解析房產經紀人的套路，瞭解越南峴港為何出現“土地熱”
土地交易的價格差，能有多離譜？
舉個栗子，在越南人口密度較高的中部沿海地區，一塊100平方米的土地，賣家報價8.5億越南盾（約3.7萬美元），收到委託的房地產仲介卻掛出報價10億越南盾起（約4.4萬美元）。
這個數字，直接讓來諮詢的許多買家，望而卻步，看到價格掉頭就走。
看起來罕見的現象，近期卻在越南峴港屢見不鮮。
01 炒熱土地賺傭金，分析中間商的重重套路
峴港（Đà Nẵng），位於越南中部沿海地區，是越南第四大城市、中央直轄市，也是中部區域最大及最重要的城市之一。
峴港 圖源：Đoàn Nguyên.
有著優越的地理位置、豐富的旅遊資源，不少投資者看好這片土地的發展前景，紛紛來此買地投資。
但是近期，不少峴港當地居民反應，自家出售的土地，被房地產仲介以高額差價掛出售賣，且這一虛高報價行為，也從未和賣家進行協商，更直接導致買賣效率的降低。
例如在峴港臨海地區——五行山郡（phường Hòa Quý）的一位土地持有人就表示，她手中一塊150平方米的土地準備出售，經過2個月的認真考察，她決定以24億越南盾（約10.5萬美元）的價格出售，但是在她委託仲介售賣後，發現不少經紀人以28.5億越南盾（約12.4萬美元）的價格報價。
紅色圖示為峴港所在位置 圖源：Google Map
發現這個離奇的情況後，該土地持有人也無奈地表示，因為每成功售出一單，仲介就能拿售價的1%做為提成，這可能是仲介們大幅拉高報價的重要理由。
中間商們的另一個套路，則是“偽造熱潮”。
最近，峴港社交網路上出現不少照片，都有著類似的主題內容：數百人聚集在政府門口、排隊等待辦理土地買賣手續，或是數十人圍著一個房地產經紀人登記、準備聯繫賣家購買土地等。
峴港市國土資源部發現此事不對，與當地房地產實情不符，便迅速展開調查。
原來，其中不少照片，是一些別有用心的人們偽造拍攝，例如看似是數十個買家圍繞著一個房地產經紀人諮詢、辦理手續，實則照片裡全是房地產同夥們在“友情客串”。
峴港靠近高速、機場、車站等土地，價格已經漲到數億越南盾 圖源：Đoàn Nguyên.
看到這些情況，當地一些資深房地產從業人士談到，與前兩年疫情影響嚴重時相比，峴港房地產價格明顯回暖，但是市場上也明顯出現一些炒作行為，希望各位投資者們保持理智清醒，避免盲目從眾。
02 個人投資者，警惕盲從心理
在過去的2020-2021這兩年中，越南和全球其他國家一起，經歷著疫情多輪衝擊、經濟蕭條、失業率增長，當地房地產和金融市場也頻繁出現變動。
但是隨著近期，越南出現明顯的經濟復蘇勢頭，投資需求也順勢回升，不少外國和當地個人投資者，又開始將資金投入當地市場。
越南國會財政預算委員會委員、國立經濟大學副校長黃文強博士（Hoàng Văn Cường）就談到，在全球經濟陷入困境的大環境下，越南做為資本規模較小的國家，經濟已然進入復蘇階段，所以對投資需求特別大；而正是因為越南各產業規模較小，資金缺口較大，市場潛力也較大，這讓外國投資者和個人投資者都對投資回報有很強信心。
黃文強博士 圖源：vneconomy.vn
再往細了看，越南人們對個人投資的需求又特別高，估算在越南國內，有80%的個人投資者都希望自己操作，但是在歐美國家，可能80%的投資者都是通過專業投資機構幫助。
黃文強博士也進一步指出，也正是因為這一點，容易導致個人投資者被市場熱潮帶偏，出現盲目從眾現象。例如近期的峴港土地泡沫就是一個很好的例子，不明所以的個人投資者被不良仲介誘導，盲從市場熱潮，以高於市場許多的價格購買土地。
同樣的，在債券市場和股票市場，類似個人投資者因為專業知識儲備不足，而導致投資決策失誤的例子也可以說挺常見的。
相關事件，點擊回顧：《集團高管被逮捕！越南房地產巨頭新黃明，10萬億盾債券涉嫌詐騙 》
黃文強博士建議：
首先，應該加強企業信用評級，規定仲介機構的經紀責任，控制市場訊息準確度，確保不會出現資訊不對稱情況。
其次，防止市場失控，需要國家監管機構時刻捕捉市場動向，要各監管機構明確自己的職責所在，一旦發現苗頭，及時出手制止，以維護市場透明、公平、穩定運行。
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