越南当地房产经纪人表示，春节至今，一直上涨的房价，让不少打电话来咨询的购房者在听到报价后，直接挂掉电话；而对于房东而言，购房者们哪怕提出5%的砍价，房东们也不乐意接受。

胡志明市1郡，贴满出租公示的空置店铺 图源：zingnews.vn

根据相关机构研究数据，2022年第一季度，开发商卖房的销售价格同比上一季度上涨了2.9%，环比2021年第一季度上涨7.8%。

然而，一种奇妙的现象却在越南各地出现：虽然租金和房价都一路上升，但是越南各地黄金区域的空置率相比于疫情前依然略高一些。

两大难关，组成越南房地产如今困境

01 谜一般的成本

根据当地房地产从业者表示，寻找合适的地皮，是现阶段越南房地产发展的最大挑战之一，尤其是一块地段、费用、面积等完美契合规划的地皮，简直是可遇不可求。

近几年，虽然越南各个大城市的土地供应量都明显加大，但是包括胡志明市、河内市及其邻近省份，都明显收紧了投资许可证的发放。

这导致了什么样的结果呢？

房地产企业和购房者们一样，“议价”能力减弱了。

越南一块建设中的土地 图源：zingnews.vn

一些越南房地产企业的管理层表示，从2021年至今，土地购置成本一路上升，但是他们和土地持有人们协商的空间也在变小。

另一方面，复杂冗长的行政审批手续，也是发展的一个难关，尤其这一点，会从时间、资金、精力等方方面面消耗企业。

在越南，一个房地产项目的法律审批流程走完，大概需要2-3年时间，尤其是对于外来投资商而言，一个项目审批，甚至需要盖多达上百个章；那么房地产上市时间、开发工队、建筑材料等后续所有事情都得随之延后，就看谁“烧”得起这个时间成本。

往期推送中，我们也深入分析过这一问题：

《在越南开发房地产，需要盖36个章？一文解析外资地产商困境》

另一方面，在通货膨胀、疫情和地缘政治局势等外界因素影响下，原材料投入价格和人工成本都有明显上升，使得整个项目总投资大幅增加。

越南一处建设中的大楼 图源：zingnews.vn/Chí Hùng

而这方面的成本，又极难控制下来。就像一些房地产企业领导人所说，对房企而言，想要安全稳定经营，是必须手中屯一些建筑资源、土地资源，但是这个量极难把控。备多了，谁也不知道未来销售如何，是否会影响资金链；备少了，又不知道以后这些材料是否又会疯涨，需要时是否又能及时调货。

02 一分钱难倒众多房企

成本增加了，那投入必然也要随之增长。

但问题是，越南不少房地产企业，根本没有足够多的融资渠道去增长。

从2021年至今，包括越南外贸银行（Vietcombank）、越南科技及商业股份银行（Techcombank）等多家银行宣布：限制发放给房地产业务相关的贷款。

疫情期间，在Vietcombank办理业务的顾客 图源：thanhnien.vn

这一规定，直接让从开发商到购房者，这一连串的钱袋子都随之收紧，不少正在开发中的项目也受到影响。

如果是以前，房地产企业还能通过发行债券来筹集资金，但是随着越南房地产企业债券违规发行事件陆续出现，这一路子也被“看得见的手”收紧。

4月，越南知名房地产巨头因为违规操纵债券被捕：

《集团高管被逮捕！越南房地产巨头新黄明，10万亿盾债券涉嫌诈骗》

银行贷款和债券，两条最重要的路子都被限制，越南房地产企业还能从哪里顺利融资呢？

现在的越南房企，只能从股东、战略投资者和客户手中筹集资金，然而这样的模式，对资金链紧张、信誉不高的开发商又是更大考验。

但无论是业界人士，还是相关领域专家，都表示：这些监管措施虽然中短期会影响房地产供应，但是真正从长远看，这有利于拥有优质项目和绝佳信誉的企业，在竞争中脱颖而出，帮助市场良币驱除劣币，让房地产市场走向真正良性的可持续发展。

有关越南投资的任何话题，想和我们讨论？请联系：电话：+(886)095 807 2379

Line：vnlandnote

微信：vnlandnote

有关更多越南资讯，请关注我们：

脸书Facebook：www.facebook.com /vnlandnote/

微信公众号：hcmc101