越南敲响警钟，防范越版“恒大”事件发生

当恒大集团陷入财务困境时，在不远处的越南，其国家银行也对部分房地产企业发出类似警告。

根据越南知名咨询公司Navigos在2020年底公布的调查数据显示，在越南两座最大的城市——胡志明市与河内市，新生代人群年均收入为3200美元左右，而在这两座城市，两居室公寓的房价是新生代年收入的28倍左右。

胡志明市俯瞰图 图源：unsplash CreateTravel.tv

对此，越南总理范明正（Phạm Minh Chính）也在5月与建设部的会议上提到，越南房地产市场缺乏具体的发展战略，尤其是低收入人群的住房需求，并没有得到真正满足。

虽然越南富人和中产阶级在房地产中投入不少资金，且越南新生代也不断加入购房团队，但是为什么越南房地产企业，会被认为面临着和恒大类似的债务问题？

——越南房地产企业触碰“三条红线”了吗？

做为资本密集行业，高负债一直是房地产企业的财务特点。

为了加强对中国房地产企业的管控，2020年8月，中国住建部和央行划下了“3条红线”，以管控房地产企业的财务和经营状态：

– 剔除预收款后的资产负债率大于70%

– 净负债率大于100%

– 现金短债比小于1倍

那么恒大的触线情况如何？做为全球房地产新秀的越南，又有着怎样的资产负债情况呢？

数据显示，截至6月30日，越南有19家top级别的房地产企业总贷款余额约50亿美元，较年初增长5%。

其中，负债超过4.4亿美元的也正是越南极为知名的两家房地产公司——Novaland和Vinhomes，这两家房地产企业贷款额占据上述19家房企贷款总额的65%。

再具体来说，Novaland的贷款总额为22.5亿美元，较年初增长5%，其中仅35% 为短期债务，其余全为长期债务，而其总资产规模为75亿美元左右。

而Vinhomes，这家越南房地产领军企业的贷款总额较年初下降了8%，目前为10亿美元，且长期债务与短期债务较为均衡，其总资产规模超92亿美元。

图源：ndh.vn

但是从表中也可以看出，越南部分房地产企业也出现明显的债务下降迹象，例如TTC Land减少了21%的债务，发达房地产（Phát Đạt）减少了27%的债务。

而更值得关注的是，表中数据清晰显示，越南房地产企业的负债权益比和负债资产比，都远低于恒大的相关数据。

根据媒体报道，在2020年年度报告中，恒大集团在中国234个城市开发了798个房地产项目，坐拥2.31亿平方米的土地资源，但是截至2020年底，恒大总资产达到3500亿美元，总负债超过3000亿美元，其中金融贷款达到1110亿美元。

相比之下，越南仅4家房地产企业的负债权益比超过1，而图中所示的所有越南房地产企业，即便是负债最高的Novaland和Vinhomes等几家头部公司，负债资产比也仅在30%上下，最高也没有超过50%，既低于我们中国的三条红线中这一要求：70%，更远远低于恒大的相关数据：截至2020年底，恒大净负债率、现金短债比、剔除预收款的资产负债率分别为152.88%、0.47倍、83.43%。

图源：vneconomy.vn

且从这张图中也可以明显看出，在越南接连四波疫情的影响下，虽然许多房地产企业项目停工，但是房地产行业整体负债比数据呈现明显下降趋势。

——越南国家银行：贷款坏账，仍需警惕

虽然总体看来，越南房地产企业的资产与负债比尚处于较为安全状态，但是越南国家银行也公开表示，不能掉以轻心，将严格控制信贷余额增长率和信贷质量，尤其是房地产企业。

越南国家银行总部 图源：tapchinganhang.gov.vn

具体来说，各大银行需定期评估贷款企业的经营状况、财务状况和偿还能力，以便采取适当的风控措施；尤其针对以建设、经营房地产为主的企业，严格控制其贷款资金规模；要将坏账率维持在贷款和投资余额的3%以下。

另一方面，越南国家银行鼓励各大银行降低对企业和居民的贷款利率与服务费，加强坏账清理，尤其对于业绩较为突出的信贷机构，进一步理清其潜在的坏账，提高风险应对能力。

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