越南股市回升，房地產拐點已來？

2022年12月初的越南股市，終於迎來大逆轉。

VN-Index重新攀升至1050點大關，市盈率回到11倍以上。曾經下跌的各行各業，如今已然呈現大幅反彈之勢，不到一個月的時間，多支股票出現40-50%的漲幅。

其中，尤為引人關注的，就是房地產行業。例如Licogi14的L12，在數十個交易日中觸及漲停板，較之前的低谷時期，上漲了267%；還有CEO集團，其股票多日接近漲停板，近期漲幅高達166%。

越南股市的近一個月走勢 圖源：TradingView.

面對明顯復蘇的股票市場，投資人們熱情也隨之高漲。

都說股市是經濟的晴雨表，在一片上漲熱潮中，越南房地產行業，為何能有如此驚人的表現呢？

 

01 上漲的背後，是越南房地產行業的大整改

表面的向好，實質是越南房地產行業面對外界危機的一場自救。

圖源：zingnews.vn

根據VNDirect證券公司發佈的分析報告，在2023年，大約有110.33萬億越南盾的房地產公司債券將要到期償還，其中2023年上半年預計有46.15萬億越南盾，下半年約有64.185萬億越南盾。

同時，銀行的貸款收縮、對房地產債券的嚴格管控、購房需求的下降、供應量也隨之下調……整個越南房地產市場的外部環境，並不樂觀。

尤其是從2022年中開始，為了降低金融市場風險，越南政府審查並頒布了新的法律框架，對債券發行人提出了更嚴格的限制要求。

圖源： Hoàng Hà.

這一趨勢，使得越南房地產債券，在2022年前9個月，發行額同比大幅下降67%。

對房地產商們而言，信貸收縮後，債券成為了一個重要融資渠道，但是如果兩頭路都被堵住，許多房地產商的現金流，必然出現明顯短缺。

VNDirect證券公司估計，2022年第四季度，將有約20萬億的房地產債券到期，越南房地產商們的短期償付能力，將迎來一個巨大的考驗。

左一為Novaland董事長裴成仁先生 圖源：zingnews.vn

「作為企業家，我們必須接受和克服，這些困難。」Novaland董事長裴成仁先生（Bui Thanh Nhon），在面對媒體時，如此說道。

作為越南房地產行業的知名企業，Novaland正在進行大規模精簡。調整不必要的業務部門，裁員和重新調整集團方向戰略，Novaland正在盡全力調整手中資源，優化成本，以將手中資源，集中在比較有信心的幾個項目上。

越南一個售樓處 圖源：zingnews.vn/NLG

同時，越南另一大型房地產企業，發達地產（Phát Đạt）也在面臨類似的調整。

其首席執行官裴光英武（Bui Quang Anh Vu）強調，雖然發達地產在資金鍊上沒有遇到困難，但是面對當下的市場環境，其公司決定，與其像以前那樣走項目快銷戰略，不如提高產品質量，和從南到北的經紀平台取得聯繫，進行產品分銷；同步，發達地產也在積極和銀行協議，以幫助投資人們以合理的價格獲得產品，並得到信貸支持。

 

02 來自官方的幫助，和業內人士的對策建議

同時，來自越南官方的消息，也讓房地產行業感受到了逆轉的可能性。

越南國家銀行副行長在一場採訪中表示，2022年至今，整個越南經濟的信貸增長達到12.2%左右，如果按照年初設置的14%這個配置目標，再加上2%的增幅，那麼未來一段時間，市場將有3.7%的信貸空間出現。

越南國家銀行表示，將繼續增加信貸空間，各商業銀行必須積極調配社會閒置資金，為大家創造貸款來源。同時，越南國家銀行將繼續檢測、引導信貸資金的使用，為銀行提供穩定的資金來源，保證目前所需項目的貸款需求。

對此，越南總理還曾特別指示，多關注房地產領域的經濟增長，尤其是剛需一族們的貸款需求。

越南一家商業銀行 圖源：zingnews.vn

越南國家銀行也談到，這幾年，國家銀行一直將房地產作為特別關注領域，指導商業銀行為人們購買社會住房提供便利。

因此，降低貸款利率，是越南持續走好的宏觀經濟，和各行各業發展的必要趨勢。

越南一處房地產 圖源：zingnews.vn

越南房地產經紀協會副秘書長陳明煌先生也提出類似意見。他表示，短期內，最重要的解決辦法，就是恢復市場信心。

通過具體行動，重建和消費者之間的信任，用真正落地的產品，交付給客戶，專注那些即將完成的項目，讓整個市場由實際的產品來支持，而不是由那些長遠、尚在圖紙中的規劃來支撐。

畢竟，能重建投資者們信心的，是實實在在的產品，而不僅僅是規劃表上的數據。

 

 

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