越南總理主持的房地產發展會議，信貸限制、地價資料、成交量，一文為你劃重點

 

7月14日，越南總理范明政主持召開了以安全、健康和可持續為主題的房地產市場發展會議。

 

越南城市拔地而起的高樓 圖源：Việt Linh.

 

這場由越南總理主持召開，越南國家銀行行長、越南建設部部長、財政部副部長等大佬雲集的會議，不僅公佈了越南2022年上半年房地產企業信貸情況，也對越南房地產拍賣、價格變動等情況做了總結回顧，並對未來一段時間內的房地產市場發展情況，做出了簡要評估。

 

01 2022上半年，超38億美元債券進入越南房地產行業

 

越南國家銀行行長阮氏紅表示，截至2022年5月底，越南房地產企業債券投資餘額超65億美元，占債券投資總額的49.8%，相比去年底增長了12.31%；其中，房地產信貸主要集中在自用，占 66.3%，增長 14.41%，其餘為商業信貸餘額，與去年年底相比增長 8.4%。

 

越南國家銀行行長阮氏紅 圖源：Báo Chính phủ.

 

根據越南財政部副部長阮德芝提供的資料，截至2022年上半年，越南一共有280多個房地產企業發行債券以籌集資金；僅2021全年，就有174家房地產企業發行債券，占全市場債券發行總量的33.6%。

 

財政部副部長關於房地產企業的債券情況，做進一步報告時說到，2022年前6個月，房地產企業通過債券管道籌集了超38億美元；一些大型房地產企業已經有向國外機構融資的趨勢，隨著房地產企業在公司債券市場上的融資規模不斷擴大，2019-2021年越南房地產企業債券總發行量達到13.05億美元。

 

越南國土資源部副部長 圖源：VGP.

 

來自越南國土資源部副部長的提議，因為土地拍賣流程可能長達180天，所以建議拍賣規則可以改為，在拍賣結束後必須支付定金以確保合同的履行，同時取消地價框架，靈活地簡化地價表調整流程。這樣能穩定土地拍賣市場，並且簡化的流程可以給地產市場提供更多的供應。

 

02 房地產行業信貸怎麼辦？越南官方這樣表態！

 

越南總理范明政在會議上談到，要各部委儘快完善相關草案，並呈遞政府修改2020年12月31日關於在越南國內市場發行、交易公司債券和向國際市場發行公司債券的第153號法令，並且各部委控制房地產企業在證券市場募集資金的活動，避免投機、操縱、虛高報價等現象。

 

越南總理范明政 圖源：VGP.

 

越南建設部長進一步提到了目前的越南房地產市場中暴露出許不穩定的發展跡象，例如對債券、股票等投資資金的控制不嚴等。

 

他建議財政部嚴格控制房地產企業債券（尤其是個人債券）的發行；建議國家銀行控制和重組房地產信貸，以提高信貸使用效率用並規避市場風險。同時，繼續為房地產領域依法放貸創造有利條件，繼續為合法有效的項目提供貸款，優先向商品房、保障房等項目放貸，並開始為市場創造供給。

 

與此同時，越南國家銀行行長阮氏紅（Nguyen Thi Hong）認為，要提高從股票市場、外商直接投資等其他來源的資金調動能力，通過發展這些市場，成為企業長期有效的資金調動管道，減少對信貸資金流動過大的依賴。

 

03 土地交易熱鬧非凡的2022上半年，未來能否持續盛況？

 

根據越南建設部資料，僅2022上半年，越南就有約20萬宗土地交易，高於2021年全年的交易資料（17萬宗）.值得注意的是，土地交易的這一數位，是住宅交易量的4倍，雖然土地交易火熱，但是住宅產品的交易量卻和過去兩年持平。

 

越南胡志明市的空置地塊 圖源：zing

 

2022年第二季度，越南地價較第一季度上漲了20-30%，例如胡志明市守德市的均價就超過了8500美元/平方米。

 

未來的越南房地產市場發展，主要從供應、需求、價格和流動性等四要素來看：

 

供應

供應縮減是近年來越南房地產市場備受關注的現象，未來獲得投資許可的房地產項目數量將減少，開發商還需要數年時間清理土地、繳納使用費、完成基礎設施建設等基本流程，因此，越南房地產產品的供應量很大概率將進一步減少，同時伴隨著建材漲價、信貸限制等情況，房地產價格也會隨之水漲船高。

 

價格

價格方面，很多人都在等待投資者在等待地產市場價格下跌抄底的情景。但這種下跌情形並沒有發生。主要有兩個原因：

其一，近期投資者有良好的財務潛力，準備了長期“持有房產”的心態；

其二，開發商近期的銷售政策均為客戶提供兩年、三年免息本息的寬限期。因此，房產投資人沒有太多財務壓力。

 

需求&流動性

雖然多方看好越南房地產市場的需求走向，尤其是在疫情過後，2022年疫苗推廣成效明顯，經濟再次發展，經濟生產活動恢復，二季度GDP增速達到創紀錄的7.2%；但是投資者們也越發冷靜理智，剛需類投資者或將成為未來一段時間的房地產購買主力。

而且加上最近與信貸限制相關的舉措不斷放出，需求只會略有放緩，但是當這個關鍵點被清除後，需求大概率將再次增加。

 

 

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