2024年初，越南越南國會主席王廷惠簽署通過《2024版土地法》。

 

這是近10年來，越南首次修訂《土地法》，一共16章260條法令，於8月1日開始實施。

 

在越南舊版土地法中，政府規定的土地使用價格一直與市場土地真實價格存在較大出入。例如在胡志明市，政府對一塊土地定價為每平方米100-200萬越南盾(40-80美元)，市場實際成交的價格可能高達1-2億越南盾(4-8千美元)。所以，一份更貼合市場價格的土地價格表及適配的土地法例，是房地產行業發展的必需。

 

越南自然資源部表示，2024年土地法會發佈調整後的土地使用金，如果採用新的土地使用金價目表，新的價格表調整後更接近土地的市場價格。

 

正在修建中的胡志明市一處土地 圖源：Quỳnh Danh.

 

由於在越南，土地只有使用權，沒有所有權，土地使用金是越南政府向持有土地權狀的人徵收的土地使用費用。通常土地使用金的價格是根據省委員會制定的土地價格表乘以地價調整係數決定的。當政府徵收土地時，也會根據制定的土地價格表和係數來徵收補償。

 

過去幾年，因為越南土地市場價格瘋漲，所以很多土地持有人，並不願意低價被徵收土地。所以政府調高土地使用金也是為了適應市場環境需求，加速更多開發專案建設。

 

一則則更新的條款法令，已經實施大半個月，市場對此的激烈反應，直接展示在價格和交易數量中。

 

01 胡志明市：土地使用金預估可能漲50倍？

 

新土地法帶來的蝴蝶效應，在胡志明市展現尤為突出。

 

根據胡志明市自然資源部起草的新土地價格目錄，調整後的新土地使用金或將比目前價格上漲3-7倍，但市場上曾流傳：“胡志明市土地使用金將上漲5-50倍“，流言一出，當地有些土地擁有者宣稱要賠本出售，以防未來損失更多，也有些開發商趁新政落地之前，趕緊囤地。

 

胡志明市一處住宅群 圖源：Quỳnh Danh.

 

首先，根據胡志明市目前起草的土地使用費調整清單，賣地收入並不足以繳納相應土地使用金，且轉換土地性質（從農地轉成住宅用地）的成本也非常高。

 

若是一個家庭的土地，已經使用了30年，按照最新的估價計算，出售土地價格為300-400億越南盾（約120-160萬美元），則可能需要繳納500億越南盾（約200萬美元）的土地使用金，費用比土地售價更高，出售方是否能真正從中獲利呢？

 

許多土地持有者想要將自己手上的農地轉變性質變成住宅用地或者建設用地，但是轉換之前，他們必須根據土地價格表將土地使用金向政府付清後才能變更土地用途。

 

位於胡志明市芽皮郡(Nha Be)的一位當地居民就表示，他們正在申請150平方米的農業用地轉為住宅用地，他們擔心如果按照新土地價格計算，需繳納的土地使用金從5億越南盾（約2萬美元）增加到80億越南盾（約32萬美元），這個預估導致這一家人近期處於焦慮狀態。

 

新法實施後，在胡志明市排隊等待辦理土地手續的人們 圖源：Phuong Uyen

 

其次，除了稅款，農業用地估價也是人們當下考量的重要因素之一。

 

估價偏低的農業用地，目前市場價大致為每平方米10-30萬越南盾（約4-12美元），但相應地理位置的住宅用地，估價可能高達每平方米3200萬越南盾（約1275美元），擁有農業用地的人，很難獲得與同期住宅用地購買者同樣的投資回報，兩方面對的使用金也截然不同。

 

最後，對於土地擁有者而言，他們希望將清理費用、土地使用金增加部分和稅費，都列入土地價格中，反而提高了市場轉售的土地價格，導致買方意願進一步降低。

 

新法實施後，在胡志明市排隊等待辦理土地手續的人們 圖源：Phuong Uyen

 

但新土地法也給市場帶來了積極轉變。

 

發佈更接近市場價格的地價清單，能促進專案加速清拆和補償，能更快解決房地產項目的推進慢問題，而且從長遠角度來看，政府土地價格的提高，有助於市場透明化，節約企業和個人投資者的時間和各類成本。

 

02 新土地法背後的成因及未來走向如何？

 

為什麼會在2024年推出新土地法？市場群眾對此反應如何？

 

從8月1日至今，以胡志明市為代表的大型城市的人民委員會，擠滿了提交變更農業用地類型的申請人，人們迫不及待期望在新法全面落地前，用原本低的成本將土地類型從農業轉變為住宅，人們甚至借錢完成改建手續，以防今後土地轉讓金的增加。

 

胡志明市逐漸佈滿的住宅和商業建築 圖源：Quỳnh Danh.

 

這些情況發生的所有原因，皆是因為新土地法的計算中，去掉了舊版地價框架和土地調整係數——K係數（即在計算土地使用費時，根據當地市場情況實際需要增減的比例），從而導致今後新交易的費用增長。

 

雖然2024年版的土地法，允許各地在2025年12月31日前的交易，都沿用舊土地法的價格，但是恐慌情緒依然在市場上蔓延。

 

除了對個人投資者的影響外，新土地法的實施，也是推動公共專案和基礎建設的需要，當投資價格接近市場價格時，例如公路和橋樑、運河等大型公共項目的建設，會更容易得到通過投票，新的拆遷補償價格也會讓土地清理工作更容易推進；更透明的土地價格，也便於外國投資者進入越南市場，實現更精簡的房地產投資程式，吸引更多外商在越南合法合規開啟相關業務投資。

 

8月，河內市土地拍賣，吸引了近2千投資人參與 圖源：MG

 

隨著新土地法的實施，對於開發商來說，提高土地使用金會增加拆遷補償清理費用，這些都會極大增加專案的開發成本。但另一方面，這將有利於加快拆遷補償的進度，加快法律實施進程，從而大量縮短專案前期的開發時間，建設開發商的利息成本。

 

聞風而動，越南不少房地產企業迅速開啟土地儲備收購。

 

越南最大的房地產分銷商之一——綠地集團(Dat Xanh)，正在越南全國範圍內尋找100-200公頃的黃金地段土地資源。越南本土知名的房地產企業名瑰集團(Danh Khoi)，準備了3750億越南盾(約1.5億美元)，希望購買平福省和平順省的土地。

 

河內已經清理乾淨進入拍賣程式的土地 圖源：M.G.

 

越南南龍集團(Nam Long)的首席執行官Lucas Ignatius也公開表示，在前幾年，南龍就在為越南房地產市場變革做準備，目前該企業擁有已經完成清理工作的土地約685公頃，可在未來5年內著手建設新的房地產產品，預估從2026年開始，這版更接近市場行情的土地價格表，將會讓土地清理成本翻倍，所以，儘快囤積土地，可以讓房地產企業在未來競爭中更具優勢。

 

例如DIC Holdings、Vinhomes等企業在海防、隆安等地積極尋求50-150公頃土地收購，對房地產企業而言，只有擁有更豐富儲備資源的開放商，才能進入未來競爭激烈的房地產市場中，小規模投資者，或將轉向遠離市區的新場地或成本更低的細分行業中。

 

一部土地法，從投資者、管理者到開放商，行業皆在重組與破局尋求之路上，尋求解法，探尋前路。

 

 

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