越南變動的土地市場，從回收土地到法案修改
2022年9月底，位於胡志明市1郡黃金地段，隸屬於越南貿易服務和建設有限公司（Việt Hân Sài Gòn）一塊6274平米的土地，被胡志明市人民委員會宣佈收回。
根據公告，這本是公有屬性的土地，但是經由Vinafood聯合其商業夥伴進行的一系列違規操作，使得這塊土地轉化為了私人所有。
被胡志明市人民委員會回收的土地 圖源：ndh.vn
更讓官方質疑的是，多年來，Vinafood提案的建設寫字樓和高層公寓項目，因為資金不足等原因，一直沒有真正開發實施起來，導致這麼大片黃金土地，多年來一直荒蕪廢棄，現在甚至淪為了停車場，還貼滿了危牆警告。
接下來，胡志明市土地基金髮展中心將回收這塊土地的所有權，而這塊土地的命運，也僅僅是越南土地市場變動的一個縮影。
01 越南官方：使用效率過低的土地，需要多考慮其操作複雜性
其實，近幾年，越南回收了不少使用低效的土地。
有些開發商，憑借漂亮的建設效果圖拿地，到手後卻遲遲不動工，導致黃金地段的土地廢棄多年，對於官方來說，無疑是一種嚴重的公共資源浪費。
被胡志明市人民委員會回收的土地 圖源：ndh.vn
對此，胡志明市工業和出口加工區（Hepza）的管理委員會負責人表示，雖然2003年、2013年到現在，多個版本的土地法都要求項目方盡快拿地，但是一個項目從規劃到實施可能需要數十年到時間，許多項目都因為這一塊時間成本過高，而導致流動資金陷入困境。
另一個潛在問題，則是土地價格的變化。
例如一個開發商，在拿地規劃公寓時的地價，和若干年後項目完工出售時的地價，或許差價可以達到數倍。而地鐵、高鐵站等基礎建設的拿地和回收更為複雜，雖然地鐵站的工程只有一小部分，但是周圍一公里的地價都會因為修了這個地鐵站而直線上升。
胡志明市修建好的地鐵線 圖源：vneconomy.vn
這位負責人表示：「自從地鐵一號線開工以來，沿線一些地價上漲高達15倍，但是如果修建地鐵的土地因為規劃變動等被回收，周圍土地價格的變化，往往會被忽略。」
02 土地法修訂會議，最受人們關注的是什麼？
面對回收土地流程中，如此錯綜複雜的情況，越南也召開了一場土地法修訂討論會，各行專家、議會代表、官方工作人員等，就土地估價和徵地，這兩個問題展開商討。
越南地價最高的區域之一，胡志明市市中心 圖源：vnexpress.net
國民議會代表陳氏紅青（Tran Thi Hong Thanh）談到，在收回土地時，對土地估價的流暢要公開透明，同時要完善問責機制，尤其是當雙方因為土地價格而產生爭論時，此時要找哪個機構進行調節等，都需要在土地法中規定清楚。
這位代表也聊到，取消地價等級，是希望以更接近市場實際的價格，對回收土地進行定價，但是現在，一些土地價格的規定並不具體，給予市場一些投機空間；而在取消地價等級後，土地價格一片上漲，土地使用者付出更多的稅費和土地使用費，這些費用又被轉移到房地產價格中，導致越南房價隨之上漲，不利於低收入和弱勢群體購買居住用房。
越南修建中的房地產項目 圖源：Danh Lam/TTXVN
另一位議會代表陳廷文（Lam Dong）也提出了同樣的疑慮，土地定價過程仍然不夠公開透明，建議在土地法的修訂中，買賣雙方應當就不同地段、不同地價，根據當時的市場價格做出明確規定，讓地價的制定，從行政管理領域，轉移到公共經濟領域中來。
關於徵地權益的問題，也是大家討論的一個熱點。
議會代表邁氏芳華（Mai Thi Phuong Hoa）強調，關於國防安全用地的土地徵收，目前規定還相當不完善，哪些是「真正必要」的條件，都沒有給出具體的指導，相關的群眾、企業和國家的利益，很難說都得到了全面保障。
許多代表也提到，當群眾的土地被徵收時，他們失去的不僅是一塊地，還有其他損失，例如或許這塊地是一家人的唯一收入來源、祖祖輩輩傳下來的財產等，應當增加被徵地人民的就業、補償資金等方面出台更多新政策。
越南正在清理中的土地 圖源：vneconomy.vn
如何確定條件和標準，這些需要量化的問題，是越南土地法修改中，必須謹慎考慮的問題。
而原國土資源部副部長鄧雄武先生（Dang Hung Vo）更加站在市場經濟的角度，強調企業與政府分工，土地法的重點，應當放在討論如何管理這片土地，例如土地使用權的分配、行政程序的制定、如何平衡參與方之間的關係等。
這位土地資源管理專家和大家分享到，有關土地法修訂，最需要澄清的兩個重點是使用的公平，有效的定價和徵收機制。土地的價格，應當是由市場決定，而不只是官方制定。因此，有必要明確哪些增值是國家創造的，哪些是企業和投資者創造的。
越南地鐵建成後，周圍的房價也隨之水漲船高 圖源：Huy Hùng/TTXVN
尤其是當國家投資道路、橋梁或公用事業基礎設施時，一塊土地的價值突然增加，國家必須有一個機制來收回它基建投入的成本。相反，如果一個地區的土地價格是由民營企業帶動起來的，而這塊土地原本是農業用地，周圍沒有公用事業基礎設施，但民營企業（尤其是開發商），在基礎設施、公用事業和建築上投入大量成本，導致該地區地價發生變化時，企業也需要獲得因其投資而產生的附加值。國家必須公平，不能向企業收取很高的土地價格。
原國土資源部副部長鄧雄武（Dang Hung Vo）先生指出，在這樣的前提下，一個獨立、公平、透明的地價評估單位，就顯得非常重要了。
03 群眾意見徵集開啓，越南土地法未來將會走向何方？
11月中旬，越南副總理黎文成（Le Van Thanh）簽署了第150NQ-CP號決議，頒布即將完成土地法修訂的計劃。
越南官方希望，能將土地管理和使用制度的目標具體化，在2023年完成修訂內容，再報給國會審批，通過後，將於2024年4月由政府頒布修改後的最終法案。
越南修建中的房地產項目 圖源：vneconomy.vn
越南政府門戶網站和國土資源部門戶網站，將發佈《土地法修訂草案》，於2022年12月到2023年1月向社會公開徵集意見，最終在2023年3月10日前報政府，廣開言路，以啓新樣貌。
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