­2022年越南房地產如何？或取決於這6大因素！

 

在經歷過去兩年疫情的反復，新年之際，越南社會經濟活力明顯恢復，而被國內外投資們寄予厚望的房地產行業，也吸引了眾多目光關注。

 

越南房地產協會副主席范林先生（Phạm Lâm）談到，2022年越南房地產價格，主要會受到基礎設施、宏觀經濟、市場情緒、疫情、法律和利率等6大因素影響。

 

因素一 基礎設施

 

范先生表示，2022年將會是越南基礎建設迅速推進的一年，尤其是政府大量增加的公共投資中，一大部分都是關於基礎設施項目。

 

胡志明市東部房地產 圖源：ndh.vn

 

在機場規劃方面，到2030年，越南一共有5個機場規劃獲批，總預算超55億美元。其中以同奈省隆城國際機場，作為2022年推進重點，其周邊地價近幾年一直處於波動狀態，瘋狂的土地熱甚至一度引起越南官方關注，呼籲投資者理性對待隆城機場周邊房地產市場。

 

高速交通網方面，公路數量的增長也給周邊房地產價格帶來了極強的上漲支撐。在過去的2021年，越南全國高速公路通車1163公里，預計到2030年將新建916公里，使得越南高速總數達到2079公里。

 

南北高速公路規劃圖 圖源：vnexpress

 

其中，較為值得關注的專案，例如越南國家級戰略項目——南北高速公路，詳情請回顧：《64億建高速，催促第一大機場開工…越南基建，終於開始趕進度了？》

 

來自VinaCapital的首席經濟學家分析到，越南政府的經濟刺激計畫中70%的基礎建設資金將投入到2021-2025年12個南北高速項目。南北高速項目將直接促進外商在當地投資，帶動胡志明市、河內市的周邊衛星城的房地產發展，並且促進中部城市峴港的物流發展。

 

此外，胡志明市還提出將在2022年重啟2.7公里長的二環路，以完成整個2環路的閉環建設。這條規劃了15年，全長超過64公里的環城路，至今還有14公里未封閉。之前由於資金影響而長期停工，今年胡志明市將獲得特撥資金，二環路段將會迎來新面貌。

 

胡志明市二環路 圖源：Quỳnh Trần

 

而另一端的河內市，也計畫於3月10日提交首都四環路的投資計畫。該專案全長111公里，一路途經3個省市，連接河內市與周邊省份溝通，以加強區域經濟為目的，帶動周邊地區發展。

 

范林先生談到，隨著越南各地高速公路、機場、橋樑和鐵路的不斷增長，這些基礎設施沿線的房地產價格將受益於便捷的交通環境，以及其帶來的商業發展影響，推動當地城市、住房和度假等發展。同時，基礎設施還為衛星城發展提供支持，推動當地住房市場半徑擴大，利用更便捷的基建設施開發各城區對接。

 

因素二 宏觀經濟

 

2022年，越南還推出大規模經濟刺激計畫，以確保經濟穩定增長，這也會成為促進房地產市場的巨大推力。范林先生分析到，宏觀經濟是過去幾十年中房地產市場增長的重要變數之一，尤其是隨著經濟發展、大量投資湧入，以居住和投資為目的的房地產購買行為將迅速增長。

 

越南一處工廠 圖源：vneconomy.vn

 

VNDirect證券公司也提出了類似觀點。VNDirect表示，國會通過的大型經濟刺激計畫、外國直接投資、國內企業生產擴大趨勢、電子商務環境的蓬勃發展，對越南北部的紅河三角洲和沿海地區的生產力需求，這幾點因素都在加速對越南倉儲、物流等供應鏈的需求，從而推動當地工業房地產的發展。CBRE預測，2021-2023年，越南南方新倉庫和廠房的複合利潤增長率分別為22%和14%，而北方地區或將達到46%和10%。

 

因素三 利率

 

過去，低儲蓄利率刺激著現金流入以房地產為代表的各種投資管道。2022年，低儲蓄利率政策或將繼續實施。相較于證券、黃金、外幣、債券等管道，許多投資者依然更看好房地產的長期盈利能力。

 

另一方面，較低的利率也會推動資本尋求低風險投資管道，這也可以解釋為什麼早期投資者們們堅守房地產市場的同時，還有大量新投資者不斷湧入。范先生表示，多項調查顯示，未來12個月內，首次進入房地產的投資者數量將繼續增長，房地產銷售價格趨向上升。

 

越南銀行中正在辦理存款的客戶 圖源：ndh.vn

 

因素四 法律

 

近幾年來，因為收緊的法律條款和疫情影響，房地產市場供應大幅下降，這一因素直接影響著房地產產品價格和投資效率。2021年底，越南政府提議修改一系列有關住宅和城市地區建設的規定，並在2020-2021期間集中解決了一系列與房地產市場有關的法律障礙。

 

但是，由於法律條款的實施總有一定滯後性，一般來說會在通過後6-9個月內才能付諸實踐。例如在今年1月頒佈的立法專題會議決議中，關於《住房法》和《房地產經營法》就有著多個條款被提出修正，例如消減行政審批程式、吸引資源投資住房等，但是這些修改還將在今年10月提交國會，等待進一步確認。

 

因素五 疫情

 

2020-2021年期間，雖然疫情對越南當地社會帶來極大衝擊，但是各地房地產價格依然保持上漲。而今年開年至今，相比去年的疫情情況，已經呈現出明顯好轉趨勢，尤其是隨著疫苗接種率的提高，社會經濟呈現明顯復蘇，或許也將為房地產行業帶來更積極影響。

 

2月14日當天的胡志明市，街道上車流和人潮湧動 圖源：zingnews.vn

 

因素六 投資情緒

 

大部分越南人都擁有相當強的住房情結。尤其現在大家都希望擁有一套自己的房屋，並且傳給後代，更希望能隨著自己生活階段的發展，進一步增加擁有的房屋數量，這也解釋了過去幾十年的土地熱和房價瘋漲現象。

 

而今年年初至今，越南各地土地投機現象又得到明顯抑制。越南房地產經紀人們認為，這一現象意味著不少投機者已經提前獲得了自己理想的收益，而隨著越南政府對土地投機行為的管控逐漸收緊，未來土地市場將變得更加積極健康。

 

除了上述六大因素，范林先生還談到，房地產所得稅的變化、人工成本、產品開發週期等，都是較為值得關注的因素，它們綜合組成了一系列影響越南房地產行業的變數。投資者們需要更瞭解熟悉，才能更好應對未來房地產市場的變化。

 

 

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