备考过程上让大家对法律法规到实际环节，均有一定了解。

越南一个房地产经纪培训课堂 图源：vnexpress.net

在胡志明市一所培训学校，2022年1月时，还只有100多名考生报名参考，但是到了2022年第一季度末，报考人数超过1000人。

该学校领导人谈到，2022年头几个月，报考人数激增，主要是因为法律正在收紧该行业的人员管理：根据《房地产经营法》规定，从2015年7月1日起，已颁发的房地产经纪证书有5年法律效力，期满后需要重新学习考试，而2021年正好是第一波5年期满。

03 限制外国短期贷款流入证券和房地产行业

越南国家银行出台相关草案，详细阐述了信贷机构和企业向外国企业贷款的相关条件。

在这份征求意见稿中，国家银行将不允许企业利用短期境外贷款，接受项目转让、投资入股、认缴出资、收购企业、实施项目、经营发展项目等长期活动。草案中阐述道，借用短期外债来偿还这些中长期用途所产生的债务，会产生流动性风险，违背短期资金流动的性质，以支持暂时性的流动性短缺。

越南公路沿线，都能看到出售土地的摊位 图源：vnexpress.net

此外，越南国家银行还认为，如果借款人因为项目转让、从其他企业购买股份、购买出资，但不进行项目开发，而是继续将其转让给第三方，则经营这种买卖也会造成价格泡沫，对经济没有真正的价值。

越南国家银行表示，企业等工商组织的对外贷款，占全国外债的70-80%，而且在未来十年间的高经济增长阶段，企业必然会继续增加外国贷款，这会给总理每年批准外国还款指标造成巨大压力。

未来，越南官方希望限制高风险领域对外资的借贷行为，借来的钱应该明确投入生产经营方面，尤其是为国家经济发展创造更多附加价值的制造业等相关领域。

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