曾是越南吸引外資最多的省份，同奈為何現在農業用地價格飆升？

 

同奈省（Đồng Nai），作為越南南部經濟重地，其吸引外資的規模多次位居越南第一。

 

目前，同奈省共有來自41個國家和地區的近1400個FDI專案，投資總額達270億美元。同奈省優先吸引投資的領域，如機械設備和農產品深加工等投資項目，尤其是早在1995年就於同奈修建工廠的雀巢（Nestlé），今年4月再次對同奈工廠的雀巢咖啡項目增加1.32億美元投資。

 

同奈省雀巢工廠 圖片來源：ktg.com.vn

 

據同奈省工業區管理委員會的報告，從2021年初至今，該省吸引了66個FDI專案，投資總額超6.8億美元。而到現在，即使疫情影響，越南多地外商投資進展緩慢，但是同奈省依然在5月底完成了全年吸收外資指標。

 

那麼問題就來了，這樣一個吸收外資強勁，工業發達的省份，為什麼其農業用地價格自2017年以來，上漲了5~6倍？

 

當地居民表示，在2016年時，鄉下的農田價格約為10,000美元/公頃，到現在2021年已經漲了5-6倍，而高速公路邊的農業用地價格漲得更高至40-80美元/平米。

 

在工業發達的區域，如同奈省的隆城縣（Long Thanh）、仁澤縣（Nhon Trach）、莊崩縣（Trang Bom）等，農地價格被投資者推高至100-200美金/平米。

 

同奈省省會邊和市 圖片來源：vnexpress

 

根據越南當地媒體報導，同奈近幾年來，農業用地價格飛漲的原因，得從兩大要素分析。

 

其一，大家對同奈農地變更為商業/住宅用地的預期。

 

目前，同奈77%的土地仍為農業用地，但是隨著越來越多的工廠和外來勞動力的遷入，相應會劃撥更多農業用地，變更為工業用地或者永久性住宅用地。

 

再加上這幾年，當地越發完善的基礎設施也吸引了許多商業地產類投資者的注意力。例如越南未來最大的機場-隆城機場，選址同奈省，修建工作也在穩步進行中；還有油曳-潘切高速公路（Dau Giay—Phan Thiet）等途徑同奈的高速公路體系的完善。

 

不少人都堅定認為，同奈的農業土地，未來將大批量轉化為非農業用地。而在越南，住宅用地的價格是農業用地的5-10倍，所以更多投資人搶先買下現在的農業用地，以待日後升值。

 

隆城機場規劃圖 圖片來源：vnexpress.net

 

其二，則是農地的投資門檻較低。

 

臨近胡志明市的同奈，相比旁邊的越南第一大城市，許多投資者更看好尚未在國際上嶄露頭角的同奈省房地產發展，但總體來說，在同奈住宅用地相較稀缺，而規劃好的土地總價也高。

 

對於許多普通投資人來說，農業用地是投資地產的一張入場券，農地投資金額小，且流動性高。對於想搭上同奈發展快班車的投資人們來說，農業用地是一個相對於住宅地、公寓等門檻更低的投資標的。

 

同奈省有些農業用地被用作商業用地出售 圖片來源：Báo Đồng Nai

 

同奈省相關部分官員表示，作為越南工業發展重地，同奈省吸引了越南全國人民前來尋找工作機會，這進一步推動當地常住人口增加，也進一步推動當地各個類型的土地價格上漲，而且無論是企業還是個人投資者，都認為同奈的房地產還有很大發展潛力。

 

 

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