300美元/平米的越南工業用地租金，還將上漲10%？

 

2022年開年以來，越南南方工業用地租金持續上漲。尤其是以胡志明市為代表的南方經濟重地，當地工業園在一個租賃週期內的報價，已經上漲到300美元/平方米。

 

租金的上漲，多源於租賃需求的推動。

 

越南工業園區 圖源：vnexpress.net

 

從不斷攀升的工業用地租金中，人們也可以清晰看到，來自越南國內外投資者對越南工業用地的關注。

 

以平陽省的VSIP 3工業園為例，這裡的首批客戶，就包括了來自丹麥的樂高集團，樂高斥資10億美元，在越南VSIP 3工業園建立旗下第一座碳中和工廠，除此之外，這座工業園還吸引了越南國內外30余家公司來此投資建廠。

 

01 胡志明市工業園租金，2023年或將上漲5-10%？

 

根據越南房地產經紀人協會（VARS）的統計數據，平陽省，是越南全國工業園入駐率最高的地方。

 

在平陽省已經投入使用的29個工業園中，平均入駐率已經超過95%。放眼越南全國，在登記註冊的400個工業園區中，有292個還在建設中，其餘的工業園區，入駐率都在80%以上。

 

平陽省VSIP 3工業園所在區域示意 圖源：invert.vn

 

那麼，看中越南工業用地的投資者們，都是來自全球各地的哪些企業呢？

 

在2023年的前2個月，越南工業園與全球多家知名企業達成合作，簽署了一系列投資備忘錄。例如蘋果的主要零部件製造夥伴——富士康，就以6250萬美元的價格，在越南北江省租下45公頃的工業用地，租賃有效期直到2057年2月，以滿足其在越南的運營和產能需求，尤其是2023 款Mac Pro和新款MacBook機型的生產計劃。

 

還有蘋果另一位主要合作夥伴歌爾股份（Goertek）——知名耳機製造商，也與北寧省的南山-合靈工業區（KCN Nam Sơn – Hạp Lĩn）簽署了一份合作備忘錄，將轉租其工業園62.7公頃的土地。

 

越南工業園區 圖源：zingnews.vn

 

同時，韓國三星集團也表示，計劃把在越南的投資預算提高到200億美元，在越南工業園中製造更具科技含量的電子產品。還有包括LG、廣達（Quanta）等國際知名電子巨頭，也計劃在越南投入數十億美元，以增加其生產線的產能。

 

對此，越南房地產研究人員表示，根據近年來不斷增長的工業用地需求，預計在2023-2024年期間，胡志明市、同奈省、平陽省和隆安省的工業用地租金，將每年上漲7-10%；對於平順省 (Bình Thuận)、巴地-鬥頓 (Bà Rịa – Vũng Tàu)等地區的工業用地租金，預計將每年上漲5-7%。

 

平陽省VSIP工業園之一 圖源：vneconomy.vn

 

回顧過去的2022年，越南工業用地平均租金，就實現同比上漲8-13%，在2022年底達到166美元/平方米/剩餘租期。尤其是在胡志明市、平陽省和隆安省的黃金地段，工業用地租金可以達到280-300美元/平方米/租賃週期以上，這幾乎是有史以來，越南最高的工業用地租金水平，其使用率也達到較高水平。

 

02 越南工業園，仍有無限發展潛力

 

越南經濟專家分析，政府不斷推出的扶持政策，是越南工業地產吸引投資的主要驅動力。例如樂高集團曾提到，選擇越南市場的重要原因，是越南政府承諾到2050年實現淨排放為0.

 

此外，越南財政部還於年初建議，將進一步減少2023年的土地和水面租金；考慮到近幾年疫情、地緣政治和國際經濟環境等影響，計劃將企業、家庭和個人需支付的土地租金減少30%，希望能幫助企業及居民們，更有效利用土地資源，快速恢復生產經營活動。

 

高速公路途經的工業園 圖源：cafefcdn.com

 

另一方面，越南不斷完善的交通基礎設施，也是吸引投資者的關鍵因素。

 

尤其是在越南南部，曾因為疫情中斷的高速公路工程都逐漸恢復施工，越南南部的高速網將更加完善，以著名的胡志明市-中良-美順高速公路（TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận）、油曳-潘切高速公路（ Dầu Giây – Phan Thiết）等高速，將南部各工業園連通起來，實現更高效的資源運作。

 

在國際投資者眼中，越南，是一個供應鏈多樣化的絕佳戰略選擇。但是對於越南來說，想要實現更好的工業房地產發展，依然要思考如何繼續吸引和留存高質量的投資，尤其是如何在未來幾年內，更快將現有的工業園，轉變為更可持續的發展區域。

 

 

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