越南财政部发文，要求查处房地产交易“虚低”报价！

今年开年以来，越南房地产市场亮点颇多。不断增加的搜索量、看房量和交易量，也带动着越南房地产价格稳步上涨。而随着交易量的增加，越南政府却发现房地产交易税务收入并没有随之成比例增加，当地政府为了避免交易中的税收损失，近期也开始着手管控这个产业的交易环节。

2022年，越南房地产行业的开门红

根据越南房地产信息网站Batdongsan.com的报告，今年1月，越南房地产线上报价在春节假期前显著上涨。

2月的胡志明市 图源：vnexpress.net

1月，胡志明市的住宅网上报价较去年12月增长1.8%；其中，芽皮县(Nhà Bè)、7郡等为代表的胡志明市南部区域，临街联排别墅报价较去年底上涨了22-24%。越南北部也出现类似的趋势，河内1月的住宅报价较去年底上涨了4.6%，其中嘉林（Gia Lâm）和龙边坊 (p. Long Biên)的临街联排别墅报价环比上涨了27-38%。

不仅来自卖方的价格明显上涨，来自买方的关注度也明显增加。

根据Batdongsan.com的数据调查，网站用户对河内市和胡志明市的房地产搜索兴趣分别增加了29-30%。尤其是胡志明市，与去年12月相比，1月对住宅和办公室租赁的搜索量分别增加了10-20%。

河内市不断增加的房地产项目，也难以满足持续增加的需求量 图源：Ngọc Thành

河内市一位房地产经纪人梅香（Mai Hương）也谈到了类似的现象。她表示，位于河内河东郡 (Hà Đông)的几个项目，在2020年时还是880美元/平方米，现在已经涨到了1300美元/平方米。

根据第一太平戴维斯Savills的数据，2021年越南的住房供应量比2020年减少了19%，达到了近五年最低水平。在需求方面，高力国际（Colliers）的研究报告指出，疫情后的房地产需求普遍增长，与2020年第四季度相比，2021年第四季度房地产平均销售价格上涨了5-10%，而2022年好地段、高收益预期的房地产产品需求会偏高。

监管升级，财政部下令检查房地产阴阳合同

在越南房地产行业经历开门红状态时，越南财政部也对此投来更多关注目光。

带投资者参观土地的房地产经纪人们 图源：ndh.vn

此前，财政部发布了438号文，要求公安部指导各地公安机关配合税务部门，依法查处有偷税漏税的房地产交易等行为。这主要是因为这几年来，不少买卖方为了减少交付的所得税，会在公证合同上填写低于市场价的交易价，同时他们还会签订另一份阴阳合同，以保证正确的交易价格。

另外一方面，由于缺少实际交易数据，并且政府目前的地产公示价格远远低于市场价，越南政府也很难判断民间地产交易的真实价格。根据广平省（Quảng Bình）司法厅介绍，近几年来，虽然房地产转让产生的个人所得税依然比2019年增加了20%，但是广平省人民委员会公布的地产公示价目表地价远低于实际成交价格，由于没有一个真实的价格标准，新的法令也很难执行。

咨询房地产购买的投资者们 图源：cafef.vn

例如巴屯市社（Ba Đồn）主要道路的地价，按公示的成交价格在2100-2500美元/平方米，但是市场实际价格比公示价格高很多，且为了避税，总是以现金方式进行交易，使得当局也很难查证实际价格和合同价格的差价。

看得见的手下场，会对房地产市场产生何种影响？

为防止阴阳合同影响房地产市场，越南官方推出的这些税务等监管措施，会对当地房地产交易市场产生什么样的影响呢？

根据越南媒体VnExpress调查显示，由于近期的税收审查，增加的税务转嫁到买方，导致房地产价格在公布售价阶段就有所上升。

胡志明市房地产交易最为热络的东部区域 图源：Quỳnh Trần

胡志明市多地房地产经纪办公室称，从2021年底至今，住宅和临街联排别墅的一手和二手交易记录都较上一年度涨价了30%左右，尤其是更多卖家主动申报实际交易价格，以防被税务机关盯上，更多买方也如实向银行提交信息、获得贷款。

南发房地产咨询有限公司（Nam Phát）总经理阮莫怀南先生（Nguyễn Mạc Hoài Nam）评估到，税务机关将从公证处、市场报价等多个渠道来评估交易，这将在推动房地产交易透明化的同时，推动当地房地产售价上涨，而根据一级市场和二级市场的区别，又会造成不同影响。

疫情期间，来咨询房地产产品的投资者也络绎不绝 图源：cafef.vn

例如在一级市场，大多是新建住宅或者高楼公寓，地产商的出售价格较为透明，公证价格较能反映出市场价格；但是对于价格波动较大的土地和临街别墅等房产，其价格年涨幅可能达到25%甚至更高，而且这一类交易缺少政府公示的参考价，税后申报价格和市场实际成交价差别更大，监管影响将更强。

正在签署房地产交易文件的投资者们 图源：cafef.vn

尽管在法令的执行上会面临困难，越南政府近期的风向仍为：开始加强对房地产市场交易环节的管控，当局会尽量判别较为明显的阴阳合同现象。另外，房地产协会的从业人士还向当局建议，以拥有的房屋数量、购入与卖出时间间隔等征收二套房税，以推动越南房地产市场更透明、更公平发展。

所以，从长远来看，越南政府监管仍需要一个长期且详实的计划，就像阮莫怀南先生所说，没有完整而真实的房地产交易价格做参考，税务机关很难给出合理的税收框架。今后如果政府能积累更多的实际交易价格数据，给出的参考价格框架有可能将偏差减少到15-20%甚至更低。同时，民间买卖双方也将会更加谨慎地将公正价格申报至接近于市场价格，地产买卖的所得税也不可避免地会计算到到交易成本中。

有关越南投资的任何话题，想和我们讨论？请联系：电话：+(84)03421 94 158

Line：vnlandnote

微信：vnlandnote

有关更多越南资讯，请关注我们：

脸书Facebook：www.facebook.com /vnlandnote/

微信公众号：hcmc101