越南敲響警鐘，防範越版“恒大”事件發生

 

當恒大集團陷入財務困境時，在不遠處的越南，其國家銀行也對部分房地產企業發出類似警告。

 

根據越南知名諮詢公司Navigos在2020年底公佈的調查資料顯示，在越南兩座最大的城市——胡志明市與河內市，新生代人群年均收入為3200美元左右，而在這兩座城市，兩居室公寓的房價是新生代年收入的28倍左右。

 

胡志明市俯瞰圖 圖源：unsplash CreateTravel.tv

 

對此，越南總理范明正（Phạm Minh Chính）也在5月與建設部的會議上提到，越南房地產市場缺乏具體的發展戰略，尤其是低收入人群的住房需求，並沒有得到真正滿足。

 

雖然越南富人和中產階級在房地產中投入不少資金，且越南新生代也不斷加入購房團隊，但是為什麼越南房地產企業，會被認為面臨著和恒大類似的債務問題？

 

——越南房地產企業觸碰“三條紅線”了嗎？

 

做為資本密集行業，高負債一直是房地產企業的財務特點。

 

為了加強對中國房地產企業的管控，2020年8月，中國住建部和央行劃下了“3條紅線”，以管控房地產企業的財務和經營狀態：

 

– 剔除預收款後的資產負債率大於70%

 

– 淨負債率大於100%

 

– 現金短債比小於1倍

 

那麼恒大的觸線情況如何？做為全球房地產新秀的越南，又有著怎樣的資產負債情況呢？

 

資料顯示，截至6月30日，越南有19家top級別的房地產企業總貸款餘額約50億美元，較年初增長5%。

 

其中，負債超過4.4億美元的也正是越南極為知名的兩家房地產公司——Novaland和Vinhomes，這兩家房地產企業貸款額佔據上述19家房企貸款總額的65%。

 

再具體來說，Novaland的貸款總額為22.5億美元，較年初增長5%，其中僅35% 為短期債務，其餘全為長期債務，而其總資產規模為75億美元左右。

 

而Vinhomes，這家越南房地產領軍企業的貸款總額較年初下降了8%，目前為10億美元，且長期債務與短期債務較為均衡，其總資產規模超92億美元。

 

圖源：ndh.vn

 

但是從表中也可以看出，越南部分房地產企業也出現明顯的債務下降跡象，例如TTC Land減少了21%的債務，發達房地產（Phát Đạt）減少了27%的債務。

 

而更值得關注的是，表中資料清晰顯示，越南房地產企業的負債權益比和負債資產比，都遠低於恒大的相關資料。

 

根據媒體報導，在2020年年度報告中，恒大集團在中國234個城市開發了798個房地產項目，坐擁2.31億平方米的土地資源，但是截至2020年底，恒大總資產達到3500億美元，總負債超過3000億美元，其中金融貸款達到1110億美元。

 

相比之下，越南僅4家房地產企業的負債權益比超過1，而圖中所示的所有越南房地產企業，即便是負債最高的Novaland和Vinhomes等幾家頭部公司，負債資產比也僅在30%上下，最高也沒有超過50%，既低於我們中國的三條紅線中這一要求：70%，更遠遠低於恒大的相關資料：截至2020年底，恒大淨負債率、現金短債比、剔除預收款的資產負債率分別為152.88%、0.47倍、83.43%。

 

圖源：vneconomy.vn

 

且從這張圖中也可以明顯看出，在越南接連四波疫情的影響下，雖然許多房地產企業項目停工，但是房地產行業整體負債比資料呈現明顯下降趨勢。

 

——越南國家銀行：貸款壞賬，仍需警惕

 

雖然總體看來，越南房地產企業的資產與負債比尚處於較為安全狀態，但是越南國家銀行也公開表示，不能掉以輕心，將嚴格控制信貸餘額增長率和信貸品質，尤其是房地產企業。

 

越南國家銀行總部 圖源：tapchinganhang.gov.vn

 

具體來說，各大銀行需定期評估貸款企業的經營狀況、財務狀況和償還能力，以便採取適當的風控措施；尤其針對以建設、經營房地產為主的企業，嚴格控制其貸款資金規模；要將壞賬率維持在貸款和投資餘額的3%以下。

 

另一方面，越南國家銀行鼓勵各大銀行降低對企業和居民的貸款利率與服務費，加強壞賬清理，尤其對於業績較為突出的信貸機構，進一步理清其潛在的壞賬，提高風險應對能力。

 

 

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