加剧的通货膨胀，是否会为越南房地产带来新机遇？
越南的房地产行业，有多吸引投资者？
以越南最大城市胡志明市为例：
2016年，这个城市的平价楼盘价格还在790美元/平方米；
而转眼到2022年，类似的房产已经涨到了最高2200美元/平方米。
7年翻了3倍，放眼整个东南亚、甚至整个亚洲，类似的情况都不算常见吧？
胡志明市西城区的房地产 图源：vnexpress.net
过去7年，大量的外资涌入推动越南工业化发展，而同时，越南城市化进程的加快，也提升了居住需求，使得城市住房供不应求，房价成倍攀升。
近期，由于俄乌冲突、能源危机，越南作为出口导向型国家，通胀风险也随着世界局势变化而上升。
那么问题就来了，近7年一路飞升的越南房地产价格，在近期通货膨胀的背景下，还会持续上涨吗？或许，加剧的通货膨胀，反而会增加房地产行业的投资风险。
01 为什么近期通货膨胀、局势动荡，越南房地产价格仍在走高？
随着全球政治经济形势变动，房地产，总是被视为钱的避风港。
再深入讲，第一太平戴维斯（Savills）越南高级经理史玉姜博士（Sử Ngọc Khương）谈到：
- 长期来说，因为经济发展，城市化需求上升，那么房地产价格的上涨也代表地产的实际价值在上升；
- 短期来说，尤其由于近期的通货膨胀，特别是原材料、人工等成本上涨，那么将会导致房地产供应暂时减少，也会导致房产价格上涨。
尤其近几年，战争、新冠疫情、金融危机等各种大环境动荡，让各国人民忍不住将钱袋子投向石油、贵金属和房地产这三大避险渠道，来保证自己资产不缩水。
胡志明市东城区的房地产 图源：vnexpress.net
特别是越南这些年来，由于政策批准的地产项目减少，住房供应量不断减少，如果通货膨胀率继续提升，那么住宅和其他商业房地产用来保值的投资热情，大概率还会上升。
02 无论过去还是现在，经济危机后房地产行业总是上涨
这一点，可以参考世界经济危机：1917年世界经济危机到现在，只有2008年前后那一波次贷危机，导致房地产行业价格下跌了30-40%，其他基本都导致房地产价格有所上调。历史告诉我们，经济危机后，人们对固定资产的需求总是增加的。
想想过去的那些越南房地产标志性时期，例如1997-1998、2007-2008，2011-2012以及过去两年的情况，这些历史上的波动情况，都向大家展示着，越南房地产价格是如何在每次经济危机后迎来一波上涨。
越南房地产发展史，一起回顾一下：
《一文盘点越南房地产发展史| 中篇（1997-2009年）》
03 那么，最近两年的越南房地产市场，为什么仍然会是上行趋势？
越南平阳省一处修建中的房地产项目 图源：zingnews.vn
一方面，越南各省年初公布了基建项目实施计划和新的城市规划，政策利好消息刺激了市场的投资热情。
2022年初越南颁布的基建计划：
《基建投资排名出炉| 越南各省未来五年，投资基建数百亿美元！》
另一方面，原材料价格的波动，也是一个重要原因。
根据越南建筑承包商协会，近期，钢铁价格上涨了40%，还有水泥、沙子、石头、玻璃等一系列相关材料都开始涨价潮，这直接推动了房地产价格的上涨。就越南房地产平均的开发环境来说，拿地成本大概占总成本25%，剩下的75%左右都是取决于建筑材料的开销。
所以，这两年，在经济环境、疫情影响、热钱涌入、原材料上涨等综合因素影响下，越南房地产价格仍然坚挺。
举个例子，前段时间拍出天价土地的守德市，哪怕是6-10年前建成，面积在55平方米以下的一室户，二次售价也相比首次开盘上涨了50-100%。
现在，守德市还有约40处小型公寓项目，总价在8万美元（2亿越南盾）以下 图源：Chí Hùng.
高涨的热情，就是合理的吗？
越南地产市场处在一个时代洪流的上升期，对于想入场的朋友们，需区分清楚特定资产增长是由真实需求带来的，还是只是眼前的通货膨胀。尤其是如果有加上杠杆投资更会加剧风险，在追随市场红利的同时也要评估自身能力做出最理性的选择。
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