在越南开发房地产，需要盖36个章？一文解析外资地产商困境
越南的房地产行业，外资企业一向是备受关注的主角之一。
2021年，越南房地产企业获得注册外资超过310亿美元；2022年前几个月，外资向越南房地产业务投资近15.2亿美元，占这一时期越南吸收外资总额的30.4%，是外资在越南投资第二多的行业。
虽然外资的钱都在努力往这里流，但是，它们真的能如预期中那样顺利运作吗？
胡志明市 图源：baochinhphu.vn
这里我们先打上一个问号？
尤其是随着越南不少房地产从业人士提出，冗杂的行政程序有多阻碍业务发展：例如做一个房地产项目，从立项、建设到销售等，需要盖上36个章，而对于外资，甚至需要盖到上百个章。
这样特殊的投资环境，让在越南的外资企业生产经营难度，顺势提升了一个台阶。
01 道路千万条，并购第一条
凡事总须研究才能明白，要了解外资在越南房地产行业投资遇到的问题，咱们得先一起来认清这个行业的投资形势。
目前，各外资进入越南房地产行业，主要还是以“并购”这一方式入场。
举个例子，亚太地区非常出名的物流地产商——易商红木（ESR Cayman Limited），通过和BW工业发展公司合作，进入越南市场，并在胡志明市附近的福美4号工业园（Mỹ Phước）拿到24万平方米的工业房地产开发权。
易商红木项目规划图 图源：vir.com.vn
就具体分工而言，这些外资企业通过并购方式进入越南房地产行业，基本都是将话语权牢牢握在自己手里，而那些麻烦的跑流程的事情，大多是委托越南本土的合作方去办理，以减少语言、文化、法律等沟通上的误会发生。
但是，正是这些跑流程的事，才是深深困扰外资企业在越发展的难题。
02 冗杂程序，扩张之路的极大阻碍
对外资企业而言，在越南房地产行业进行扩张，冗杂的行政程序，实在是拖慢进度条的大难题。
在2022年3月底举办的土地、住房和房地产经营等法律修订意见会议上，GP投资董事长阮国协（Nguyễn Quốc Hiệp）提到，经过他个人仔仔细细地计算，一个房地产项目的行政程序，需要盖上多达36个印章才能完成；而从一个专业律师角度，这个数字还需要加上近百个其他印章。
对此，他提议，有关部门完全可以把《土地法》和《投资法》作为两部基本法，作为其他法律的修改依据。
守德市 图源：vnexpress.net
同时，阮先生还提出了他个人关于这两部法律修订的一点小小看法：
——对于《土地法（30号令）》，里面有一些条款限制着土地用途的转变（其他用途转至住宅用途），而正是这些条款，导致河内市和胡志明市大约有400多个项目因此困在审批程序中，希望相关条款能早点改善，以帮助这些项目走出困境；
——土地清理补偿，国家也应该负一部分责任，不能全部都让企业承担，这样只会增加企业实施项目的压力；
——土地使用计划、项目审批和土地估价的流程，希望当局能进行更系统性的审查。
特林集团负责人乐团海先生（Lê Tuấn Hải）也补充道，要让房地产行业高效运作，其实可以下放行政权力，给各个职能部门更多发挥空间。
对于他们提到的这些问题，经济学家武定英（Vũ Đình Ánh）从学者的角度给出分析：
修改《土地法》这些，只是改进的一小步，还需要考虑到例如《招标法》、《信贷机构法》等修改；同时，还需要控制房地企业债券这个重要融资渠道，想方设法降低风险，也要帮助增加企业筹集资金的方法。
越南国家管理机构代表、建设部住房和房地产市场管理司副司长阮孟奎（Nguyễn Mạnh Khởi）对此回应道，这是一个涉及到房价、地价等宏大议题，不仅涉及到法律条款对各术语的定义，更需要进一步精简行政程序，相关部门会将意见整合后同步提交国会，以帮助市场健康发展。
2011年底，越南逐渐放开国际游客入境参观限制 图源：Duy Hậu
关于为何房地产开发为何要盖36个章？为何流程如此冗杂？参照往期文章
想要吸引外资、让国内经济早日复苏，越南政府也确实狠下功夫，推出了不少能落地的措施。
例如决定从2022年3月15开通全航线，投资过百万亿越南盾进行基础设施建设等，都在为外资进入越南、推动经济复苏铺路。
而这一切，也正如一些从业者们的感叹，所有的付出都是相互的，像房地产并购这样的复杂操作，必然需要各方仔细研究并制定详细计划，才能共赴期待中的未来。
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