一文盘点越南房地产发展史 | 上篇（1996年及前）
近几十年来，越南房地产行业的发展，足以视为一部行业起伏的三部曲。
胡志明市夜景 图源：unsplash
从改革开放前的公有制、到新《土地法》允许自由买卖并设立“红皮书”制度，再经历后续1996年、2006年和2016年的三次市场高潮，其中走出来无数新生代富豪和成功企业代表，也经历过行业龙头的迅速衰亡，博得如今这片广阔前景。
作为最受全球投资者关注的房地产市场之一， 越南是如何从一片贫瘠之地，到现在的房地产投资热土？作为越南房地产发展史的三部曲，今天我们就先第一部分：从改革开放前到1996年这一阶段，一起了解越南房地产第一次繁荣盛况。
——序章：经济开放后的越南，房地产市场繁荣的前奏
要了解越南房地产发展历史，首先得知道其关键一环——1993年颁布的《土地法》。
在此之前，越南人们转让土地只能通过国家机关、合作社等提供的土地分配证明，甚至基于手写的土地证；而当时的人们对于“房地产”这一概念也非常模糊，毕竟那一时期的大学只教授计划经济学，社会大众也并没有得到经济学相关概念的普及，所以人们并没有意识到房地产的价值所在。
上世纪60、70年代，越南合作社正在分配粮食的成员 图源：vnexpress.net
而在1986年改革开放前的越南，官员和各行业工人都是接受国家分配的房子居住，无论在城市或农村地区，都没有民营或私营经济这一概念，更没有房地产买卖这一观念出现。
随着改革开放顺利进行，越南开始承认私营经济，并开始导入市场经济概念。对于当时的越南房地产市场来说，虽然人们在一开始很难摆脱实现了几十年的计划经济观念，但是随着越来越多的海外越南人从东德、俄罗斯、乌克兰等地回国，越南各阶层人群尤其是富人阶层，逐渐开始意识到房地产行业的前景所在。
1993年,越南第二版《土地法》正式实行，为长期稳定使用的房屋和土地颁发土地使用权证，也就是我们后来俗称的“红皮书”。
在1992-1994年期间，河内市和胡志明市也出现了第一波房地产热潮。
上世纪80年代，河内街头的建筑逐渐趋向现代化 图源：vnexpress.net
作为越南最大的两座城市，这里集中了越南较为富裕的人群，他们有经济资本和人脉资源来进一步了解越南国内外的土地买卖事宜。在这一阶段，越南不少长期做黄金、石油和布料买卖的富人群体，开始以黄金或现金购买住宅拥地、房屋。
但是也有不少当地人，因为缺少教育和视野，他们会仅仅为了购买一辆摩托车、电视甚至收音机，而低价出售自己的土地。
随着越南房地产价格在1996年进入第一波高潮，当年那些低价出售的人终于意识到，房地产资产的价值。
——第一波高潮：走向世界的越南，房地产价格创新高度
1995年，越南正式向世界开放，不仅与美国外交关系正常化，更加入多个亚洲地区的贸易组织，从此接触资本主义世界，为后面几十年的经济飞速发展打下基础。
根据越南统计局的数据，越南在1995年（9.54%）和1996年（9.34%）的GDP增长率超过9%，且这两年的人均国内生产总值指数分别为277美元和324美元。
这一时期，越南在南部建立了胡志明市经济大学，在北部建立了越南国立经济大学，南北呼应，相继培养出越南第一批企业家、集团董事，这些毕业生也是第一批毕业后不再被国家分配到越南各地就业，而是可以自己选择留在胡志明市或河内市，创办自己的企业或加入当地大使馆、代表处等工作。
上世纪90年代的河内街头 图源：zingnews.vn Yuichi Kobayashi
这是越南现代城市化人口迁移浪潮的起点，胡志明市和河内市从这一时期每年仅1-2万的迁入人口，发展成到2020年底，每年迁入人口约30-50万人（不包含外国籍人群）。而人口迁移浪潮的兴起，也从侧面推动了当地住宅类房地产行业的发展。
同一时期，越南商业房地产业迎来了一个不错的开头。类如IBM、摩托罗拉、诺基亚等外资企业进入越南，而后面数十年的重要外商三星、LG、丰田和本田，也均在1996年在越南开设其第一家本土工厂。
越来越多高质量人口迁入，越来越多的外资企业来此布局，包括河内第一座甲级写字楼国际中心大厦、胡志明市1郡的钻石广场（Diamond Plaza）等写字楼、商场在这片土地上拔地而起。
钻石广场 图源：asisbiz.com
1996年开始，越南房地产价格出现2、3倍甚至5倍的涨幅，人们开始真正理解房地产产品的价值，以及其未来发展潜力。
——低谷：借势而起的越南新一代富豪，与泡沫背后的债务危机
在1992-1996这一时期，越南第一富豪是一位越籍华裔商人：唐明方（Tang Minh Phung）。他以纺织品和服装出口起家，创办明方公司并发展成当时越南最大的私营企业。
在服装业成为越南第一个达到10亿美元出口里程碑的行业时，明方公司也同时布局房地产行业：除了生产经营用的服装工厂，该公司还拥有包括169座别墅、住宅、办公场所，以及超过260万平方米的土地。这一系列房地产组合，使得当时的唐明方不仅作为越南服装业大亨，更是房地产行业领军人物般的存在。
唐明方 图源：vietnamnet.vn
但随着1997年席卷亚洲的金融危机出现，明方公司的主要出口市场纷纷陷入困境，而明方公司与7家金融机构签订的600多份信贷合同也为该公司加码杠杆危机，银行挤兑，越南政府无能为力，在不久后明方公司就宣告破产，曾经的风云人物唐明方也因为滥用信用罪而被捕处决。
虽然亚洲金融危机声势浩大，对多个国家或地区的经济造成严重打击，但由于越南当时的国际开放程度并不高，且直到1997年，越南第一间证券交易所才成型，所以此次金融危机对越南实际影响并没有特别大。甚至越南借此机会，凭借其廉价劳动力优势，一跃成为亚洲新兴制造业“明星”。
随着外资来此租地建厂，越南也诞生了一批工业房地产发家的新生代富豪。例如知名的邓氏姐弟，姐姐邓氏黄燕（Đặng Thị Hoàng Yến）在胡志明平新郡开发了新造工业区（KCN Tan Tao），弟弟邓清潭(Đặng Thành Tâm) 创立的京北都市发展公司（kinh Bắc City）在北越开发了多处工业区，进一步推动了越南房地产行业的发展。
1997年，开工前的富美兴都市区 图源：phumyhung.vn
1997年，外资企业富美兴（Phu My Hung）进入越南，给越南房地产行业带来巨大的前沿经营战略、营销和定价策略等新思潮冲击。富美兴以建造基础设施为标的，与越南政府交换土地，以在越南建设了第一个典型的现代住宅区——富美兴新都市区。而富美兴也为越南培养了第一批极具专业素养的房地产行业从业者。
集合外来先进思想与本土经济资源，越南房地产行业在1996年前后，正式进入一个空前繁荣的时期。而随后的数十年，更是培养出例如Vingroup的范日旺（Pham Nhat Vuong）等大批跻身世界级富豪的房地产商人。
往后十年，越南房地产市场为哪些人、带来了何种机遇？时势造英雄，也造就了辉煌的这一页历史。欢迎在下一期推送中，和我们一起了解、探讨，在下一个黄金年代，越南房地产行业的浮沉，及其背后影响因素。
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