解析房产经纪人的套路，了解越南岘港为何出现“土地热”

土地交易的价格差，能有多离谱？

举个例子，在越南人口密度较高的中部沿海地区，一块100平方米的土地，卖家报价8.5亿越南盾（约3.7万美元），收到委托的房地产中介却挂出报价10亿越南盾起（约4.4万美元）。

这个数字，直接让来咨询的许多买家，望而却步，看到价格掉头就走。

看起来罕见的现象，近期却在越南岘港屡见不鲜。

01 炒热土地赚佣金，分析中间商的重重套路

岘港（Đà Nẵng），位于越南中部沿海地区，是越南第四大城市、中央直辖市，也是中部区域最大及最重要的城市之一。

岘港 图源：Đoàn Nguyên.

有着优越的地理位置、丰富的旅游资源，不少投资者看好这片土地的发展前景，纷纷来此买地投资。

但是近期，不少岘港当地居民反应，自家出售的土地，被房地产中介以高额差价挂出售卖，且这一虚高报价行为，也从未和卖家进行协商，更直接导致买卖效率的降低。

例如在岘港临海地区——五行山郡（phường Hòa Quý）的一位土地持有人就表示，她手中一块150平方米的土地准备出售，经过2个月的认真考察，她决定以24亿越南盾（约10.5万美元）的价格出售，但是在她委托中介售卖后，发现不少经纪人以28.5亿越南盾（约12.4万美元）的价格报价。

红色图标为岘港所在位置 图源：Google Map

发现这个离奇的情况后，该土地持有人也无奈地表示，因为每成功售出一单，中介就能拿售价的1%做为提成，这可能是中介们大幅拉高报价的重要理由。

中间商们的另一个套路，则是“伪造热潮”。

最近，岘港社交网络上出现不少照片，都有着类似的主题内容：数百人聚集在政府门口、排队等待办理土地买卖手续，或是数十人围着一个房地产经纪人登记、准备联系卖家购买土地等。

岘港市国土资源部发现此事不对，与当地房地产实情不符，便迅速展开调查。

原来，其中不少照片，是一些别有用心的人们伪造拍摄，例如看似是数十个买家围绕着一个房地产经纪人咨询、办理手续，实则照片里全是房地产同伙们在“友情客串”。

岘港靠近高速、机场、车站等土地，价格已经涨到数亿越南盾 图源：Đoàn Nguyên.

看到这些情况，当地一些资深房地产从业人士谈到，与前两年疫情影响严重时相比，岘港房地产价格明显回暖，但是市场上也明显出现一些炒作行为，希望各位投资者们保持理智清醒，避免盲目从众。

02 个人投资者，警惕盲从心理

在过去的2020-2021这两年中，越南和全球其他国家一起，经历着疫情多轮冲击、经济萧条、失业率增长，当地房地产和金融市场也频繁出现变动。

但是随着近期，越南出现明显的经济复苏势头，投资需求也顺势回升，不少外国和当地个人投资者，又开始将资金投入当地市场。

越南国会财政预算委员会委员、国立经济大学副校长黄文强博士（Hoàng Văn Cường）就谈到，在全球经济陷入困境的大环境下，越南做为资本规模较小的国家，经济已然进入复苏阶段，所以对投资需求特别大；而正是因为越南各产业规模较小，资金缺口较大，市场潜力也较大，这让外国投资者和个人投资者都对投资回报有很强信心。

黄文强博士 图源：vneconomy.vn

再往细了看，越南人们对个人投资的需求又特别高，估算在越南国内，有80%的个人投资者都希望自己操作，但是在欧美国家，可能80%的投资者都是通过专业投资机构帮助。

黄文强博士也进一步指出，也正是因为这一点，容易导致个人投资者被市场热潮带偏，出现盲目从众现象。例如近期的岘港土地泡沫就是一个很好的例子，不明所以的个人投资者被不良中介诱导，盲从市场热潮，以高于市场许多的价格购买土地。

同样的，在债券市场和股票市场，类似个人投资者因为专业知识储备不足，而导致投资决策失误的例子也可以说挺常见的。

相关事件，点击回顾：《集团高管被逮捕！越南房地产巨头新黄明，10万亿盾债券涉嫌诈骗 》

黄文强博士建议：

 

首先，应该加强企业信用评级，规定中介机构的经纪责任，控制市场信息准确度，确保不会出现信息不对称情况。

 

其次，防止市场失控，需要国家监管机构时刻捕捉市场动向，要各监管机构明确自己的职责所在，一旦发现苗头，及时出手制止，以维护市场透明、公平、稳定运行。

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