越南總理召開網上會議，探討第33號決議實施效果
「困難」，是過去一兩年時間，整個越南房地產行業的共同心聲。
2023年3月初，越南政府針對房地產行業面臨的多種難題，推出第33/NQ-CP號決議。
修建中的越南房地產項目 圖源：https://vietnambiz.vn/
這一決議實施至今，已有半年，越南政府決定舉辦一場線上會議，與房地產相關企業代表、相關政府部門，一起聊一聊，這決議實施效果如何。
01 第33號決議是什麼？
2023年2月17日，越南政府召開線上會議，號召各大企業、政府部門一起努力，提點可行的建議；3月11日，越南政府發佈第33/NQ-CP號決議，希望能解決房地產行業的多種困難，並宣佈於3月12日正式生效。
這一決議中，值得重點關注的條款，是與信貸資本相關的解決方案。
具體來說，對於困難的房地產企業，可以考慮延長貸款本息、重組債務群體；信貸資金將集中於可行性較高的項目和貸款對象——即有能力按時足額償還債務的客戶。
胡志明市 圖源：https://vietnambiz.vn/
因此，國家銀行要求信貸機構在進行貸款評估時，不能一刀切，要根據不同類型，對不同地產板塊適當調整風險系數；同時，政府要求，投資者必須優先考慮所有資源用於償還債務，尤其是債券債務。
這場會議及33號決議相關內容，歡迎回顧往期推送：
《房地產救市行動開啓，越南國家銀行將推出51億美元低利率信貸！》
02 第33號決議，效果如何？
建設部報告表示，隨著33號決議初步落地，越南房地產市場出現回暖跡象。
建設部直接收到、審議和辦理了涉及174個房地產項目的112份文件。
對於不同城市的房地產難題，例如胡志明市，工作組就關於約180個住房項目的30份請願進行書面回復；對於河內市，工作組對關於712個項目的約20份請願書進行書面答復。
Novaland董事會主席裴成仁（Bùi Thành Nhơn） 圖源：https://vietnambiz.vn/
在8月3日的線上會議，Novaland董事會主席裴成仁（Bùi Thành Nhơn）表示，隨著33號決議出台，幫助Novaland解決了多個難題，例如在巴地頭頓的大部分項目已經得到省級領導的批准，在胡志明市、同奈省和平順的項目，也在政府幫助下順利進行土地清理工作。
太陽集團(Sun Group)的董事會主席鄧明長（Dang Minh Truong） 圖源：https://vietnambiz.vn/
太陽集團(Sun Group)的董事會主席鄧明長（Dang Minh Truong）提到，第33號決議補充了建設部管理多項條款，幫助縮短了施工領域的行政程序，尤其是配合著越南放寬出入境管理、連接旅遊區的基建網絡啓用，作為旅遊房地產行業代表，鄧明長表示非常明顯感受到旅遊業和旅遊房地產業的復蘇。
GP.Invest全球房地產投資股份公司董事長阮國協（Nguyễn Quốc Hiệp） 圖源：https://vietnambiz.vn/
GP.Invest全球房地產投資股份公司董事長阮國協（Nguyễn Quốc Hiệp）也談到，第33號決議針對房地產企業資金流給出的解決方案，很大程度上消除了市場恐懼情緒，並且直接影響到該企業在富壽（Phú Thọ）Palm Manor項目的推進。
據他介紹，這一項目自2013年頒發投資證書，58公頃的土地，多年來一直面臨清理困難，導致項目進展緩慢，而隨著33號決議下發，到6月4日，當地政府就宣佈了加快改項目進展的具體措施，讓這一項目有望在2024年初上市。
03 越南房地產行業現狀如何，未來如何？
從企業業績來看，越南房地產龍頭企業——Vinhomes在2023年上半年取得了創紀錄的業績，淨收入達到62.1萬億越南盾（約26.2億美元），淨利潤達到21.6萬億越南盾（約9.1億美元），同比分別增長364%和295%；而Vinhomes上半年新開盤的產品，也多次取得破紀錄的銷售速度。
從越南建設部披露的2023年第二季度房地產市場信息來看，雖然全國交易量放緩，但是河內、胡志明市等大型城市的新建房地產項目，成交價格仍處於高位。
據建設部統計，其他一些地區的二手房地產交易價格，與2022年同期相比，有2-6%的下降趨勢。甚至一些地區出現大幅下降，例如：峴港下降5.8％，同奈省下降3.5％，海防市下降3.1％。
但是，河內的房地產項目，與第一季度相比，第二季度仍然展示出明顯漲幅，例如西湖區及其周邊項目，新開盤房地產項目價格在每平方8000萬-1億越南盾（約3400-4200美元）。同時，其他已上市項目，相較第一季度的房價，甚至出現1-3%的漲幅。
河內市 圖源：https://vietnambiz.vn/
而胡志明市，雖然該市在第二季度沒有太多新產品供應，但是部分項目的價格較第一季度上漲2-3%。第二季度里，許多投資者手上現金流不足，導致市場流動性下降，止損情緒在市場瀰漫，例如較高端的別墅地產較第一季度價格下降了2-5%，但是市場總體關注度依然居高不下。
面對第33號決議為房地產市場帶來的回暖信號，各大房企、政府部門也在思考越南房地產市場的未來走向、決議調整方向。
例如興盛集團（Hung Thinh Corporation）董事會主席兼總經理阮廷忠（Nguyen Dinh Trung）就提出建議：
1、為施工許可證提供更多程序保障；
2、銀行應根據不同階段，靈活調整貸款條件，而不是按照目前規定，企業只有在完成土地和項目建設手續後才能獲得銀行貸款；
3、社會住房購買者，可自由轉讓其房地產；
4、按照CPI剩餘法計算土地使用費，根據不同地方情況，考慮適用本地CPI還是全國CPI；
5、考慮採用地價調整系數（K系數法）。
越南總理也在8月3號的會議上指出，越南房地產企業目前面臨的問題，在一兩次會議中就得到解決，是不切實際的想法，希望未來，能在客觀評價下，切實做到企業資金來源穩定、行政權力下放、法律法規更完善。
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