被疫情困住的越南，地主要價不降反升？

 

反復不斷的疫情，會帶給當地經濟什麼樣的衝擊？

 

房產被迫降價銷售，消費猛烈收縮，中小經濟體難以支撐，外來投資銳減……?

 

疫情下的越南 圖源：aa.com.tr

 

-兩大核心城市的住宅價格增勢不減

 

近期，越南房地產資訊網站Batdongsan.com.vn發佈第二季度資料包告，河內市和胡志明的臨街聯排小別墅和獨屋/獨棟別墅的網上搜索興趣正呈現上漲趨勢。

 

根據這份報告，在河內，疫情期間人們對獨屋的搜索興趣度上漲了17%，對臨街聯排小別墅的興趣上漲了33%，而且與上一個季度相比，這兩類房產的供應量也增加了45-49%。

 

越南式臨街聯排小別墅 圖源：batdongsan.com.vn

 

與上一季度相比，河內多個地區的房屋報價也有明顯提升，在巴亭郡 (Ba Đình)，臨街聯排小別墅的掛牌價格漲幅就達到10%，價格維持在6530~1.6萬美元/平方米。

 

再來看河內的獨屋，根據Batdongsan.com.vn調查結果顯示，河內獨屋的售價約是公寓的2倍，在紙橋郡 (Cầu Giấy)的獨屋掛牌價格環比上季度上漲7%，即便是河內郊區，獨屋掛牌價格也環比上漲了3~6%，最高價格甚至達到5228美元/平方米。

 

封鎖狀態下，河內老城區的臨街聯排小別墅 圖源：vietnamnet.vn

 

在胡志明市，核心區域的臨街聯排小別墅，其掛牌價環比上季度上漲了4~5%，最高點在5郡，最高的售價達到了1.45萬美元/平方米；獨屋售價環比上漲了3~5%，尤其是4郡，實現了環比11%的漲幅。

 

房地產服務商第一太平大衛斯（Savills）越南的研究部副主任武氏慶莊女士（Võ Thị Khánh Trang）對此表示，雖然相較同期，今年前6個月越南房地產供應量和交易量有所下降，但是二級市場的價格相較去年上漲了13%。

 

武氏慶莊女士（Võ Thị Khánh Trang） 圖源：savills.com.vn

 

第一太平大衛斯（Savills）認為，從今年下半年到2023年，胡志明市住房主要供應源會來自該市東部，約占新供應量32%，且這一區域許多基礎建設專案也在緊鑼密鼓地計畫和施工中。

 

-專家解讀，越南酒店和度假村呈現拋售現象？

 

根據第一太平大衛斯（Savills）的記錄，呈現出售狀態的3-4星級酒店數量確有增加，一些酒店長租經營合約也提前終止了，許多酒店處於暫時營業的狀態。

 

據目前的觀察，對於規模較小的酒店，酒店業主將不得不和銀行協商債務抵押，減輕資金壓力。而相反，大部分大型品牌酒店或星級酒店業主仍會繼續持有資產，用前幾年運營積累的財力來應對當前的困境，等待市場復蘇。

 

第一太平大衛斯（Savills）酒店業務部表示，雖然他們是收到不少酒店業主的出售需求，但是還沒有發現任何4-5星級酒店開出“拋售”的價格。

 

在過去2個月中，越南酒店出售成功的數量有所增加，但是多為越南本地投資者接手。外國投資者雖然對越南酒店市場非常感興趣，但是疫情當下，越南旅遊業遭受的重創仍不知需要多久才能緩和過來，再加上越南目前限制出入境的政策，也讓國外投資者們沒法進行實地考察，進一步降低國外投資者收購越南酒店和度假村的可能性。

 

河內一家酒店門口貼上以320萬美元出售的通知 圖源：vietnamnet.vn

 

從整個亞太區酒店交易資料來看，2021年前6個月，亞太區酒店交易額達到31億美元，交易數量創近5年新低水準。第四波疫情的反復，對越南旅遊業再次造成較大打擊，至少在短期內，旅遊業的恢復要等到 2022 年之後。

 

但即使到2022年，越南局勢得到很好的控制，吸引國際遊客回到疫情前的狀態也並非易事。一些酒店和度假村業主正在考慮撤資，銀行也正在處置酒店資產的抵押品。

 

而越南國內，各省市相繼進行社交封鎖，越南國內旅遊業也再次受挫，即便酒店和度假村行業長期來看確實有一定發展潛力，短期內，這個行業的發展仍然存在太多不確定性。

 

-越南房地產市場的未來在何方？

 

目前已到了8月，即將進入第三季度中旬，多省市為了防控疫情依然還在封鎖期，導致許多房地產項目停止開盤和銷售。

 

另外一方面，進入越南房地產行業的外資，在今年前7個月也大幅下降，僅為去年同期的58%。對此，當地媒體分析，主要是因為今年房地產政府新審批通過的專案比較少，所以從外資投資金額來看，呈現較大落差。

 

雖然疫情之下，越南核心地區房產價格沒有太大波動，甚至有的地區賣家仍然強勢、要價更高，但是交易量已經陷入較為低迷的狀態，或許只有等到疫苗普及時，市場活躍度才會有所好轉。

 

據ACBS證券公司估計，在疫情控制之後，胡志明市的市場由於土地的稀缺性，仍然會供不應求，隨著胡志明市到同奈省和平陽省的交通基礎建設進一步完善，胡志明市周邊省市的市場會更加活躍。

 

工業園密佈的平陽省 圖源：mekongsean.vn

 

根據DKRA資料，今年前6個月，平陽省有2800套新公寓和700塊土地開放出售，吸收率分別為80%和82%。

 

另一邊的同奈省，南部最發達的工業中心之一，今年上半年放出近1500塊新土地和3700多棟聯排別墅，受益於胡志明市收緊的土地供應，房地產投資資金大量流入同奈省。

 

同奈省 圖源：vnexpress.net

 

整體來說，根據歐美國家經驗，大概需要6-8個月的時間來實現群體免疫，促使經濟逐漸恢復正常。而越南房地產市場的復蘇時間，樂觀來講，預期也要到2021年底或2022年第一季度。

 

根據ACBS證券公司統計，在未來5年，越南中產階級擁有100萬美元財富的人數將增長32%，在2025年前，胡志明市和河內市以及周邊地區也將出現更多中高端的住宅專案。到那時，越南仍將是東南亞地區最吸引人的房地產市場之一。

 

 

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