越南地產2024年回顧

 

2024，是越南房地產不平凡的一年。

 

歷史性的新土地法推出，外資掀起流入熱潮，工業房地產開啓蓬勃發展模式…2024年的越南房地產，從法律環境的完善到資金多元化流入，強大韌性與活力迸發。一起回顧，越南房地產2024年值得關注的發展亮點。

 

01 回顧：越南房地產2024年關注點

 

【房地產法律里程碑】

 

2024年8月1日，新「土地法」、「住房法」和「2023年房地產經營法」相繼生效，業內人士稱，這3部法律，為越南房地產市場帶來了更高透明度的法律保障和規範化發展。

 

正在修建中的越南房地產 圖源：Hải Quân.

 

3部新法律，主要解決了越南房地產市場發展的3大核心問題：

 

1） 對不同地產開發商，清晰界定了財務能力、土地使用權證明和投資者設定等要求；

 

新法律更清晰設定了財務能力標準，例如地產開發商向購房者僅許收取不超過售價5%的定金（而不是像以前一樣可以靈活收取10%-20%以上的定金）。

 

同時，新法律也進一步明確，越南住房開發商發行債券融資的准許條件，包括發行任何債券前解除項目部分或全部抵押物，通過債券籌集的資金加上投資者的股本不得超過地產項目的總投資資本（第 95/2024/ND-CP 號法令）。

 

2） 解決地產項目停滯難題，推進項目實施進度

 

2024年《土地法》進一步簡化行政程序，將權力下放給總理批准，而非像之前必須由國民議會批准，縮減冗長的審批流程。

 

另外，新的法案取消了曾經制定地價的框架，現在將根據市場的價格制定新的土地價格表。 開發商的土地取得成本會增加，但也能讓更有實力的開發商加快土地清償時間。

 

3） 界定項目移交條件和標準，讓房地產投資者們有更清晰的法律制度保障，避免產品交付中存在的標準模糊不清情況。

 

新土地法規定，地塊分割的建案必須在按照規劃完成基礎設施（水、電、道路、景觀等）之後才能交付，盡可能避免項目未完工而爛尾交付。

 

【外資流入形勢分析】

 

儘管全球經濟形勢複雜多變，但越南憑借其獨特的地理位置和發展潛力，仍然吸引了大量外資的湧入。

 

2024年前11個月，越南實現的FDI（外國直接投資）總額估計為216.8億美元，比2023年同期增長了7.1%。

 

正在修建中的越南房地產 圖源：Hải Quân.

 

其中，大部分外資資金流入了越南房地產行業。基於投資者對越南政策法律、投資環境和城市人口等條件綜合考慮中，投資者們會發現工業物流、住房辦公和零售地產相關領域，在當地市場依然是供不應求階段，而隨著房地產法律框架的完善，當地基礎設施進一步改善，越南將吸引更多外資流入該行業。

 

【住宅地產仍供不應求】

 

2024年前3季度，河內和胡志明市房地產市場共成交23,900套一手公寓，較2023年成交總數增長28%。 新的法案的推行，逐漸消除新項目的審批障礙。

 

例如，胡志明市已完成了The Metropole Thu Thiem、Celadon City、Metro Star、Lotte Eco Smart City Thu Thiem等8個房地產項目的審批障礙消除工作，這些都是總投資額規模達數萬億越南盾的項目。

 

在河內，預計2025年公寓市場將新供應2.3萬至3萬套，2026年將補充2.4萬套，比2023年增加近三倍，主要來自東西兩個主要城市地區。隨著河內每年增加約20萬人的住房需求，從2025年初開始，公寓產品將繼續成為河內市場的主導類型。

 

【工業房地產領域仍是市場亮點】

 

在2024年的越南房地產市場中，工業房地產領域仍然保持著強勁的發展勢頭。

 

隨著全球貿易格局的變化和中美貿易關係的緊張，許多跨國企業開始尋求將生產線從中國轉移到其他國家和地區，以分散風險並降低成本。

 

越南一處工業園 圖源：vietnambiz.vn

 

越南，有著高性價比的勞動力成本，便捷的地理位置和更划算的房地產設施，這些因素成為外企佈局越南的吸引力。因此，越南工業房地產市場迎來了更廣泛的投資者關注。

 

在例如胡志明市、平陽省等越南工業房地產一線市場中，工業用地租金平均每季度上漲2-5%，出租率持續上升。同時，工業和物流房地產的供應量也在不斷增加，以滿足日益增長的市場需求。

 

02 展望：越南房地產2025年走勢分析

 

【資金來源渠道改變】

 

資金來源的變化是2025年越南房地產市場的一個關鍵趨勢。

 

對於房地產開發商來說，如果第一大難題是房地產產品本身，那麼第二大難題就是資金。

 

2019-2020年期間，許多房地產企業通過發行債券，利用財務槓桿收集資金，60%的房地產企業出現無法按時支付情況，導致債務延期或重組，間接性導致整個系統風險增加，在市場上造成不良影響。

 

自2023年中至2024年底，越南債券發行規模變化 圖源：vietnam investors service

 

雖然類似Vinhomes、Becamex、Vietjet等越南大型企業，仍然在照常發行債券，但根據市場數據統計，2024年來，新發行的債券數量和發行人數量都比2023年同期減少了約30%。

 

越南國民議會正在計劃修訂《債券法》，將出台一系列與公司債券相關的法律法規，以推動債券市場更嚴格管理。

 

另外，新的《房地產經營法》也規定，對於20公頃以上的地產項目，企業的自有資本必須滿足總投資額的15%，20公頃以下的項目，自有資本須達到12%。這項規定篩選掉了很多市面上資金實力不足的開發商，同時促使許多小型開發商尋求除了債券之外的其他資金渠道，例如股權、銀行貸款，甚至尋找其他同類企業共同合作開發項目。

 

【產品組合更多元化】

 

2024年下半年到2025年，是越南房地產市場計劃密集推出新產品的時期。

 

根據VN Capital的預測，2024年越南新房預售量的增長約 40%，這部分供給的增長會轉換成房地產全行業收入20%的增長。

 

而越南對新房的需求是目前供應量的2倍，有傳聞市場上許多建築設計師接手了大量新的案子，比前兩年都要忙碌，意味著近兩年會有大量新的建案陸續開盤，而近期新頒布的地產法案將加快地產項目審批速度——這會推動未來幾年開發商的收益。

 

在越南第一大城市——胡志明市，許多新項目都更偏向高端市場，售價集中在每平方米7200萬-1.42億越南盾（約2800-5500美元）。

 

在越南首都河內，房地產售價從年初開始大幅度上漲，直至年末，仍然沒有降溫跡象。在第四季度，每平米超過7萬越南盾(約2800美元)售價的房地產產品比第三季度的記錄更多，開盤價也比上一季度明顯增長。

 

在上述兩大城市的房地產新品市場中，位於中檔價位的產品，幾乎難以尋找到。短期內，中端產品（約1,500-2,000 美元/平方米）的需求最強勁。

 

越南新建的Vung Ang經濟區 圖源：Báo Hà Tĩnh

 

但隨著胡志明市為首的越南一線城市，逐步推出更多市區地塊拍賣，許多開發商考慮一線城市周邊、市郊新城區、工業房地產等更多領域的產品組合。在產品方向，由於地價成本的推高，並且在不過高提高售價的情況下，開發商會趨向於推出更小戶型的產品，以降低產品總價。

 

【新一年發展亮點分析】

 

2024年12月20日，匯豐全球研究團隊將越南2024年經濟增長預測從6.5%上調至7%，為東南亞6大經濟體（包括印度尼西亞、馬來西亞、菲律賓、新加坡和泰國）中最高的。

 

日本貿易振興機構（JETRO）的一項調查顯示，2024年至2025年，超過60%的日本企業計劃在越南擴大業務，不僅電子製造業，高科技領域也受到大型跨國公司的關注。

 

積極的經濟增長勢頭和不斷擴大的外國直接投資吸引力，將繼續推動當地市場對住房、商業和工業地產項目的需求。

 

2025年，工業和物流地產將繼續成為市場亮點，伴隨著大量已獲批的工業園區項目的高租賃需求和穩定的供應增長，在全國範圍內部署，工業土地價格上漲。

 

2025年隨著新法案推出，住宅地產市場將繼續「解凍」，流動性將恢復，尤其是在河內、胡志明市等核心城市和郊區等人口聚集的地方。隨著開發商購地成本增高，項目的投入價值隨之變高，同時由於黃金和美元相對越南盾的匯率上漲，整體導致房地產價格上漲。

 

從整體形式積極向好的2024，邁入更大可能性的2025。隨著法律法規的進一步完善，外資引入增加，大城市房地產產品升級面世，步入新一年，期待越南房地產，這個尚未釋放所有潛力的新興市場。

 

 

 

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