­从3年缩短到10天！了解胡志明市土地使用费新提案

10月中旬，胡志明市税务局才下发通知，决定对受疫情冲击的当地企业减征30%的土地使用费，且与2020年类似政策相比，今年的减免新政策的对象进一步扩大，减征额度也翻倍。

就在这份通知下达不到一个月，胡志明市又出关于土地使用费的新提案！

胡志明市中心区域 图源：Zing.vn

——胡志明市的土地使用费计算方法，是否存在程序问题？

在详细解读这个草案之前，让我们先了解一下胡志明市现在实行的土地使用费计算方法是什么，以及为什么当地人民委员会会提议进行修改？

在越南2002年版的《土地法》中，土地使用费均是以固定地价指数进行计算，并没有根据市场价值进行调整。于是，在2013年修正后的土地法以及后续根据市场反馈的调整，越南政府规定了5种土地估价方法：直接比较法、减法、收入法、盈余法和地价调整系数法。

按照规定，胡志明市的土地使用费主要基于“盈余法”并由独立的咨询公司依照土地使用权、土地使用期限和类似土地使用的市场案例等三大因素进行评估。

图源：vnexpress.net

不仅如此，在独立咨询公司做出估价后，土地使用费还会被自然资源部、财政部等多层审批机构反复评估和调整，这导致越南土地使用费评估的行政手续往往会耗时较久，许多房地产商花费了2、3年及以上的时间才获得经由所有行政机构确认的土地使用费。

对此，许多越南房地产商都曾公开抱怨过，例如越南黎城物业公司（Le Thanh）的总经理黎友义（Lê Hữu Nghĩa）就曾向媒体表示：“房地产开发商想要获得建筑许可证，就必须事先支付土地使用费，但是各部门和机构总是需要数年时间才能计算好土地使用费，等待时间实在太久！”

且这种“申请——批准”机制也被诟病易造成公职人员的贪污腐败现象，即收取房地产商贿赂从而批示较低的土地使用费。这也进一步加重公职人员的心理负担，将土地价格设置高于市场价格，增加项目成本的同时降低自己背负的渎职和法律风险。

——胡志明市土地使用费的新草案，将如何解决这些问题呢？

胡志明市人民委员会提案，希望各部门以公开的土地价格调整系数为依据，计算土地使用费和土地租金，不再需要第三方咨询加入。

胡志明市密集的房屋 图源：Polina Rytova

对此，胡志明市房地产协会主席黎黄州（Lê Hoàng Châu）表示，这不仅是包括各房地产商在内的业界长期愿望，也是胡志明市房地产协会过去15年中坚持的提议。

根据胡志明市房地产协会分析，这种新的土地使用费计算方法，既能简化和缩短行政手续的审批时间，还能增强公职人员的责任感和主动性，推动当地房地产投资环境更加公平和透明化。

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