越南財政部發文，要求查處房地產交易“虛低”報價！

 

今年開年以來，越南房地產市場亮點頗多。不斷增加的搜索量、看房量和交易量，也帶動著越南房地產價格穩步上漲。而隨著交易量的增加，越南政府卻發現房地產交易稅務收入並沒有隨之成比例增加，當地政府為了避免交易中的稅收損失，近期也開始著手管控這個產業的交易環節。

 

2022年，越南房地產行業的開門紅

 

根據越南房地產資訊網站Batdongsan.com的報告，今年1月，越南房地產線上報價在春節假期前顯著上漲。

 

2月的胡志明市 圖源：vnexpress.net

 

1月，胡志明市的住宅網上報價較去年12月增長1.8%；其中，芽皮縣(Nhà Bè)、7郡等為代表的胡志明市南部區域，臨街聯排別墅報價較去年底上漲了22-24%。越南北部也出現類似的趨勢，河內1月的住宅報價較去年底上漲了4.6%，其中嘉林（Gia Lâm）和龍邊坊 (p. Long Biên)的臨街聯排別墅報價環比上漲了27-38%。

 

不僅來自賣方的價格明顯上漲，來自買方的關注度也明顯增加。

 

根據Batdongsan.com的資料調查，網站使用者對河內市和胡志明市的房地產搜索興趣分別增加了29-30%。尤其是胡志明市，與去年12月相比，1月對住宅和辦公室租賃的搜索量分別增加了10-20%。

 

河內市不斷增加的房地產項目，也難以滿足持續增加的需求量 圖源：Ngọc Thành

 

河內市一位房地產經紀人梅香（Mai Hương）也談到了類似的現象。她表示，位於河內河東郡 (Hà Đông)的幾個項目，在2020年時還是880美元/平方米，現在已經漲到了1300美元/平方米。

 

根據第一太平大衛斯Savills的資料，2021年越南的住房供應量比2020年減少了19%，達到了近五年最低水準。在需求方面，高力國際（Colliers）的研究報告指出，疫情後的房地產需求普遍增長，與2020年第四季度相比，2021年第四季度房地產平均銷售價格上漲了5-10%，而2022年好地段、高收益預期的房地產產品需求會偏高。

 

監管升級，財政部下令檢查房地產陰陽合同

 

在越南房地產行業經歷開門紅狀態時，越南財政部也對此投來更多關注目光。

 

帶投資者參觀土地的房地產經紀人們 圖源：ndh.vn

 

此前，財政部發佈了438號文，要求公安部指導各地公安機關配合稅務部門，依法查處有偷稅漏稅的房地產交易等行為。這主要是因為這幾年來，不少買賣方為了減少交付的所得稅，會在公證合同上填寫低於市場價的交易價，同時他們還會簽訂另一份陰陽合同，以保證正確的交易價格。

 

另外一方面，由於缺少實際交易資料，並且政府目前的地產公示價格遠遠低於市場價，越南政府也很難判斷民間地產交易的真實價格。根據廣平省（Quảng Bình）司法廳介紹，近幾年來，雖然房地產轉讓產生的個人所得稅依然比2019年增加了20%，但是廣平省人民委員會公佈的地產公示價目表地價遠低於實際成交價格，由於沒有一個真實的價格標準，新的法令也很難執行。

 

諮詢房地產購買的投資者們 圖源：cafef.vn

 

例如巴屯市社（Ba Đồn）主要道路的地價，按公示的成交價格在2100-2500美元/平方米，但是市場實際價格比公示價格高很多，且為了避稅，總是以現金方式進行交易，使得當局也很難查證實際價格和合同價格的差價。

 

看得見的手下場，會對房地產市場產生何種影響？

 

為防止陰陽合同影響房地產市場，越南官方推出的這些稅務等監管措施，會對當地房地產交易市場產生什麼樣的影響呢？

 

根據越南媒體VnExpress調查顯示，由於近期的稅收審查，增加的稅務轉嫁到買方，導致房地產價格在公佈售價階段就有所上升。

 

胡志明市房地產交易最為熱絡的東部區域 圖源：Quỳnh Trần

 

胡志明市多地房地產經紀辦公室稱，從2021年底至今，住宅和臨街聯排別墅的一手和二手交易記錄都較上一年度漲價了30%左右，尤其是更多賣家主動申報實際交易價格，以防被稅務機關盯上，更多買方也如實向銀行提交資訊、獲得貸款。

 

南發房地產諮詢有限公司（Nam Phát）總經理阮莫懷南先生（Nguyễn Mạc Hoài Nam）評估到，稅務機關將從公證處、市場報價等多個管道來評估交易，這將在推動房地產交易透明化的同時，推動當地房地產售價上漲，而根據一級市場和二級市場的區別，又會造成不同影響。

 

疫情期間，來諮詢房地產產品的投資者也絡繹不絕 圖源：cafef.vn

 

例如在一級市場，大多是新建住宅或者高樓公寓，地產商的出售價格較為透明，公證價格較能反映出市場價格；但是對於價格波動較大的土地和臨街別墅等房產，其價格年漲幅可能達到25%甚至更高，而且這一類交易缺少政府公示的參考價，稅後申報價格和市場實際成交價差別更大，監管影響將更強。

 

正在簽署房地產交易檔的投資者們 圖源：cafef.vn

 

儘管在法令的執行上會面臨困難，越南政府近期的風向仍為：開始加強對房地產市場交易環節的管控，當局會儘量判別較為明顯的陰陽合同現象。另外，房地產協會的從業人士還向當局建議，以擁有的房屋數量、購入與賣出時間間隔等徵收二套房稅，以推動越南房地產市場更透明、更公平發展。

 

所以，從長遠來看，越南政府監管仍需要一個長期且詳實的計畫，就像阮莫懷南先生所說，沒有完整而真實的房地產交易價格做參考，稅務機關很難給出合理的稅收框架。今後如果政府能積累更多的實際交易價格資料，給出的參考價格框架有可能將偏差減少到15-20%甚至更低。同時，民間買賣雙方也將會更加謹慎地將公正價格申報至接近於市場價格，地產買賣的所得稅也不可避免地會計算到到交易成本中。

 

 

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