明年初的越南房地产市场，是否会重演“土地热潮”？
随着守添新区10万美元/平方米的土地价格引发越多人关注，许多行业专家和投资者们也开始讨论，在这个拍卖会带动的地价涨幅下，明年年初，是否会像今年年初一样，出现一波土地热潮？
——越南多座城市，土地价格出现上涨信号
越南北江省 (Bắc Giang)，是越南北方近期土地拍卖活动最频繁的区域之一。
北江省 (Bắc Giang) 图源：vir.com.vn
根据越南媒体统计，从10月至今，北江省已经举办了十几场土地拍卖会，总中标金额高于起拍价数千万美元。例如，谅江县(Lạng Giang)总面积超过1万平方米的98块土地，临近新鸿工业园（KCN Tân Hưng），总起拍价近600万美元，结果参与拍卖的企业总出价接近1.5千万美元，总成交差价达到了880万美元，最终中标金额达到了起拍价的2倍多。
还有中北沿海区域的广治省 (Quảng Trị)，Khoá Bảo街以西的住宅区和Bắc Sông安置区的58块土地拍卖结果也出人意料，例如面积为182平方米的土地，起拍价8万美元，中标价接近20万美元；这场拍卖会结束后，总溢价率超过80%的楼面价创下当地房地产拍卖历史新高。
越南广治省东河市（Thành phố Đông Hà）图源：http://baochinhphu.vn/
同样的故事，也发生在越南首都河内市纸桥郡 (Cầu Giấy)。今年10月份举办的一场拍卖会上拍卖的25块土地，其中一块的中标价达到了1.8万美元/平方米，是起拍价的2倍。
而这些拍出高价的土地，消息一旦传出，周边地价也会随之迅速上涨。一个近期的例子就是在广治省东河市 (Đông Hà)，当Vingroup于11月以近2千万美元的价格在拍卖会上拿下13万平方米土地后，周边土地价格迅速从数千美元/平方米上涨到4-7万美元/平方米。
——受益于近期积极信号，越南房地产股也一片向好
或许是受益于最近几个月多地土地价格的上涨，越南房地产行业的股票价格也随之上升。
尤其在12月21日的股市交易中，甚至多家房地产企业的股票直接涨停，引人注目的包括当天上涨3%的Vinhomes（VHM）、Novaland（NVL）、南龙集团Nam Long(NLG)等。
12月21日，对大盘影响最大的股票 图源：VNDirect
不止这些知名的大型房地产企业，不少中小规模的上市房地产企业，股价也出现强势上涨。例如我们在前几期推送中介绍过的胡志明市基础设施投资股份公司（Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company，简称CII），其拥有多处土地，都临近新黄明集团拍下的守添新区高价地块，在那场拍卖会结束后，CII的股价创下历史新高，达到41150越南盾/股，单日成交量达到数百万股。
关于CII拥有的守添新区土地详情，欢迎回顾《越南新黄明集团，签订守添新区10万美元/平米土地采购合同》
12月21日，涨势较大的越南房地产股票 图源：Bảng giá SSI/zingnews.vn
在越南股市整体涨幅微弱的前提下，这段时间房地产股票的表现可谓亮眼，毕竟在当天，VN-Index收盘时仅小幅上涨了1.41（0.1%涨幅），HNX的代表性指数也仅小幅上涨了0.09%。而当天，外国投资者在胡志明市证券交易所（HoSE）净买入约220万美元，在河内市证券交易所(HNX)抛售了价值780万美元的股票，主要是为了大量买入VHM的股票。
——关于明年初的房地产行业，越南相关方怎么看？
12月21日，越南总理特意发布公告，表示近几年土地拍卖，为各地增加了大量预算收入，但是一些中标价是起拍价数倍的情况，在引起社会各界关注的同时，也可能营造房地产价格泡沫，需要国土资源部牵头，司法部、财政部和建设部等配合，对异常交易进行检查，以确保不存在扰乱市场的交易行为。
越南，正在带着客户参观土地的中介们 图源：Hoàng Huy
面对各地地价飙升的情况，越南各地方也在着手检查。
例如广治省提出，将考虑以提高定金的方法，来收紧参与土地拍卖的条件，以避免中标方放弃签署合同，导致当地被迫重复举行拍卖；庆和省宁和市（Ninh Hòa）人民委员会也宣布，从2021年12月10日起，暂停受理土地用途转移工作，直到当地2021-2030年土地规划和2022年土地使用规划得到主管部门的批准。
今年初的土地热期间，越南大街小巷街头都挂着房地产交易信息 图源：thoibaonganhang.vn
关于明年越南房地产行业是否会再现“土地热潮”，越南投资发展银行（BIDV）的首席经济学家范文克（Cấn Văn Lực）博士表示，投资者和从业者或许需结合这4个因素综合分析：
- 明年宏观经济：从较为乐观的情况看，预计2022年，越南宏观经济将复苏6-6.5%，通货膨胀情况将得到较好控制；
- 吸引投资：根据Batdongsan.com.vn的数据，到今年底，关于房地产信息的搜索量已经达到了今年初土地热潮期间的80%，这是市场投资者关注度恢复的一个重要信号；而是否有更多外国投资者进入，也是需要多方参考的一个指标。
- 政策影响：范博士表示，未来，当地政府会更重视房地产法律环境，不仅是规范市场，更希望能消除开发商在开发程序上的障碍，所以会有多个停滞中的房地产项目有机会重回市场；
- 疫情影响：经历过多轮疫情冲击，投资者和当地居民们的生活方式和投资需求，或许会从根本上发生变化，投资需求也因为之前疫情的封锁而积压。
这位来自BIDV的首席经济学家表示，2022年初，或许会出现一些土地热潮现象，但是随着政府规划信息越发透明，曾经市场上疯狂的投机者们希望博取的短期暴利，或许随之也会变小。
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