被疫情困住的越南，地主要价不降反升？

反复不断的疫情，会带给当地经济什么样的冲击？

房产被迫降价销售，消费猛烈收缩，中小经济体难以支撑，外来投资锐减……?

疫情下的越南 图源：aa.com.tr

-两大核心城市的住宅价格增势不减

近期，越南房地产信息网站Batdongsan.com.vn发布第二季度数据报告，河内市和胡志明的临街联排小别墅和独屋/独栋别墅的网上搜索兴趣正呈现上涨趋势。

根据这份报告，在河内，疫情期间人们对独屋的搜索兴趣度上涨了17%，对临街联排小别墅的兴趣上涨了33%，而且与上一个季度相比，这两类房产的供应量也增加了45-49%。

越南式临街联排小别墅 图源：batdongsan.com.vn

与上一季度相比，河内多个地区的房屋报价也有明显提升，在巴亭郡 (Ba Đình)，临街联排小别墅的挂牌价格涨幅就达到10%，价格维持在6530~1.6万美元/平方米。

再来看河内的独屋，根据Batdongsan.com.vn调查结果显示，河内独屋的售价约是公寓的2倍，在纸桥郡 (Cầu Giấy)的独屋挂牌价格环比上季度上涨7%，即便是河内郊区，独屋挂牌价格也环比上涨了3~6%，最高价格甚至达到5228美元/平方米。

封锁状态下，河内老城区的临街联排小别墅 图源：vietnamnet.vn

在胡志明市，核心区域的临街联排小别墅，其挂牌价环比上季度上涨了4~5%，最高点在5郡，最高的售价达到了1.45万美元/平方米；独屋售价环比上涨了3~5%，尤其是4郡，实现了环比11%的涨幅。

房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）越南的研究部副主任武氏庆庄女士（Võ Thị Khánh Trang）对此表示，虽然相较同期，今年前6个月越南房地产供应量和交易量有所下降，但是二级市场的价格相较去年上涨了13%。

武氏庆庄女士（Võ Thị Khánh Trang） 图源：savills.com.vn

第一太平戴维斯（Savills）认为，从今年下半年到2023年，胡志明市住房主要供应源会来自该市东部，约占新供应量32%，且这一区域许多基础建设项目也在紧锣密鼓地计划和施工中。

-专家解读，越南酒店和度假村呈现抛售现象？

根据第一太平戴维斯（Savills）的记录，呈现出售状态的3-4星级酒店数量确有增加，一些酒店长租经营合约也提前终止了，许多酒店处于暂时营业的状态。

据目前的观察，对于规模较小的酒店，酒店业主将不得不和银行协商债务抵押，减轻资金压力。而相反，大部分大型品牌酒店或星级酒店业主仍会继续持有资产，用前几年运营积累的财力来应对当前的困境，等待市场复苏。

第一太平戴维斯（Savills）酒店业务部表示，虽然他们是收到不少酒店业主的出售需求，但是还没有发现任何4-5星级酒店开出“抛售”的价格。

在过去2个月中，越南酒店出售成功的数量有所增加，但是多为越南本地投资者接手。外国投资者虽然对越南酒店市场非常感兴趣，但是疫情当下，越南旅游业遭受的重创仍不知需要多久才能缓和过来，再加上越南目前限制出入境的政策，也让国外投资者们没法进行实地考察，进一步降低国外投资者收购越南酒店和度假村的可能性。

河内一家酒店门口贴上以320万美元出售的通知 图源：vietnamnet.vn

从整个亚太区酒店交易数据来看，2021年前6个月，亚太区酒店交易额达到31亿美元，交易数量创近5年新低水平。第四波疫情的反复，对越南旅游业再次造成较大打击，至少在短期内，旅游业的恢复要等到 2022 年之后。

但即使到2022年，越南局势得到很好的控制，吸引国际游客回到疫情前的状态也并非易事。一些酒店和度假村业主正在考虑撤资，银行也正在处置酒店资产的抵押品。

而越南国内，各省市相继进行社交封锁，越南国内旅游业也再次受挫，即便酒店和度假村行业长期来看确实有一定发展潜力，短期内，这个行业的发展仍然存在太多不确定性。

-越南房地产市场的未来在何方？

目前已到了8月，即将进入第三季度中旬，多省市为了防控疫情依然还在封锁期，导致许多房地产项目停止开盘和销售。

另外一方面，进入越南房地产行业的外资，在今年前7个月也大幅下降，仅为去年同期的58%。对此，当地媒体分析，主要是因为今年房地产政府新审批通过的项目比较少，所以从外资投资金额来看，呈现较大落差。

虽然疫情之下，越南核心地区房产价格没有太大波动，甚至有的地区卖家仍然强势、要价更高，但是交易量已经陷入较为低迷的状态，或许只有等到疫苗普及时，市场活跃度才会有所好转。

据ACBS证券公司估计，在疫情控制之后，胡志明市的市场由于土地的稀缺性，仍然会供不应求，随着胡志明市到同奈省和平阳省的交通基础建设进一步完善，胡志明市周边省市的市场会更加活跃。

工业园密布的平阳省 图源：mekongsean.vn

根据DKRA数据，今年前6个月，平阳省有2800套新公寓和700块土地开放出售，吸收率分别为80%和82%。

另一边的同奈省，南部最发达的工业中心之一，今年上半年放出近1500块新土地和3700多栋联排别墅，受益于胡志明市收紧的土地供应，房地产投资资金大量流入同奈省。

同奈省 图源：vnexpress.net

整体来说，根据欧美国家经验，大概需要6-8个月的时间来实现群体免疫，促使经济逐渐恢复正常。而越南房地产市场的复苏时间，乐观来讲，预期也要到2021年底或2022年第一季度。

根据ACBS证券公司统计，在未来5年，越南中产阶级拥有100万美元财富的人数将增长32%，在2025年前，胡志明市和河内市以及周边地区也将出现更多中高端的住宅项目。到那时，越南仍将是东南亚地区最吸引人的房地产市场之一。

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