明年初的越南房地產市場，是否會重演“土地熱潮”？
隨著守添新區10萬美元/平方米的土地價格引發越多人關注，許多行業專家和投資者們也開始討論，在這個拍賣會帶動的地價漲幅下，明年年初，是否會像今年年初一樣，出現一波土地熱潮？
——越南多座城市，土地價格出現上漲信號
越南北江省 (Bắc Giang)，是越南北方近期土地拍賣活動最頻繁的區域之一。
北江省 (Bắc Giang) 圖源：vir.com.vn
根據越南媒體統計，從10月至今，北江省已經舉辦了十幾場土地拍賣會，總中標金額高於起拍價數千萬美元。例如，諒江縣(Lạng Giang)總面積超過1萬平方米的98塊土地，臨近新鴻工業園（KCN Tân Hưng），總起拍價近600萬美元，結果參與拍賣的企業總出價接近1.5千萬美元，總成交差價達到了880萬美元，最終中標金額達到了起拍價的2倍多。
還有中北沿海區域的廣治省 (Quảng Trị)，Khoá Bảo街以西的住宅區和Bắc Sông安置區的58塊土地拍賣結果也出人意料，例如面積為182平方米的土地，起拍價8萬美元，中標價接近20萬美元；這場拍賣會結束後，總溢價率超過80%的樓面價創下當地房地產拍賣歷史新高。
越南廣治省東河市（Thành phố Đông Hà）圖源：http://baochinhphu.vn/
同樣的故事，也發生在越南首都河內市紙橋郡 (Cầu Giấy)。今年10月份舉辦的一場拍賣會上拍賣的25塊土地，其中一塊的中標價達到了1.8萬美元/平方米，是起拍價的2倍。
而這些拍出高價的土地，消息一旦傳出，周邊地價也會隨之迅速上漲。一個近期的例子就是在廣治省東河市 (Đông Hà)，當Vingroup於11月以近2千萬美元的價格在拍賣會上拿下13萬平方米土地後，周邊土地價格迅速從數千美元/平方米上漲到4-7萬美元/平方米。
——受益於近期積極信號，越南房地產股也一片向好
或許是受益於最近幾個月多地土地價格的上漲，越南房地產行業的股票價格也隨之上升。
尤其在12月21日的股市交易中，甚至多家房地產企業的股票直接漲停，引人注目的包括當天上漲3%的Vinhomes（VHM）、Novaland（NVL）、南龍集團Nam Long(NLG)等。
12月21日，對大盤影響最大的股票 圖源：VNDirect
不止這些知名的大型房地產企業，不少中小規模的上市房地產企業，股價也出現強勢上漲。例如我們在前幾期推送中介紹過的胡志明市基礎設施投資股份公司（Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company，簡稱CII），其擁有多處土地，都臨近新黃明集團拍下的守添新區高價地塊，在那場拍賣會結束後，CII的股價創下歷史新高，達到41150越南盾/股，單日成交量達到數百萬股。
關於CII擁有的守添新區土地詳情，歡迎回顧《越南新黃明集團，簽訂守添新區10萬美元/平米土地採購合同》
12月21日，漲勢較大的越南房地產股票 圖源：Bảng giá SSI/zingnews.vn
在越南股市整體漲幅微弱的前提下，這段時間房地產股票的表現可謂亮眼，畢竟在當天，VN-Index收盤時僅小幅上漲了1.41（0.1%漲幅），HNX的代表性指數也僅小幅上漲了0.09%。而當天，外國投資者在胡志明市證券交易所（HoSE）淨買入約220萬美元，在河內市證券交易所(HNX)拋售了價值780萬美元的股票，主要是為了大量買入VHM的股票。
——關於明年初的房地產行業，越南相關方怎麼看？
12月21日，越南總理特意發佈公告，表示近幾年土地拍賣，為各地增加了大量預算收入，但是一些中標價是起拍價數倍的情況，在引起社會各界關注的同時，也可能營造房地產價格泡沫，需要國土資源部牽頭，司法部、財政部和建設部等配合，對異常交易進行檢查，以確保不存在擾亂市場的交易行為。
越南，正在帶著客戶參觀土地的仲介們 圖源：Hoàng Huy
面對各地地價飆升的情況，越南各地方也在著手檢查。
例如廣治省提出，將考慮以提高定金的方法，來收緊參與土地拍賣的條件，以避免中標方放棄簽署合同，導致當地被迫重複舉行拍賣；慶和省寧和市（Ninh Hòa）人民委員會也宣佈，從2021年12月10日起，暫停受理土地用途轉移工作，直到當地2021-2030年土地規劃和2022年土地使用規劃得到主管部門的批准。
今年初的土地熱期間，越南大街小巷街頭都掛著房地產交易資訊 圖源：thoibaonganhang.vn
關於明年越南房地產行業是否會再現“土地熱潮”，越南投資發展銀行（BIDV）的首席經濟學家範文克（Cấn Văn Lực）博士表示，投資者和從業者或許需結合這4個因素綜合分析：
- 明年宏觀經濟：從較為樂觀的情況看，預計2022年，越南宏觀經濟將復蘇6-6.5%，通貨膨脹情況將得到較好控制；
- 吸引投資：根據Batdongsan.com.vn的資料，到今年底，關於房地產資訊的搜索量已經達到了今年初土地熱潮期間的80%，這是市場投資者關注度恢復的一個重要信號；而是否有更多外國投資者進入，也是需要多方參考的一個指標。
- 政策影響：范博士表示，未來，當地政府會更重視房地產法律環境，不僅是規範市場，更希望能消除開發商在開發程式上的障礙，所以會有多個停滯中的房地產專案有機會重回市場；
- 疫情影響：經歷過多輪疫情衝擊，投資者和當地居民們的生活方式和投資需求，或許會從根本上發生變化，投資需求也因為之前疫情的封鎖而積壓。
這位來自BIDV的首席經濟學家表示，2022年初，或許會出現一些土地熱潮現象，但是隨著政府規劃資訊越發透明，曾經市場上瘋狂的投機者們希望博取的短期暴利，或許隨之也會變小。
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