一文盤點越南房地產發展史 | 上篇（1996年及前）
近幾十年來，越南房地產行業的發展，足以視為一部行業起伏的三部曲。
胡志明市夜景 圖源：unsplash
從改革開放前的公有制、到新《土地法》允許自由買賣並設立“紅皮書”制度，再經歷後續1996年、2006年和2016年的三次市場高潮，其中走出來無數新生代富豪和成功企業代表，也經歷過行業龍頭的迅速衰亡，博得如今這片廣闊前景。
作為最受全球投資者關注的房地產市場之一， 越南是如何從一片貧瘠之地，到現在的房地產投資熱土？作為越南房地產發展史的三部曲，今天我們就先第一部分：從改革開放前到1996年這一階段，一起瞭解越南房地產第一次繁榮盛況。
——序章：經濟開放後的越南，房地產市場繁榮的前奏
要瞭解越南房地產發展歷史，首先得知道其關鍵一環——1993年頒佈的《土地法》。
在此之前，越南人們轉讓土地只能通過國家機關、合作社等提供的土地分配證明，甚至基於手寫的土地證；而當時的人們對於“房地產”這一概念也非常模糊，畢竟那一時期的大學只教授計劃經濟學，社會大眾也並沒有得到經濟學相關概念的普及，所以人們並沒有意識到房地產的價值所在。
上世紀60、70年代，越南合作社正在分配糧食的成員 圖源：vnexpress.net
而在1986年改革開放前的越南，官員和各行業工人都是接受國家分配的房子居住，無論在城市或農村地區，都沒有民營或私營經濟這一概念，更沒有房地產買賣這一觀念出現。
隨著改革開放順利進行，越南開始承認私營經濟，並開始導入市場經濟概念。對於當時的越南房地產市場來說，雖然人們在一開始很難擺脫實現了幾十年的計劃經濟觀念，但是隨著越來越多的海外越南人從東德、俄羅斯、烏克蘭等地回國，越南各階層人群尤其是富人階層，逐漸開始意識到房地產行業的前景所在。
1993年,越南第二版《土地法》正式實行，為長期穩定使用的房屋和土地頒發土地使用權證，也就是我們後來俗稱的“紅皮書”。
在1992-1994年期間，河內市和胡志明市也出現了第一波房地產熱潮。
上世紀80年代，河內街頭的建築逐漸趨向現代化 圖源：vnexpress.net
作為越南最大的兩座城市，這裡集中了越南較為富裕的人群，他們有經濟資本和人脈資源來進一步瞭解越南國內外的土地買賣事宜。在這一階段，越南不少長期做黃金、石油和布料買賣的富人群體，開始以黃金或現金購買住宅用地、房屋。
但是也有不少當地人，因為缺少教育和視野，他們會僅僅為了購買一輛摩托車、電視甚至收音機，而低價出售自己的土地。
隨著越南房地產價格在1996年進入第一波高潮，當年那些低價出售的人終於意識到，房地產資產的價值。
——第一波高潮：走向世界的越南，房地產價格創新高度
1995年，越南正式向世界開放，不僅與美國外交關係正常化，更加入多個亞洲地區的貿易組織，從此接觸資本主義世界，為後面幾十年的經濟飛速發展打下基礎。
根據越南統計局的資料，越南在1995年（9.54%）和1996年（9.34%）的GDP增長率超過9%，且這兩年的人均國內生產總值指數分別為277美元和324美元。
這一時期，越南在南部建立了胡志明市經濟大學，在北部建立了越南國立經濟大學，南北呼應，相繼培養出越南第一批企業家、集團董事，這些畢業生也是第一批畢業後不再被國家分配到越南各地就業，而是可以自己選擇留在胡志明市或河內市，創辦自己的企業或加入當地大使館、代表處等工作。
上世紀90年代的河內街頭 圖源：zingnews.vn Yuichi Kobayashi
這是越南現代城市化人口遷移浪潮的起點，胡志明市和河內市從這一時期每年僅1-2萬的遷入人口，發展成到2020年底，每年遷入人口約30-50萬人（不包含外國籍人群）。而人口遷移浪潮的興起，也從側面推動了當地住宅類房地產行業的發展。
同一時期，越南商業房地產業迎來了一個不錯的開頭。類如IBM、摩托羅拉、諾基亞等外資企業進入越南，而後面數十年的重要外商三星、LG、豐田和本田，也均在1996年在越南開設其第一家本土工廠。
越來越多高品質人口遷入，越來越多的外資企業來此佈局，包括河內第一座甲級寫字樓國際中心大廈、胡志明市1郡的鑽石廣場（Diamond Plaza）等寫字樓、商場在這片土地上拔地而起。
鑽石廣場 圖源：asisbiz.com
1996年開始，越南房地產價格出現2、3倍甚至5倍的漲幅，人們開始真正理解房地產產品的價值，以及其未來發展潛力。
——低谷：借勢而起的越南新一代富豪，與泡沫背後的債務危機
在1992-1996這一時期，越南第一富豪是一位越籍華裔商人：唐明方（Tang Minh Phung）。他以紡織品和服裝出口起家，創辦明方公司並發展成當時越南最大的私營企業。
在服裝業成為越南第一個達到10億美元出口里程碑的行業時，明方公司也同時佈局房地產行業：除了生產經營用的服裝工廠，該公司還擁有包括169座別墅、住宅、辦公場所，以及超過260萬平方米的土地。這一系列房地產組合，使得當時的唐明方不僅作為越南服裝業大亨，更是房地產行業領軍人物般的存在。
唐明方 圖源：vietnamnet.vn
但隨著1997年席捲亞洲的金融危機出現，明方公司的主要出口市場紛紛陷入困境，而明方公司與7家金融機構簽訂的600多份信貸合同也為該公司加碼杠杆危機，銀行擠兌，越南政府無能為力，在不久後明方公司就宣告破產，曾經的風雲人物唐明方也因為濫用信用罪而被捕處決。
雖然亞洲金融危機聲勢浩大，對多個國家或地區的經濟造成嚴重打擊，但由於越南當時的國際開放程度並不高，且直到1997年，越南第一間證券交易所才成型，所以此次金融危機對越南實際影響並沒有特別大。甚至越南借此機會，憑藉其廉價勞動力優勢，一躍成為亞洲新興製造業“明星”。
隨著外資來此租地建廠，越南也誕生了一批工業房地產發家的新生代富豪。例如知名的鄧氏姐弟，姐姐鄧氏黃燕（Đặng Thị Hoàng Yến）在胡志明平新郡開發了新造工業區（KCN Tan Tao），弟弟鄧清潭(Đặng Thành Tâm) 創立的京北都市發展公司（kinh Bắc City）在北越開發了多處工業區，進一步推動了越南房地產行業的發展。
1997年，開工前的富美興都市區 圖源：phumyhung.vn
1997年，外資企業富美興（Phu My Hung）進入越南，給越南房地產行業帶來巨大的前沿經營戰略、行銷和定價策略等新思潮衝擊。富美興以建造基礎設施為標的，與越南政府交換土地，以在越南建設了第一個典型的現代住宅區——富美興新都市區。而富美興也為越南培養了第一批極具專業素養的房地產行業從業者。
集合外來先進思想與本土經濟資源，越南房地產行業在1996年前後，正式進入一個空前繁榮的時期。而隨後的數十年，更是培養出例如Vingroup的範日旺（Pham Nhat Vuong）等大批躋身世界級富豪的房地產商人。
往後十年，越南房地產市場為哪些人、帶來了何種機遇？時勢造英雄，也造就了輝煌的這一頁歷史。歡迎在下一期推送中，和我們一起瞭解、探討，在下一個黃金年代，越南房地產行業的浮沉，及其背後影響因素。
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