全國舊公寓改造計畫！越南房產行業新機遇？

前幾年，越南有棟網紅舊公寓在國內特別火！吸引了不少外國遊客說走就走去當地打卡！

 

本來只是胡志明市一棟破舊的十層老公寓，50多家咖啡店陸續入駐後，搖身一變成越南必打卡景點之一！看著絡繹不絕的遊客，也不知道這公寓租金現在得多貴啊。

 

 

越南近幾年超火的“咖啡公寓”。圖片來源：goldenemperor.com

 

而這種舊公寓，在越南數量可不算少！全越南大約有2500座這樣的舊公寓樓，基本都是在1994年前的，現在還有1億多戶家庭住在裏面！

 

這些老公寓基本是些小戶型，一套面積才20、30平左右，並且房屋結構已經老化，缺乏消防等安全措施。其中超過600 座屬於危險和嚴重受損的公寓（C級和D級品質），占總數的25％！這些危樓公寓主要集中在河內市、胡志明市和海防市。

 

之前越南當局也一直在努力想拆遷或者翻新的，但是四五年過去了，2000多個公寓裏只有20個左右的公寓順利實現了翻新或拆遷工作，不到2%。

 

 

位於胡志明市的一處舊公寓樓，也有很多遊客喜歡拍照打卡。圖片來源：mazevietnam.com

 

為啥這些舊公寓樓的拆遷或翻新這麼難呢？原因有二！

 

首先是地理位置因素：這些舊公寓樓主要集中在市中心老城區，有些甚至在巷子裏，而市中心建築密度、高度，人口密度，交通的維持等等都會增加拆遷成本。

 

因此有過念頭想要做拆遷專案的開發商都因極高的拆遷成本放棄了。而對於國家而言，因預算有限，推動拆遷翻新的進程也挺難的！

 

另一個原因是產權：舊公寓在所有產權（國家，個人和集體所有權）因歷史原因較為複雜，對於擁有永久居住權的居民無法說服他們轉移自己的產權。

 

 

越南大部分這種舊公寓，其實都位於市中心很不錯的地段。圖片來源：vietnamnews.vn

 

最大的問題是，在2014年《住房法》第110條第3款中，公寓樓的拆除需要徵求100％的業主同意。

 

而現在，建設部認為，這項規定不切實際也不可行！

 

即使開發商或政府繼續提高安置的優惠條件，那也很難確保100%的業主同意統一方案嘛！

 

於是今年，住建部決定修訂政府關於翻新拆除舊公寓的新法令：需75%以上的業主同意，即可進行，以“絕對多數”的規則來實行公寓拆遷或翻新的方案。

 

或許有的業主會認為這是一個壞消息，不過呢，這項新的城市改造政策也能給不少房產投機者帶來好機會！未來越南這些老公寓改造不知道會進行成啥樣？你是更看好，還是看空呢？

 

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